Decisione di riferimento : cc • N° 88-19.924 • 1990-03-21 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un immobile a Rezé, vicino a Nantes. Firmate un compromesso di vendita con una coppia di acquirenti. Tutto sembra chiaro: il prezzo è fissato, la cosa identificata. Ma al momento di recarsi dal notaio, gli acquirenti presentano un atto autentico contenente una clausola di ripartizione del prezzo che non avevate mai accettato. Cosa fare? Accettare sotto pressione? Rifiutare e rischiare l'annullamento della vendita?
Questa questione è stata decisa dalla Corte di cassazione il 21 marzo 1990 (ricorso n. 88-19.924) in una causa che oppone venditori e acquirenti sul punto di reiterare la vendita. L'Alta giurisdizione ha reso una decisione che interessa direttamente tutti gli attori dell'immobiliare, dai proprietari di Saint-Herblain ai promotori nantesi.
In sostanza, la Corte ha stabilito che una clausola di ripartizione del prezzo che figura nelle dichiarazioni degli acquirenti, ma che non era prevista nel compromesso, vincola solo gli acquirenti ed è inopponibile al venditore. Ciò significa che il venditore può legittimamente rifiutarsi di firmare un atto contenente tale clausola, senza che ciò metta in discussione la validità della vendita. Ma allora, quali sono i diritti e gli obblighi di ciascuno? Analisi.
I fatti: una storia come tante
Il signor e la signora Y... sono proprietari di un immobile a Nantes. Firmano un compromesso di vendita con la signora Z... per un importo di 500.000 franchi (circa 76.000 €). Il compromesso prevede le condizioni abituali: prezzo, descrizione del bene, termini. Nulla sulla ripartizione del prezzo. Le parti convengono di reiterare la vendita con atto autentico presso un notaio.
Ma quando arriva il giorno della firma, la signora Z... non si presenta. I coniugi Y... le inviano una diffida a comparire. In risposta, la signora Z... esige che l'atto autentico contenga una clausola di ripartizione del prezzo, cioè una ripartizione del prezzo totale tra l'edificio e il terreno, ad esempio 70% per il costruito e 30% per il suolo. Questa clausola non era nel compromesso. La signora Z... giustifica tale richiesta con ragioni fiscali: desidera ammortizzare la parte edificata e ridurre le sue imposte.
I venditori rifiutano. Per loro, il contratto è già concluso: il prezzo e la cosa sono determinati, la ripartizione non è una condizione della vendita. Citano in giudizio la signora Z... per far constatare la vendita e ottenere danni e interessi. Il tribunale di grande istanza di Nantes dà loro ragione. La signora Z... appella, ma la corte d'appello di Rennes conferma la sentenza. Ritiene che la clausola di ripartizione non fosse stata concordata e che la signora Z... non possa imporla unilateralmente.
La signora Z... ricorre in cassazione. Sostiene che la clausola di ripartizione è essenziale per l'accordo sul prezzo e che la sua assenza vizia il consenso. La Corte di cassazione respinge il ricorso. Stabilisce che la clausola di ripartizione, figurante tra le dichiarazioni degli acquirenti nel progetto di atto, vincola solo questi ultimi ed è inopponibile al venditore. Di conseguenza, è priva di effetto sulla validità dell'accordo sulla cosa e sul prezzo. La vendita è perfetta e la signora Z... deve eseguirla.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sugli articoli 1583 e 1589 del Codice civile. L'articolo 1583 dispone che la vendita è perfetta non appena le parti sono d'accordo sulla cosa e sul prezzo, anche se la cosa non è stata ancora consegnata né il prezzo pagato. L'articolo 1589 precisa che la promessa di vendita vale vendita quando vi è consenso reciproco sulla cosa e sul prezzo. In chiaro, fin dalla firma del compromesso, se tutti gli elementi essenziali sono fissati, la vendita è già giuridicamente conclusa. La reiterazione con atto autentico è solo una formalità.
In questa causa, i giudici constatano che il compromesso conteneva tutti gli elementi essenziali: l'immobile era identificato, il prezzo era determinato (500.000 franchi). La clausola di ripartizione del prezzo, che consiste nel ripartire tale prezzo tra il terreno e il costruito, non è un elemento essenziale del contratto di vendita. Riguarda considerazioni fiscali o contabili proprie dell'acquirente. Il venditore non deve preoccuparsene, salvo che l'abbia espressamente accettata.
I giudici di merito (tribunale e corte d'appello) avevano già ritenuto che la signora Z... non potesse imporre questa clausola al venditore. La Corte di cassazione conferma: la clausola di ripartizione figura nelle "dichiarazioni degli acquirenti" — è una dichiarazione unilaterale, non una clausola negoziata. Vincola solo chi la fa, in questo caso l'acquirente. Il venditore può ignorarla. Di conseguenza, il rifiuto del venditore di firmare un atto contenente tale clausola non è un rifiuto di vendere, ma un rifiuto di aggiungere una condizione non concordata. La vendita resta perfetta.
La Corte respinge l'argomento della signora Z... secondo cui la clausola sarebbe necessaria per la determinazione del prezzo. Ricorda che il prezzo è un tutto, e la sua ripartizione non incide sull'importo globale. D'altronde, la Corte osserva che nel progetto di atto, la clausola era presentata come una semplice dichiarazione degli acquirenti, senza menzione di un accordo del venditore. Ciò rafforza l'idea che non sia un elemento del contratto.
Questa decisione si inserisce in una giurisprudenza costante: la ripartizione del prezzo è una questione accessoria, salvo che le parti ne facciano una condizione della vendita. Protegge il venditore da modifiche unilaterali del contratto, ma può destabilizzare l'acquirente che aveva strutturato il suo finanziamento o la sua fiscalità su tale base. Morale: se volete una clausola di ripartizione, non
