Decisione di riferimento: cc • N° 12-13.796 • 2013-02-27 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un terreno edificabile a Plan-de-Cuques, vicino a Marsiglia. Firmate un promessa di vendita con degli acquirenti, sotto condizione sospensiva di ottenimento di un mutuo. Passano i mesi, il notaio vi annuncia che la condizione non si è realizzata: gli acquirenti non hanno ottenuto il mutuo. Solo che, guardando più da vicino, la richiesta di mutuo è stata fatta a nome di una società civile immobiliare (SCI) in corso di costituzione, e non dagli acquirenti stessi. Chi deve sopportare il fallimento della vendita? Questa domanda, che sembra tecnica, ha conseguenze molto concrete per tutti gli attori dell'immobiliare, come vedremo.
La domanda che ogni proprietario venditore si pone: se l'acquirente non compie le necessarie procedure per ottenere il mutuo, può ritirarsi senza conseguenze? E viceversa, l'acquirente che ha fatto tutto correttamente può essere costretto ad acquistare se la banca rifiuta? La risposta dipende da come è stata eseguita la condizione sospensiva (una clausola che sospende la vendita fino al verificarsi di un evento, qui l'ottenimento del mutuo).
La decisione della Corte di Cassazione del 27 febbraio 2013 (n. 12-13.796) fornisce una risposta chiara: se l'acquirente ha fatto la richiesta di mutuo a nome di una SCI in formazione, e non a nome proprio, non ha rispettato le stipulazioni dell'atto. La condizione si considera allora avverata, il che significa che l'acquirente è tenuto ad acquistare, anche senza mutuo. Una soluzione radicale, ma logica alla luce del diritto delle obbligazioni.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. e la Sig.ra X, una coppia residente a Cassis, desiderano acquistare un terreno edificabile a Plan-de-Cuques per costruirvi la loro casa di famiglia. Firmano una promessa di vendita sotto condizione sospensiva di ottenimento di un mutuo di 200.000 euro su 20 anni, al tasso del 3,5%. Il compromesso prevede che gli acquirenti debbano giustificare almeno un'offerta di mutuo conforme alle caratteristiche stipulate. Ma, per ragioni fiscali, decidono di creare una SCI per portare l'acquisizione. La richiesta di mutuo è fatta a nome della SCI "Les Pins", in corso di costituzione, e non a nome proprio. La banca rifiuta il mutuo, invocando l'assenza di anzianità della società. Gli acquirenti si rivolgono allora contro il venditore per ottenere la restituzione del loro deposito cauzionale, ritenendo che la condizione sospensiva non si sia realizzata.
Il venditore, il Sig. Y, rifiuta. Sostiene che gli acquirenti non hanno compiuto le necessarie procedure: avrebbero dovuto richiedere il mutuo a nome personale, e non tramite una SCI. La causa viene portata davanti al tribunale di grande istanza di Marsiglia, poi davanti alla corte d'appello di Aix-en-Provence. I giudici di merito danno ragione al venditore: la condizione si considera avverata, poiché gli acquirenti ne hanno impedito la realizzazione facendo una richiesta di mutuo non conforme. Gli acquirenti ricorrono in cassazione, ma la Corte di Cassazione respinge il loro ricorso il 27 febbraio 2013.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
Il ragionamento della Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1178 del Codice civile (nella sua versione anteriore alla riforma del 2016, ma il principio rimane lo stesso), che dispone che la condizione si considera avverata quando è il debitore obbligato sotto tale condizione che ne ha impedito l'avveramento. In altre parole, se è colpa dell'acquirente se l'ottenimento del mutuo è fallito, la condizione si considera realizzata, ed egli deve acquistare il bene.
Nel caso di specie, la corte d'appello aveva constatato che la promessa di vendita prevedeva che la richiesta di mutuo dovesse essere fatta dagli acquirenti stessi. Ora, la richiesta è stata fatta a nome della SCI in formazione, senza che gli acquirenti esercitassero la facoltà di sostituzione (la possibilità di farsi sostituire da un'altra persona) prevista nell'atto. La corte ne ha dedotto che la richiesta non era conforme alle caratteristiche stipulate, e che gli acquirenti avevano così impedito la realizzazione della condizione. La Corte di Cassazione approva questo ragionamento: la condizione si considera avverata.
Attenzione però: questa giurisprudenza riguarda solo i casi in cui l'acquirente non ha rispettato le modalità previste nell'atto. Se la richiesta di mutuo fosse stata fatta a nome proprio ma rifiutata per un motivo legittimo, la condizione sarebbe semplicemente venuta meno, e la vendita annullata senza penalità. In altre parole, la giurisprudenza richiede un'esecuzione rigorosa delle condizioni sospensive: qualsiasi infrazione, anche involontaria, può essere fatale.
In conclusione, la Corte di Cassazione conferma che gli acquirenti non possono aggirare gli obblighi previsti nell'atto. Essi
