Decisione di riferimento : cc • N° 09-69.894 • 2011-06-08 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere proprietario di una casa a Mimizan, costruita alcuni anni fa. Vi siete rivolti a un costruttore locale, tutto sembrava perfetto al momento della consegna. Ma ecco che dopo cinque anni compaiono problemi di isolamento: ponti termici, umidità, bollette del riscaldamento alle stelle. Chi deve pagare? Il costruttore? Il fabbricante dei pannelli isolanti? La vostra assicurazione?
Questa situazione la incontro regolarmente nel mio studio del circondario di Mont-de-Marsan. I proprietari di Parentis-en-Born, Mimizan o della stessa Mont-de-Marsan si trovano spesso sprovvisti di fronte a difetti di costruzione che emergono anni dopo. Hanno pagato per una casa nuova, ed ecco che devono sostenere costosi lavori.
La decisione che analizziamo oggi fornisce una risposta chiara a questa spinosa questione. Riguarda precisamente la responsabilità del fabbricante di materiali difettosi quando il costruttore è già stato condannato a risarcire il proprietario. Ma cosa cambia concretamente per voi?
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Prendiamo l'esempio del Sig. e della Sig.ra Martin, proprietari a Mimizan. Hanno fatto costruire la loro casa nel 2005 da una società di costruzioni locale, Bâtiments Landes. Per l'isolamento, il costruttore ha utilizzato pannelli isotermici fabbricati dalla società Plasteurop. Tutto sembrava perfetto al collaudo dei lavori.
Ma nel 2008, tre anni dopo il trasloco, iniziano i problemi: tracce di umidità appaiono sulle pareti, la bolletta del riscaldamento è anormalmente alta. Un esperto incaricato dai Martin constata che i pannelli isolanti sono difettosi – presentano un vizio occulto (un difetto non apparente al momento della consegna che rende la cosa inadatta alla sua destinazione).
I Martin citano quindi in giudizio il costruttore, Bâtiments Landes, davanti al tribunale. Invocano la garanzia decennale (garanzia legale di 10 anni che copre i danni che compromettono la solidità dell'opera o la rendono inadatta alla sua destinazione). Il tribunale dà ragione ai Martin e condanna Bâtiments Landes a pagare 25.000€ di danni e interessi per i lavori di riparazione.
Ma la storia non finisce qui. Bâtiments Landes, che ha dovuto risarcire i Martin, si rivale contro il fabbricante dei pannelli, Plasteurop. L'impresa landese ritiene che sia il fabbricante all'origine del problema, poiché i suoi pannelli erano difettosi. Cita quindi Plasteurop in giudizio per ottenere il rimborso dei 25.000€ che ha dovuto versare ai Martin.
Plasteurop e i suoi assicuratori resistono: invocano una clausola del loro contratto che escluderebbe la garanzia per vizi occulti. Il fabbricante ritiene di non dover risarcire Bâtiments Landes, poiché quest'ultimo è stato condannato in base alla garanzia decennale, e non su quella dei vizi occulti. È qui che i giudici dovranno decidere.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, con la sua sentenza dell'8 giugno 2011, fornirà una risposta chiara a questa controversia. I magistrati ricordano innanzitutto un principio fondamentale: le persone responsabili di diritto (cioè automaticamente responsabili, senza che sia necessario provare la loro colpa) in applicazione degli articoli 1792 e seguenti del Codice civile non sono surrogati (non si sostituiscono) dopo il pagamento nel beneficio dell'azione riservata al committente (il proprietario che ha ordinato i lavori) e ai proprietari successivi.
In parole povere, quando un costruttore come Bâtiments Landes risarcisce un proprietario in base alla garanzia decennale, non diventa automaticamente proprietario al posto di quest'ultimo. Non può quindi avvalersi degli stessi diritti del proprietario iniziale contro gli altri responsabili.
Ma attenzione: la Corte precisa che questo costruttore può comunque agire contro gli altri responsabili tenuti con lui allo stesso titolo, ma in base alla responsabilità di diritto comune (le regole generali di responsabilità che si applicano a tutti). In altre parole, Bâtiments Landes non può rivalersi contro Plasteurop invocando la garanzia decennale, ma può farlo invocando la garanzia per vizi occulti degli articoli 1641 e seguenti del Codice civile.
La Corte analizza quindi la situazione concreta: Bâtiments Landes è stato condannato a risarcire i Martin perché i pannelli di Plasteurop erano difettosi. Questi difetti costituiscono effettivamente vizi occulti ai sensi dell'articolo 1641 del Codice civile (che obbliga il venditore a garantire la cosa contro i vizi occulti che la rendono inadatta all'uso a cui è destinata).
Plasteurop invocava una clausola di esclusione della garanzia per vizi occulti nel suo contratto. Ma la Corte ricorda un principio essenziale: affinché questa clausola sia valida, è necessario che l'acquirente (qui Bâtiments Landes) fosse a conoscenza del vizio occulto al momento della vendita. Ora, in questa vicenda, Plasteurop non ha fornito la prova che Bâtiments Landes conoscesse il difetto dei pannelli.
Quello che pochi sanno:
