Decisione di riferimento : cc • N° 17-23.366 • 2018-11-22 • Consulta la decisione →
Immaginate: firmate un compromesso di vendita per un appartamento a Marchiennes, vicino a Douai. Il notaio vi consegna un documento, lo firmate senza controllare troppo. Qualche mese dopo, scoprite che la superficie indicata non è corretta — o peggio, che non è nemmeno indicata nel compromesso. Cosa fare? Questa domanda, centinaia di acquirenti se la pongono ogni anno, senza sapere che la risposta si trova in una sentenza della Corte di cassazione del 22 novembre 2018.
Perché sì, la legge del 10 luglio 1965 (legge Carrez) impone che ogni promessa di vendita di un lotto di condominio menzioni la superficie della parte privata. Se non è così, l'acquirente può chiedere la nullità della promessa. Ma attenzione: alcuni venditori tentano di regolarizzare a posteriori facendo firmare un certificato di misurazione. È sufficiente? La Corte di cassazione risponde di no, e lo dice chiaramente in questa sentenza.
Questa decisione è una salvaguardia per gli acquirenti. Ricorda che il diritto alla nullità si estingue solo con la firma dell'atto autentico di vendita, non con un semplice addendum. Una lezione da meditare per tutti coloro che firmano un compromesso senza verificare la superficie, specialmente in città come Somain o Marchiennes dove le transazioni immobiliari sono numerose.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
Nel dicembre 2013, degli acquirenti firmano un compromesso di vendita per acquistare lotti di condominio a Marchiennes. Il problema? Questo compromesso non menziona la superficie dei lotti, come richiesto dalla legge Carrez. I venditori, dal canto loro, avevano fatto redigere un certificato di misurazione da un geometra, ma questo certificato non era né allegato al compromesso né datato. Gli acquirenti lo avevano semplicemente firmato, con la dicitura « preso atto », accanto al rappresentante dei venditori.
Qualche mese dopo, gli acquirenti cambiano idea e chiedono la nullità del compromesso, invocando l'assenza di superficie. I venditori resistono: secondo loro, la firma del certificato di misurazione valeva regolarizzazione. Il certificato, dicono, formava con il compromesso un « insieme indissociabile ». La corte d'appello di Douai dà loro ragione nel 2017, respingendo la domanda di nullità. Ma gli acquirenti non si fermano qui: ricorrono in cassazione.
Davanti alla Corte di cassazione, la questione è semplice: un certificato di misurazione firmato dopo il compromesso, senza essere allegato né datato, può regolarizzare l'assenza di superficie? L'Alta Corte risponde negativamente. Annulla la sentenza della corte d'appello, ritenendo che questa non abbia caratterizzato la volontà degli acquirenti di regolarizzare. In chiaro, una firma su un documento separato non basta a coprire il vizio iniziale.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
Il fondamento legale di questa vicenda è l'articolo 46 della legge del 10 luglio 1965 (legge Carrez), che dispone che ogni promessa di vendita di un lotto di condominio deve menzionare la superficie della parte privata. In mancanza, l'acquirente può chiedere la nullità della promessa. Ma questo diritto non è eterno: si estingue (si parla di « decadenza ») quando viene firmato l'atto autentico di vendita, a condizione che tale atto menzioni la superficie.
In questa vicenda, la corte d'appello aveva ritenuto che la firma del certificato di misurazione da parte degli acquirenti valesse regolarizzazione convenzionale, rendendo valido il compromesso. Si basava sul fatto che il certificato e il compromesso formassero un tutto indissociabile. Ma la Corte di cassazione non la pensa così. Ricorda che solo la firma dell'atto autentico può far decadere il diritto alla nullità. Un semplice addendum, anche firmato, non è sufficiente, specialmente se non è integrato nel compromesso in modo formale (allegazione, menzione dell'addendum nell'atto).
La Corte insiste su un punto: la volontà di regolarizzare deve essere caratterizzata. Ora, nel caso di specie, il certificato non era datato, e nulla provava che gli acquirenti avessero inteso coprire l'assenza di superficie. In conclusione, la nullità del compromesso è confermata. È una conferma della giurisprudenza anteriore: la protezione dell'acquirente è rafforzata, e i venditori non possono accontentarsi di una regolarizzazione « frettolosa ».
Cosa cambia per voi — concretamente
Per gli acquirenti, questa decisione è una buona notizia: se il compromesso che firmate non menziona la superficie, potete chiederne la nullità fino alla firma dell'atto autentico. E questo, anche se il venditore vi fa firmare un certificato di misurazione dopo. Esempio: acquistate un lotto a Somain. Il compromesso non dice nulla sulla superficie. Il venditore vi presenta un certificato di misurazione che firmate, ma senza data né collegamento con il compromesso. Potete ancora agire in nullità. Attenzione, il termine per agire è di 5 anni dalla firma del compromesso (termine di diritto comune), ma è prudente agire prima dell'atto autentico.
Per i venditori, la lezione è chiara: non trascurate la menzione della superficie nel compromesso. Se l'avete dimenticata, una regolarizzazione tramite addendum deve essere fatta con cura: menzione espressa nel compromesso che l'addendum ne fa parte integrante, data, firma di entrambe le parti. Altrimenti, rischiate di vedere la vendita annullata, con tutte le spese a vostro carico (spese notarili, d'agenzia, ecc.).
Per i notai e gli agenti immobiliari, questa decisione ricorda l'importanza della redazione dei contratti preliminari. Un compromesso mal redatto può comportare anni di procedura. A
