Decisione di riferimento: cc • N° 99-17.055 • 2001-03-07 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Castelsarrasin, affittato a un fioraio. Il canone è fisso, ma ogni anno percepite in più il 5% del fatturato realizzato nel negozio. Il contratto giunge a rinnovo. Il conduttore contesta il nuovo canone fisso, ritenendolo troppo elevato rispetto al valore locativo (il prezzo di mercato per un locale simile). Chi deciderà? Il giudice dei canoni commerciali può rivedere questo canone variabile? Questa questione, che può sembrarvi tecnica, ha conseguenze molto concrete sui vostri redditi locativi. La Corte di cassazione ha risposto il 7 marzo 2001: quando il canone è calcolato in parte in proporzione al fatturato (il cosiddetto canone «variabile» o «percentage rent»), questa modalità di determinazione sfugge al potere del giudice. Conta solo la volontà delle parti. In altre parole, se avete previsto questo sistema nel vostro contratto, il giudice non può metterlo in discussione al momento del rinnovo, anche se il canone fisso vi sembra sottovalutato. Analizziamo insieme questa decisione e le sue implicazioni per proprietari e conduttori del Tarn-et-Garonne e altrove.
I fatti: una storia come tante
Il sig. X, proprietario di un locale commerciale a Beaumont-de-Lomagne, aveva concesso un contratto di locazione di dodici anni alla società Milou, che gestiva un negozio di abbigliamento pronto. Il canone era composto da una parte fissa, indicizzata annualmente, e da una parte variabile pari al 5% del fatturato realizzato nei locali affittati, con un canone minimo garantito. Alla scadenza del contratto, il sig. X propone un nuovo canone fisso, ma la società Milou contesta: secondo lei, il canone fisso è eccessivo rispetto al valore locativo. Il proprietario adisce il giudice dei canoni commerciali per far determinare il canone del contratto rinnovato. Il tribunale di grande istanza di Montauban, e poi la corte d'appello di Tolosa, gli danno ragione: fissano il canone a un importo inferiore a quello richiesto, basandosi sul valore locativo. La società Milou ricorre in cassazione. Ma attenzione: il ricorso non riguarda l'importo, ma il principio stesso dell'intervento del giudice. La Corte di cassazione deciderà una questione inedita: il giudice può modificare un canone che comporta una parte variabile legata al fatturato?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello. Il suo ragionamento è chiaro: «La determinazione del canone di un contratto rinnovato calcolato in parte in proporzione al fatturato realizzato nei locali affittati sfugge al potere riconosciuto al giudice dei canoni commerciali in questa materia ed è regolata solo dalla volontà delle parti.» In altri termini, quando le parti hanno liberamente convenuto un canone variabile (indicizzato al fatturato), questo meccanismo contrattuale prevale sulle norme legali di determinazione del canone al momento del rinnovo. Il giudice non può sostituire la propria valutazione del valore locativo a questo metodo di calcolo. Quello che pochi sanno è che questa decisione si basa sul principio della libertà contrattuale (articolo 1103 del Codice civile: i contratti legalmente formati hanno forza di legge per coloro che li hanno stipulati) e sull'articolo L. 145-33 del Codice del commercio (che fissa le regole di determinazione del canone delle locazioni commerciali). Ma la Corte precisa che questo testo non è applicabile quando il canone è determinato da una clausola contrattuale che prevede una parte variabile. I magistrati hanno ritenuto che la clausola di canone variabile con minimo garantito costituisce un «metodo contrattuale di determinazione dei canoni a intervalli regolari, valido per la durata del contratto». Quindi, anche al rinnovo, questo metodo perdura. È una conferma della libertà delle parti, e non un revirement.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni molto pratiche, siate proprietari o conduttori.
Proprietario locatore: Se avete previsto un canone variabile (ad esempio, un canone fisso di 10.000 € all'anno + 3% del fatturato), siete protetti: al rinnovo, il conduttore non potrà chiedere al giudice di ridurre la parte fissa con il pretesto che il valore locativo è diminuito. Tuttavia, se il fatturato cala, anche il vostro canone variabile diminuirà. Esempio concreto: a Beaumont-de-Lomagne, un proprietario affitta un negozio di 80 m² con un canone fisso di 12.000 €/anno e un variabile del 4% del CA. Con un CA di 200.000 €, il canone totale è di 20.000 €. Se il conduttore contesta, il giudice non potrà toccare questo metodo di calcolo. Ma attenzione: se non avete previsto una revisione periodica del canone fisso, rischiate di rimanere con un canone fisso obsoleto. Conduttore: Non potete sottrarvi al canone variabile invocando il valore locativo. Il vostro unico rimedio è negoziare con il locatore o provare che la clausola è abusiva (ad esempio, se è sproporzionata). Acquirente di un locale commerciale: Verificate bene le clausole del contratto in corso. Un canone variabile può essere un vantaggio (se il CA è elevato) o un rischio (se il CA cala). Condomino: Se il vostro lotto è locato con un canone variabile, ciò può incidere sul valore
