Decisione di riferimento : cc • N° 98-17.179 • 2000-05-11 • Consulta la decisione →
Immaginate per un istante: siete proprietari di un appartamento a Capbreton, in una residenza costruita dieci anni fa. Appaiono delle crepe sulla facciata, il tetto perde. L'amministratore, incaricato dal consiglio di condominio, avvia un'azione legale contro il costruttore. Ma l'assemblea generale dei condòmini non ha mai votato l'autorizzazione a stare in giudizio. Qualche anno dopo, il costruttore solleva l'irregolarità: l'amministratore non aveva il potere di agire. Si può regolarizzare questa situazione successivamente? È proprio questa la questione decisa dalla Corte di cassazione in una sentenza dell'11 maggio 2000 (n° 98-17.179).
Questa decisione è cruciale per ogni condomino, ma anche per ogni professionista dell'edilizia. Ricorda che alcune regole procedurali sono assolute: un'irregolarità di fondo, come la mancanza di potere dell'amministratore, non può essere sanata dopo la scadenza del termine legale per agire (la prescrizione, cioè il termine oltre il quale non si può più intentare un'azione legale).
Ma cosa cambia concretamente per voi? Come reagire se il vostro amministratore avvia un'azione senza autorizzazione? E soprattutto, come evitare questo tipo di controversia? Vi spiego tutto, con esempi concreti tratti dalla mia pratica a Mont-de-Marsan.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Torniamo ai fatti del caso. Un condominio, rappresentato dal suo amministratore, aveva citato in giudizio diversi costruttori (l'appaltatore) per ottenere il risarcimento dei danni che affliggevano l'edificio. La sentenza di primo grado è stata emessa, ma i costruttori hanno proposto appello, sollevando un'eccezione procedurale: l'amministratore non aveva ricevuto l'autorizzazione dell'assemblea generale per agire in giudizio al momento dell'introduzione del giudizio.
Infatti, secondo l'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967, l'amministratore non può agire in giudizio a nome del condominio senza essere stato espressamente autorizzato da una decisione dell'assemblea generale. Questa autorizzazione deve essere precedente alla citazione. Tuttavia, in questo caso, l'autorizzazione è stata data da un'assemblea generale del 6 marzo 1997, dopo l'introduzione dell'azione, e per "la procedura in corso".
La corte d'appello aveva convalidato questa regolarizzazione tardiva, ritenendo che l'assemblea generale avesse sanato la mancanza di autorizzazione. Ma la Corte di cassazione ha censurato questa decisione: ha ricordato che la mancanza di potere dell'amministratore è un'irregolarità di fondo (cioè una nullità che riguarda la validità stessa dell'atto) e che non può più essere regolarizzata dopo la scadenza del termine di esercizio dell'azione (la prescrizione decennale dell'articolo 1792 del Codice civile). In parole povere, una volta scaduto il termine, è troppo tardi per conferire un potere a posteriori.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione si applica sia alle azioni di risarcimento che alle azioni di regresso (cioè l'azione del committente contro i costruttori per farsi indennizzare dopo essere stato condannato). In questo caso, il condominio aveva agito per il risarcimento, ma i costruttori tentavano di chiamare in garanzia altri professionisti. La Corte di cassazione ha esteso lo stesso ragionamento.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la sentenza, bisogna distinguere due tipi di nullità nel processo civile. Da un lato, le nullità per vizio di forma (ad esempio, la mancanza di firma sulla citazione) che possono essere sanate se la parte che le invoca non ha subito un pregiudizio. Dall'altro lato, le nullità di fondo, che sono più gravi perché riguardano la capacità della persona di agire in giudizio. La mancanza di potere dell'amministratore è una nullità di fondo, come ricorda l'articolo 117 del Codice di procedura civile.
Ora, una nullità di fondo non può essere regolarizzata dopo la scadenza del termine per agire. Perché? Perché il termine di prescrizione (qui, la garanzia decennale dell'articolo 1792 del Codice civile, che è di 10 anni a decorrere dalla ricezione dei lavori) è un termine perentorio. Una volta scaduto questo termine, l'azione legale è estinta. Permettere una regolarizzazione dopo questo termine equivarrebbe a far rivivere un'azione prescritta, cosa che la legge vieta.
In questo caso, la citazione iniziale era stata notificata prima della scadenza del termine decennale, ma l'amministratore non aveva il potere. L'assemblea generale ha conferito il potere dopo il termine. La corte d'appello ha ritenuto che l'autorizzazione data per "la procedura in corso" fosse valida. Ma la Corte di cassazione ha cassato la sentenza ai sensi degli articoli 1792 e 2270 del Codice civile (oggi 1792 e 1792-4-1) e dell'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967.
In altre parole, l'alta giurisdizione ha ritenuto che l'irregolarità iniziale (la mancanza di potere) rendesse la citazione nulla ab initio (fin dall'inizio). E questa nullità non poteva essere sanata dopo la prescrizione. I giudici di merito avrebbero dovuto dichiarare l'azione irricevibile.
Attenzione però: se l'autorizzazione fosse stata data prima della scadenza del termine, anche dopo la citazione, la regolarizzazione sarebbe stata possibile. È il tempismo che è cruciale. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui gli amministratori hanno ottenuto un'autorizzazione retroattiva pochi giorni prima della prescrizione, cosa che è valida. Ma qui, l'autorizzazione era successiva al termine.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni pratiche molto forti, a seconda del vostro profilo.
Per i condòmini: Dovete verificare che l'amministratore abbia ricevuto un mandato espresso dall'assemblea g
