Decisione di riferimento: Cass. • N. 19-22.835 • 2021-05-27 • Consulta la decisione →
Immagini di essere proprietario di un terreno a Nizza, nel quartiere di Cimiez. Possiede due appezzamenti contigui, uno di 500 m² e l'altro di 300 m². Sogna di costruire un piccolo edificio di quattro appartamenti che si estenda su entrambi gli appezzamenti. Ma ecco il punto: è necessario prima riunire questi due appezzamenti in uno solo prima di costituire il condominio? È questa la domanda che si pongono molti proprietari sulla Costa Azzurra, dove i terreni sono spesso frazionati e i progetti immobiliari complessi.
Questo interrogativo non è teorico. Può bloccare il suo progetto per mesi, persino anni, e generare costi legali considerevoli. Nella mia pratica a Grasse, ho visto pratiche in cui questa semplice questione tecnica ha ritardato costruzioni per oltre due anni, con costi aggiuntivi superiori a 50.000 euro.
La Corte di Cassazione ha appena risolto definitivamente questa questione con una sentenza del 27 maggio 2021. Ma cosa cambia esattamente per lei, proprietario, promotore immobiliare o notaio? E, soprattutto, come evitare le insidie che hanno portato a questa controversia?
I fatti: una storia che accade ogni giorno
Il Sig. Dupont, proprietario a Metz in Mosella, possedeva da diversi anni due appezzamenti contigui. Questi due terreni erano situati nella stessa circoscrizione fondiaria (suddivisione amministrativa del catasto) e appartenevano allo stesso titolare di diritti – in questo caso, il Sig. Dupont stesso. Nessun onere particolare (ipoteca, servitù, diritto di passaggio) gravava su questi appezzamenti.
Il Sig. Dupont decide di costruire un edificio in regime di condominio (regime giuridico che divide un edificio in unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari) che si estenda su entrambi gli appezzamenti. Consulta il suo notaio, che prepara il regolamento di condominio e gli atti di vendita dei futuri appartamenti. Tutto sembra perfettamente in ordine.
Ma ecco il problema: quando tenta di iscrivere questo condominio nel libro fondiario (registro pubblico che stabilisce i diritti reali sugli immobili nei dipartimenti del Basso Reno, dell'Alto Reno e della Mosella), il conservatore delle ipoteche rifiuta. Il suo argomento? Costituire un condominio su due appezzamenti distinti equivarrebbe a una riunione di fatto di tali appezzamenti. Secondo lui, questa riunione dovrebbe essere effettuata preventivamente con un atto notarile specifico.
Il Sig. Dupont contesta questa decisione dinanzi al tribunale, che gli dà ragione. Ma la corte d'appello di Metz riforma questa sentenza e respinge la sua richiesta. I magistrati d'appello ritengono che il fatto di costituire una base condominiale su due appezzamenti distinti sia assimilato a una riunione di fatto, che richiede la sussistenza di tre condizioni: gli immobili devono essere situati nella stessa circoscrizione fondiaria, appartenere allo stesso titolare di diritti e non essere gravati da diritti o oneri diversi.
Il Sig. Dupont, determinato, propone allora ricorso per cassazione. Il colpo di scena giudiziario è imminente, con implicazioni che vanno ben oltre il suo caso personale.
Il ragionamento della giurisdizione – analizzato
La Corte di Cassazione, con la sua sentenza del 27 maggio 2021, cassa la sentenza della corte d'appello di Metz. I giudici supremi fondano la loro decisione sugli articoli 32 e 34, comma 1, del decreto n. 2009-1193 del 7 ottobre 2009 relativo al libro fondiario e alla sua informatizzazione nei dipartimenti del Basso Reno, dell'Alto Reno e della Mosella.
In parole povere, cosa dicono questi testi? L'articolo 32 precisa le condizioni per l'iscrizione nel libro fondiario, mentre l'articolo 34, comma 1, dispone che l'iscrizione di un immobile soggetto al regime di condominio non richiede la preventiva riunione degli appezzamenti su cui sorge, purché tali appezzamenti appartengano allo stesso titolare di diritto.
In altre parole, la Corte di Cassazione ricorda una regola fondamentale: il legislatore ha espressamente previsto che la creazione di un condominio su più appezzamenti non presuppone la loro preventiva riunione. Si tratta di una conferma importante della giurisprudenza precedente, che pone fine a un'interpretazione erronea troppo spesso applicata da alcune giurisdizioni.
La corte d'appello di Metz aveva commesso un errore di diritto esigendo questa riunione preventiva. Aveva creato una condizione aggiuntiva che la legge non imponeva. I magistrati della Corte di Cassazione sottolineano che le tre condizioni enunciate dalla corte d'appello (stessa circoscrizione fondiaria, stesso titolare, assenza di oneri diversi) non sono richieste dai testi applicabili.
Quello che pochi sanno è che questa decisione si applica specificamente ai dipartimenti del
