Decisione di riferimento: cc • N° 69-13.844 • 1970-11-26 • Consultare la decisione →
Nel 1970, una coppia di proprietari parigini si ritrova privata del proprio appartamento per tre lunghi anni. La causa? Difetti di costruzione così gravi che l'alloggio diventa inabitabile. La società incaricata della costruzione, Entrasudo, è chiaramente responsabile, ma rifiuta di risarcire integralmente il pregiudizio, sostenendo che i proprietari non le hanno mai inviato una previa costituzione in mora. Questa pretesa è fondata? È davvero necessario inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno prima di poter ottenere il risarcimento del danno causato da vizi di costruzione?
Questa domanda, che assilla ogni proprietario alle prese con difetti di costruzione, trova una risposta netta in questa decisione resa il 26 novembre 1970 dalla Cour de cassation. L'alta giurisdizione parigina enuncerà un principio semplice: quando si reclamano danni compensativi, vale a dire una somma destinata a riportare la vittima nella situazione in cui si sarebbe trovata se il danno non si fosse verificato, nessuna costituzione in mora è necessaria. Una soluzione che, cinquant'anni dopo, resta di straordinaria attualità per tutti gli attori del mercato immobiliare.
Ma come distinguere questi danni compensativi dai danni moratori, che invece sanzionano il ritardo nell'esecuzione di un'obbligazione? E soprattutto, come può questa giurisprudenza proteggervi se un giorno vi troverete di fronte a un immobile disseminato di vizi? Analizziamo insieme questa decisione fondamentale, i suoi fondamenti giuridici e le sue conseguenze pratiche per proprietari, conduttori e professionisti.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Torniamo all'origine della controversia. Una coppia acquista un appartamento in un immobile costruito da una società denominata Entrasudo. I lavori di costruzione sono ultimati, ma ben presto compaiono difetti di costruzione. Difetti così rilevanti che l'appartamento diventa totalmente inidoneo all'abitazione. Per quasi tre anni — da marzo 1965 a marzo 1968 — i proprietari si trovano nell'impossibilità di godere del loro bene. Tre anni senza potervi abitare, tre anni di canoni persi se l'appartamento era destinato alla locazione, tre anni di spese di ricollocamento, senza contare la privazione del godimento se l'alloggio costituiva la loro residenza principale.
Di fronte a questo pregiudizio, i proprietari si rivolgono alla giustizia. Citano in giudizio la società Entrasudo, chiedendo il risarcimento dell'intero loro danno. Sia in primo grado che in appello, i giudici condannano l'impresa a risarcire le vittime. Ma la società di costruzione non la intende a questo modo e propone un ricorso per cassazione dinanzi alla Cour de cassation. Il suo argomento? I proprietari non le avrebbero mai inviato una costituzione in mora — quella formalità che consiste nel richiedere ufficialmente al debitore di adempiere le proprie obbligazioni. Orbene, secondo la società, senza costituzione in mora i danni non potrebbero decorrere. Un mezzo astuto, ma destinato a scontrarsi con un ragionamento implacabile.
La Cour de cassation, che ha sede a Parigi, si trova così ad affrontare una questione di puro diritto: il risarcimento integrale del pregiudizio subito a causa di difetti di costruzione è subordinato all'invio di una previa costituzione in mora? La risposta, come si vedrà, è tanto più cruciale in quanto ogni anno migliaia di proprietari si trovano ad avere a che fare con costruttori poco scrupolosi. E la soluzione delineata dai magistrati parigini segnerà in modo duraturo il diritto dell'edilizia.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato a fondo
Per comprendere la decisione, occorre innanzitutto cogliere la distinzione tra due tipi di risarcimento danni. I danni moratori (dal latino mora, il ritardo) mirano a risarcire il pregiudizio causato dal ritardo nell'esecuzione di un'obbligazione. In linea generale possono essere liquidati solo a decorrere da una costituzione in mora (articolo 1231-6 del Code civil, in precedenza 1153). In altre parole, finché il debitore non è stato ufficialmente richiesto di adempiere, non gli si può rimproverare di essere in ritardo. Al contrario, i danni compensativi hanno per oggetto il risarcimento del pregiudizio in quanto tale, indipendentemente da qualsiasi ritardo. Essi trovano il loro fondamento nell'articolo 1147 del Code civil, nella sua formulazione originaria (divenuto 1231-1), il quale dispone che il debitore è condannato al risarcimento dei danni a motivo dell'inadempimento dell'obbligazione ogniqualvolta non giustifichi che l'inadempimento derivi da una causa estranea che non può essergli imputata.
In questa vicenda, la società Entrasudo sosteneva che i proprietari chiedevano in realtà danni moratori, travestiti sotto le spoglie di una domanda risarcitoria più ampia. Il suo ricorso sosteneva che, senza costituzione in mora, nessuna indennità potesse essere loro accordata per il periodo di privazione del godimento. La Cour de cassation respinge questo argomento in modo netto. Essa rileva che la pretesa dei proprietari non tendeva a ottenere danni moratori per il ritardo nell'esecuzione, bensì danni compensativi destinati a risarcire l'intero pregiudizio causato dai difetti di costruzione. In altre parole, non si trattava di sanzionare un semplice ritardo nella consegna dell'immobile o nella correzione dei difetti, ma di risarcire il danno ormai consumato: tre anni di abitazione perduti. Ne consegue che la condizione della costituzione in mora è priva di oggetto.
Questo ragionamento, di una logica ineccepibile, si inserisce in un indirizzo giurisprudenziale costante: la vittima di un danno ha diritto al risarcimento integrale del proprio pregiudizio, senza che possano esserle opposte formalità non previste
