Decisione di riferimento: cc • N° 08-15.503 • 2009-06-17 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato una casa a Dax, costruita cinque anni fa da un promotore locale. Qualche mese dopo il vostro trasloco, compaiono delle crepe sui muri portanti. Contattate il venditore, che oppone la scadenza della garanzia decennale (termine di 10 anni dal collaudo dei lavori). Ma è questa l'unica via possibile? La domanda che ogni proprietario si pone di fronte a un difetto occulto è semplice: posso agire diversamente? La Corte di cassazione ha risposto affermativamente con una sentenza del 17 giugno 2009, precisando che l'azione in garanzia decennale non esclude l'azione in garanzia per vizi occulti del Codice civile. In altre parole, avete la scelta tra due armi giuridiche. Ma occorre comprendere le sottigliezze di ciascuna.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il sig. Z, proprietario di un immobile a Parentis-en-Born, aveva fatto costruire una casa di abitazione da un imprenditore. Dopo il completamento, la vende ai sigg. Y. Qualche anno dopo, gli acquirenti scoprono gravi disordini: infiltrazioni d'acqua ricorrenti e crepe strutturali. Citano in giudizio il sig. Z, invocando sia la garanzia decennale (articolo 1792 del Codice civile, che copre i danni che compromettono la solidità dell'opera o la rendono inadatta alla sua destinazione per 10 anni) sia la garanzia per vizi occulti (articolo 1641 del Codice civile, che consente di annullare la vendita o ottenere una riduzione del prezzo se il bene presenta un difetto occulto che lo rende inadatto all'uso a cui è destinato). La corte d'appello di Bordeaux respinge la loro domanda basata sulla garanzia decennale, ritenendo che il termine di 10 anni fosse scaduto, ma accoglie l'esistenza di un vizio occulto. Il sig. Z ricorre in cassazione, sostenendo che la garanzia decennale esclude qualsiasi altra azione e che il venditore può essere perseguito per vizio occulto solo se conosceva il vizio (articolo 1643 del Codice civile). La Corte di cassazione doveva quindi decidere: si possono cumulare le due garanzie? La risposta è no, ma si possono scegliere.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, con la sentenza del 17 giugno 2009, ha respinto il ricorso del sig. Z. Ha stabilito che «quando una persona vende dopo il completamento un immobile che ha costruito o fatto costruire, l'azione in garanzia decennale non esclude l'azione in garanzia per vizi occulti di diritto comune di cui all'articolo 1641 del codice civile». In parole povere, un costruttore-venditore può essere perseguito per vizio occulto, anche se la garanzia decennale non è più aperta o è esclusa. Attenzione però: la Corte precisa che il venditore è tenuto alla garanzia per vizi occulti solo se conosceva il vizio (articolo 1643 del Codice civile). Ma nel caso di specie, il sig. Z, in quanto costruttore, era presunto conoscere i vizi della costruzione (si tratta di una presunzione di conoscenza, poiché ha partecipato alla costruzione). Quello che pochi sanno è che questa decisione ha confermato una giurisprudenza precedente (Cass. civ. 3e, 20 marzo 2002, n° 00-18.849), ma precisandola: il cumulo delle due azioni non è possibile, ma l'acquirente può scegliere la via più favorevole. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari a Mont-de-Marsan avevano perso la garanzia decennale per vizi apparenti, ma potevano ancora agire per vizio occulto. In altre parole, questa decisione amplia considerevolmente le possibilità di ricorso per l'acquirente.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete acquirenti di un bene recente, ora avete due frecce al vostro arco. Esempio concreto: a Parentis-en-Born, una coppia acquista una villa costruita da un promotore nel 2015. Nel 2020 compaiono delle crepe. La garanzia decennale è ancora valida (10 anni dal 2015). Ma se il promotore invoca un vizio apparente (ad esempio, una crepa visibile al momento dell'acquisto), l'azione decennale potrebbe essere esclusa. Grazie a questa sentenza, possono rivolgersi alla garanzia per vizi occulti, che non è soggetta ad alcun termine fisso (ma deve essere intentata entro un «termine ragionevole» dalla scoperta del vizio, generalmente da 2 a 5 anni secondo i giudici). Se siete venditori-costruttori, dovete essere vigili: siete presunti conoscere i vizi della costruzione. Ciò significa che non potete sottrarvi alla vostra responsabilità invocando l'ignoranza. Un consiglio: fate effettuare un'ispezione tecnica completa prima della vendita, o prevedete una clausola che escluda la garanzia per vizi occulti (ma attenzione, questa clausola è vietata per il venditore professionista). Per gli inquilini, questa decisione non ha un impatto diretto, ma se il vostro locatore è anche costruttore, potreste invocarla per ottenere riparazioni. In sintesi, se vi trovate in questa situazione, dovete agire rapidamente e consultare un avvocato per scegliere l'azione migliore.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Affidatevi a un esperto tecnico prima della vendita: Che siate venditori o acquirenti, un'ispezione da parte di un ufficio di
