Decisione di riferimento : cc • N° 10-27.259 • 2012-02-29 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Lunel, in un condominio tranquillo. Un giorno ricevete una convocazione per un'assemblea generale (AG) firmata da una società di cui non avete mai sentito parlare. Leggendo l'ordine del giorno, scoprite che l'amministratore si è fuso con un'altra società, e che quest'ultima pretende ora di rappresentarvi senza che i condòmini abbiano votato. Vi chiedete: è legale? Può esservi imposto un nuovo amministratore senza il vostro consenso?
Questa situazione, più frequente di quanto si creda, è stata decisa dalla Corte di cassazione con una sentenza del 29 febbraio 2012. I giudici hanno ricordato un principio fondamentale: l'amministratore è liberamente scelto dall'assemblea generale dei condòmini, e nessuna sostituzione può avvenire senza un voto espresso. Pertanto, una fusione-assorbimento non comporta automaticamente il trasferimento del mandato di amministratore alla società assorbente.
Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario o condomino a Sète o altrove? Approfondiamo questa decisione e le sue implicazioni concrete.
I fatti: una storia come tante
La causa oppone la società Cabinet Aquitaine Gestion Immobilière (che opera sotto l'insegna "Cabinet Couture") a un condominio di un edificio situato a Bordeaux. Inizialmente, l'amministratore in carica era il Cabinet Couture. Ma quest'ultimo si è fuso con un'altra società, la società Aquitaine Gestion Immobilière. Dopo la fusione, quest'ultima ha continuato a gestire il condominio presentandosi come il nuovo amministratore, convocando le assemblee generali e fatturando i propri onorari.
Un condomino, il Sig. X, contesta la validità di queste assemblee generali. Egli ritiene che la società assorbente non sia mai stata designata come amministratore da un voto dell'assemblea generale, e che di conseguenza tutte le decisioni prese durante tali AG siano nulle. Il condominio, sostenuto dalla società assorbente, sostiene al contrario che la fusione-assorbimento comporti la trasmissione universale del patrimonio, compreso il contratto di amministratore.
La causa arriva davanti alla corte d'appello di Bordeaux, poi davanti alla Corte di cassazione. La questione posta è semplice: una fusione-assorbimento può trasferire automaticamente il mandato di amministratore alla società assorbente, senza voto dei condòmini?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione risponde negativamente. Si basa sulla legge n° 65-557 del 10 luglio 1965, che regola lo status della proprietà condominiale degli edifici. L'articolo 18 di questa legge dispone che l'amministratore è designato dall'assemblea generale dei condòmini. Questo potere di designazione è esclusivo: nessun terzo può sostituirsi ad esso.
Pertanto, il legislatore ha voluto che i condòmini scelgano liberamente il proprio amministratore, perché quest'ultimo gestisce le parti comuni e impegna il condominio. Una fusione-assorbimento non può aggirare questa regola. Anche se il diritto societario prevede una trasmissione universale del patrimonio in caso di fusione, questa trasmissione non si applica ai contratti intuitu personae (conclusi in considerazione della persona del contraente), come il mandato di amministratore.
I magistrati precisano che la società assorbente è una persona giuridica distinta dal vecchio amministratore. Di conseguenza, non può avvalersi del mandato iniziale. Per diventare il nuovo amministratore, deve essere espressamente designata con un voto in assemblea generale. La corte d'appello aveva dato ragione alla società assorbente, ma la Corte di cassazione censura questo ragionamento: le convocazioni alle AG firmate dalla società assorbente sono invalide, e tutte le decisioni prese durante tali AG possono essere annullate.
Pertanto, è che questa soluzione si inserisce in una giurisprudenza costante: la Corte di cassazione protegge gelosamente il potere dei condòmini di scegliere il proprio amministratore. Attenzione però: se il contratto di amministratore prevede una clausola di sostituzione in caso di fusione, questa clausola sarebbe valida? La Corte non lo dice esplicitamente, ma la risposta è probabilmente no, poiché contrasterebbe con l'ordine pubblico della legge del 1965.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i condòmini, questa decisione è una protezione: non potete ritrovarvi con un amministratore imposto senza voto. Se il vostro attuale amministratore si fonde con un'altra società, dovete esigere che la nuova società sia sottoposta al voto dell'assemblea generale. Nell'attesa, il vecchio amministratore (o la società assorbente?) deve continuare a gestire il condominio, ma la situazione è poco chiara: in pratica, è necessario convocare un'AG d'urgenza per regolarizzare.
Facciamo un esempio concreto: a Sète, un condominio di 30 unità ha come amministratore la società "Gestion Sète". Questa società si fonde con "Immobilière du Sud". Senza voto, Immobilière du Sud convoca un'AG e fa votare lavori di restauro per 80.000 €. Un condomino contesta. La decisione della Corte di cassazione gli dà ragione: l'AG è nulla, i lavori annullati. Per evitare ciò, i condòmini devono votare la designazione del nuovo amministratore prima di qualsiasi convocazione.
Per gli amministratori professionali, questa decisione impone una vigilanza: in caso di fusione-assorbimento, non bisogna comportarsi come il nuovo amministratore senza essere stati regolarmente designati da un'AG. In difetto, gli atti compiuti (convocazione, firma di contratti, incasso di oneri) possono essere annullati, esponendo l'amministratore ad azioni di responsabilità (articolo 1240 del Codice civile, ex 1382).
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