Decisione di riferimento : cc • N° 89-20.728 • 1991-11-20 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Rethel, e il vostro conduttore non paga più i canoni. Gli inviate un'intimazione di pagamento (messa in mora ufficiale) per ottenere il pagamento o, in difetto, la risoluzione del contratto. Ma cosa succede se, nel frattempo, il vostro conduttore ha ceduto il contratto a un'altra società senza informarvi? Potete comunque ottenere la risoluzione? Questa domanda, apparentemente semplice, ha dato luogo a una decisione della Corte di cassazione il 20 novembre 1991, che continua a influenzare la prassi delle locazioni commerciali.
In questa vicenda, un proprietario aveva notificato un'intimazione al suo conduttore, la SNC Cléroux et compagnie. Ma alla data di efficacia dell'intimazione, questa società non era più conduttrice: aveva ceduto il contratto a un'altra società. Il proprietario, che rifiutava di riconoscere il cessionario, ha chiesto la risoluzione del contratto alla data dell'intimazione. La corte d'appello di Montpellier ha respinto la sua richiesta, e la Corte di cassazione ha confermato questo ragionamento.
Cosa dice esattamente questa decisione? E soprattutto, come dovete reagire voi, proprietario o conduttore, per evitare una controversia? È ciò che vedremo insieme, con esempi concreti a Rethel e Vitry-le-François.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Prendiamoci il tempo di comprendere lo scenario. Il Sig. Dupont, proprietario di un locale commerciale a Vitry-le-François, affitta il suo locale alla SNC Cléroux et compagnie, che vi esercita un fondo di commercio. Un giorno, i canoni cessano di essere pagati. Il Sig. Dupont, preoccupato, notifica un'intimazione di pagamento (atto dell'ufficiale giudiziario che intima al conduttore di pagare entro un certo termine, pena la risoluzione del contratto). Questa intimazione è datata 1° marzo 1989.
Ma ecco: tra il momento in cui il Sig. Dupont ha deciso di agire e la data di efficacia dell'intimazione, la SNC Cléroux ha ceduto il contratto e il suo fondo di commercio a un'altra società, la SARL Nouvelle. Questa cessione è stata firmata il 15 febbraio 1989, quindi prima dell'intimazione. Il Sig. Dupont, che non è stato informato, rifiuta di riconoscere il cessionario e non accetta i canoni che quest'ultimo gli propone. Adisce il tribunale per far constatare la risoluzione del contratto alla data dell'intimazione, ritenendo che la cessione non gli sia opponibile.
La corte d'appello di Montpellier, con sentenza del 7 settembre 1989, dà ragione al proprietario sul principio della risoluzione, ma la limita: rifiuta di fissare la risoluzione alla data dell'intimazione, perché a quella data il conduttore iniziale non era più titolare del contratto. La Corte di cassazione approva questo ragionamento: il locatore non può chiedere la risoluzione del contratto a una data in cui il conduttore non è più tale, anche se contesta la cessione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il cuore della decisione si basa su una regola semplice ma fondamentale: la risoluzione di un contratto di locazione può essere pronunciata solo nei confronti della persona che è conduttrice al momento della richiesta. Qui, la SNC Cléroux aveva ceduto il contratto prima dell'intimazione. Di conseguenza, il locatore non poteva più chiedere la risoluzione contro di essa a quella data.
La Corte di cassazione si basa sugli articoli 1134 e 1743 del Code civil (vecchi, ma ancora attuali per l'essenziale). L'articolo 1134 dispone che le convenzioni devono essere eseguite in buona fede, e l'articolo 1743 prevede che il locatore non può espellere il cessionario di un contratto di locazione commerciale se la cessione è stata regolarmente notificata. Ma attenzione: qui, la cessione non era stata notificata al locatore. Tuttavia, la Corte ritiene che il locatore non possa chiedere la risoluzione a una data in cui il cedente non è più conduttore, perché il contratto è già stato trasferito.
In altri termini, il locatore deve agire contro il vero conduttore (il cessionario) per ottenere la risoluzione. Se rifiuta di riconoscere il cessionario, non può per questo tornare contro il vecchio conduttore come se fosse ancora in essere. Questa soluzione è logica: non si può risolvere un contratto che non esiste più tra le parti.
Questa decisione è una conferma della giurisprudenza anteriore: la Corte di cassazione aveva già giudicato, con una sentenza del 13 giugno 1984, che il locatore non può avvalersi di una clausola risolutiva (clausola che prevede la risoluzione automatica del contratto in caso di mancato pagamento) se il conduttore ha ceduto il contratto prima dell'intimazione. Si inserisce in una tendenza protettiva dei cessionari di contratti di locazione, che non devono subire le conseguenze di una controversia tra locatore e cedente.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: questa decisione vi impone una maggiore vigilanza. Se il vostro conduttore non paga più, dovete verificare se il contratto è stato ceduto prima di agire. Indirizzate le vostre intimazioni e citazioni al conduttore attuale, anche se non avete dato il vostro consenso alla cessione. Un esempio concreto: a Rethel, un proprietario ha perso 6 mesi di canoni perché aveva citato il vecchio conduttore, che non era più in grado di pagare. Il nuovo conduttore, invece, era solvibile, ma il proprietario ha dovuto ricominciare tutta la procedura.
Per i conduttori cedenti: dovete imperativamente notificare la cessione al locatore mediante atto stragiudiziale (ufficiale giudiziario) o con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Se non lo fate, il locatore può continuare a considerarvi conduttori e agire contro di voi. Ma la Corte di cassazione vi protegge: anche senza notifica, il locatore non può risolvere il contratto a una data in cui non eravate più conduttori.
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