Decisione di riferimento: cc • N° 10-18.343 • 2012-02-23 • Consulta la decisione →
Avete firmato un compromesso di vendita con un promotore immobiliare a Boulogne-Billancourt. Il commerciale che vi ha presentato il programma vi ha promesso mari e monti: uno sconto sul prezzo, prestazioni di alto livello, una consegna rapida. Ma qualche mese dopo, nulla va come previsto. I lavori subiscono ritardi, le finiture sono scadenti, e scoprite che il commerciale non era né agente immobiliare né mandatario iscritto al registro degli agenti immobiliari (il famoso « RCS » con la carta professionale). Vi chiedete: questo commerciale aveva il diritto di fare ciò che ha fatto? E soprattutto, posso rivalermi contro di lui o contro il promotore?
Questa questione è stata decisa dalla Corte di Cassazione il 23 febbraio 2012 in una causa emblematica (n. 10-18.343). Essa ha ricordato un principio fondamentale: le disposizioni della legge n. 70-9 del 2 gennaio 1970, detta « legge Hoguet », che regola l'attività di agente immobiliare, sono di ordine pubblico. Ciò significa che si impongono a tutti, anche se il contratto non le menziona, e anche se la persona che interviene si definisce « semplice apportatore di affari » o agisce per conto di un promotore. In altre parole, un commerciale che, abitualmente, fa visitare beni, negozia prezzi o redige documenti per un promotore è soggetto agli stessi obblighi di un agente immobiliare: deve possedere una carta professionale, giustificare una garanzia finanziaria e un'assicurazione di responsabilità civile professionale. Se non le possiede, potete invocare la nullità del contratto o chiedere danni e interessi.
Ma cosa cambia esattamente per voi? Come reagire se vi trovate in questa situazione? Questo articolo analizza la decisione, vi spiega il ragionamento dei giudici e vi dà consigli pratici per evitare le trappole.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
La Sig.ra X., proprietaria di un terreno a Nîmes, ha affidato la commercializzazione del suo lottizzazione alla società COPAG, una società di promozione immobiliare. Nel 2006, firma un primo atto, poi dodici addenda di commercializzazione. Ma ben presto sorgono disaccordi: la Sig.ra X. ritiene che COPAG abbia oltrepassato il suo ruolo e non abbia rispettato le regole applicabili agli agenti immobiliari. In realtà, COPAG non era titolare della carta professionale richiesta dalla legge Hoguet. Si presentava come « promotore », ma in pratica svolgeva un'attività abituale di intermediazione immobiliare (cioè metteva in contatto venditori e acquirenti, visitava i beni, negoziava i prezzi).
La Sig.ra X. cita quindi in giudizio COPAG, chiedendo la nullità dei contratti di commercializzazione e il risarcimento dei danni. La società COPAG, divenuta Compagnie Immobilière, si difende sostenendo di non essere un agente immobiliare, ma un semplice promotore. Ora, la legge Hoguet, secondo essa, si applicherebbe solo agli agenti immobiliari « puri », non ai promotori che commercializzano i propri programmi.
La corte d'appello di Nîmes, con sentenza del 25 febbraio 2010, dà ragione alla Sig.ra X.: constata che COPAG esercitava un'attività abituale e principale di intermediazione immobiliare, come testimoniano i dodici addenda di commercializzazione. Per i giudici, poco importa che COPAG sia un promotore: dal momento che presta la propria opera in operazioni di acquisto, vendita o locazione di beni immobili in modo abituale, è soggetta alla legge Hoguet. La società propone ricorso in cassazione.
La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e conferma la sentenza d'appello. In una sentenza molto chiara, essa afferma che « le disposizioni di ordine pubblico della legge n. 70-9 del 2 gennaio 1970 e del decreto n. 72-678 del 20 luglio 1972 si applicano alle persone che si dedicano o prestano la propria opera, in modo abituale, a operazioni previste dall'articolo 1 di tale legge, anche per conto di promotori, siano essi o meno proprietari dei beni immobili in questione ». In chiaro, un promotore che agisce come un agente immobiliare è trattato come un agente immobiliare.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, bisogna prima conoscere la legge Hoguet. Questa legge, votata nel 1970, ha lo scopo di proteggere i consumatori nelle transazioni immobiliari. Essa impone a chiunque si dedichi o presti la propria opera in operazioni di acquisto, vendita, locazione, sublocazione, permuta, ecc., di giustificare:
- una carta professionale rilasciata dalla camera di commercio;
- una garanzia finanziaria (per coprire i fondi detenuti per conto dei clienti);
- un'assicurazione di responsabilità civile professionale.
