Decisione di riferimento : cc • N° 62-11.640 • 1965-03-09 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Rezé, rue du Général Leclerc. Date disdetta al vostro conduttore per riprendere il locale, come la legge vi autorizza. Il conduttore vi chiede un'indennità di esclusione (compensazione finanziaria per il suo pregiudizio). Viene nominato un perito, che quantifica il pregiudizio in 150.000 franchi (vecchi). Il tribunale fissa l'indennità a tale importo. Ma il conduttore presenta appello, ritenendo che il perito abbia dimenticato alcuni elementi. La corte d'appello conferma l'importo. Il conduttore ricorre in cassazione. Cosa decide la più alta giurisdizione?
Questa domanda, ogni proprietario locatore se la pone: una volta effettuata la perizia, il conduttore può ancora contestare l'importo invocando un pregiudizio maggiore al momento dell'esclusione? La risposta è cruciale per rendere sicure le procedure di esclusione.
In questa sentenza del 9 marzo 1965, la Corte di cassazione (la più alta giurisdizione giudiziaria francese) fornisce una risposta chiara: il conduttore escluso non può rimproverare alla corte d'appello di aver fissato l'indennità sulla base della perizia, se non ha mai sostenuto che l'importo del pregiudizio fosse variato dalla perizia. Non può nemmeno lamentarsi che le sue conclusioni (argomenti scritti) siano rimaste senza risposta, poiché riguardavano solo elementi permanenti del danno già esaminati dal perito.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un locale commerciale a Rezé, dà disdetta al suo conduttore per esercitare egli stesso un'attività. Il conduttore, ritenendo di subire un pregiudizio a causa della sua esclusione (perdita della sua avviamento commerciale, spese di trasloco, ecc.), adisce il tribunale per ottenere un'indennità di esclusione. Conformemente alla procedura, viene nominato un perito giudiziario per valutare l'importo del pregiudizio.
Il perito presenta la sua relazione: quantifica il pregiudizio in 150.000 franchi (vecchi). I primi giudici (tribunale di grande istanza) dichiarano soddisfacenti i locali di ricambio proposti dal proprietario e fissano l'indennità di esclusione a tale importo. Ma il conduttore non è soddisfatto: ritiene che il perito abbia trascurato alcuni elementi permanenti del danno, come la perdita di clientela o il valore del diritto alla locazione. Propone appello (contesta la decisione davanti a una corte d'appello).
In appello, il conduttore reitera le sue doglianze. La corte d'appello, dopo esame, adotta la cifra del perito e conferma la sentenza. Il conduttore ricorre allora in cassazione: sostiene che la corte d'appello non ha risposto alle sue conclusioni, nelle quali chiedeva che l'indennità fosse fissata al momento dell'esclusione reale, e non alla data della perizia. Argomenta che il pregiudizio avrebbe potuto essere maggiore al momento dell'esclusione effettiva.
Ma la Corte di cassazione lo respinge. Constata che, nelle sue conclusioni, il conduttore non ha mai sostenuto che l'importo del pregiudizio avesse subito variazioni dalla perizia. Si è solo lamentato che il perito aveva trascurato elementi permanenti del danno. Ora, questi elementi erano già nella relazione peritale. Di conseguenza, la corte d'appello non era tenuta a rispondere specificamente a questi argomenti, e ha potuto validamente basarsi sulla perizia.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il fondamento giuridico dell'indennità di esclusione è l'articolo 1240 del Codice civile (già 1382), che dispone che « qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è accaduto a ripararlo ». In diritto commerciale, l'esclusione del conduttore è considerata un pregiudizio risarcibile, a condizione che il proprietario abbia dato disdetta senza motivo legittimo e serio (o per riprendere il locale).
La questione centrale era se la corte d'appello potesse fissare l'indennità di esclusione riprendendo l'importo valutato dal perito, senza rispondere esplicitamente all'argomento del conduttore secondo cui il pregiudizio doveva essere valutato al momento dell'esclusione, e non alla data della perizia.
La Corte di cassazione risponde affermativamente, per due ragioni. In primo luogo, il conduttore non ha dimostrato che il pregiudizio fosse variato tra la perizia e l'esclusione. In secondo luogo, le sue critiche riguardavano elementi permanenti del danno (come la perdita di clientela o il valore del diritto alla locazione) che il perito aveva già esaminato. La corte d'appello non doveva quindi rispondere specificamente a queste doglianze, poiché erano senza incidenza sull'importo adottato.
In altre parole, se il conduttore vuole contestare l'importo dell'indennità, deve fornire elementi concreti che mostrino che il pregiudizio è evoluto (ad esempio, un calo del fatturato tra la perizia e l'esclusione). Semplici critiche sul metodo del perito o su elementi già presi in considerazione non sono sufficienti.
Questa decisione si inserisce in una giurisprudenza costante: i giudici di merito (tribunale e corte d'appello) apprezzano sovranamente l'importo dell'indennità di esclusione, e la Corte di cassazione controlla solo la motivazione della loro decisione. Qui, la motivazione era sufficiente.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori, questa decisione è rassicurante: una volta effettuata la perizia, l'importo dell'indennità di esclusione è in linea di principio cristallizzato, salvo che il conduttore dimostri un'evoluzione del pregiudizio. Potete quindi rendere sicuro il vostro budget previsionale. Ad esempio, se siete proprietari a Orvault e date disdetta al vostro conduttore, l'indennità di esclusione fissata dal tribunale sulla base della perizia sarà difficilmente contestabile in appello se il conduttore
