Decisione di riferimento : cc • N° 73-10.270 • 1974-02-19 • Consulta la decisione →
Immaginate: abitate a Baume-les-Dames, nel Doubs, una piccola città tranquilla. Una mattina, vedete dei macchinari da cantiere sul terreno vicino, classificato come zona naturale dal Piano Urbanistico Locale. Andate in municipio: il permesso di costruire è stato rilasciato, tutto è in regola, vi dicono. Tuttavia, la vostra vista è ostruita, la vostra casa perde valore. Cosa potete fare? Questa decisione della Corte di cassazione vi dà una risposta, forse sorprendente.
Molti pensano che un permesso di costruire sia un lasciapassare definitivo. Errore. Come ricorda questa sentenza del 1974, il permesso non è mai rilasciato se non salvi i diritti dei terzi. In altre parole, anche se la costruzione è edificata conformemente al permesso, i vicini che si ritengono lesi possono chiedere il risarcimento del danno, a condizione di provare la violazione dei loro diritti.
Ma attenzione: ancora è necessario che tali diritti esistano e siano stati violati. La Corte di cassazione precisa i limiti di questa azione. Allora, come sapere se avete diritto di agire? È ciò che vedremo.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
A Marsiglia, i coniugi X possiedono un terreno. Sulla parcella vicina, la società Y ottiene un permesso di costruire per edificare una villa, con una deroga prefettizia al piano urbanistico. I coniugi X, ritenendo che la costruzione violi una servitù di interesse pubblico, citano in giudizio la società Y per ottenere la demolizione della villa.
La controversia arriva davanti alla Corte d'appello di Aix-en-Provence, che respinge le richieste dei coniugi X. Perché? Perché, secondo i giudici, il permesso di costruire e il decreto di deroga sono regolari, e i coniugi X non hanno dimostrato che i loro diritti fossero violati. Essi propongono allora ricorso in cassazione.
Davanti alla Corte di cassazione, i coniugi X sostengono che il permesso di costruire non è mai rilasciato se non salvi i diritti dei terzi, e che quindi possono chiedere il risarcimento. Ma la Corte suprema respinge il loro ricorso: conferma che, se i terzi possono agire, è ancora necessario che provino la violazione dei loro diritti. Ora, nel caso di specie, essi invocavano solo una servitù di interesse pubblico che era stata oggetto di una deroga regolare.
Questa vicenda, sebbene marsigliese, avrebbe potuto altrettanto bene svolgersi a Montbéliard o a Baume-les-Dames. Il diritto è lo stesso in tutta la Francia.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su un principio fondamentale: il permesso di costruire è un atto amministrativo che non ha lo scopo di regolare i rapporti di diritto privato tra vicini. Esso non conferisce alcun diritto nei confronti dei terzi. Questo principio, enunciato nella sentenza del 19 febbraio 1974, è oggi codificato all'articolo L. 421-1 del Codice dell'urbanistica, ma lo spirito rimane lo stesso.
Concretamente, se il vostro vicino costruisce in violazione dei vostri diritti (ad esempio, una servitù di vista, un diritto di passaggio, o una regola urbanistica che protegge la vostra proprietà), potete attaccarlo in base all'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che obbliga a risarcire il danno causato dalla sua colpa.
Ma la Corte di cassazione aggiunge una condizione: dovete provare la realtà della violazione dei vostri diritti. Nel caso di specie, i coniugi X non hanno provato che la costruzione violasse una servitù di interesse pubblico a cui non fosse stata regolarmente derogata. La deroga prefettizia era legale, il permesso di costruire altrettanto. Di conseguenza, nessun diritto privato era leso.
Questa decisione è una conferma della giurisprudenza costante: non crea novità, ma ricorda i limiti dell'azione dei terzi. I giudici di merito hanno sovranamente apprezzato che la violazione non era stabilita, e la Corte di cassazione non deve tornare su tale apprezzamento.
Da notare: i coniugi X chiedevano la demolizione, ma la corte d'appello ha respinto questa richiesta. Infatti, la demolizione è possibile solo se la violazione è grave e la costruzione non può essere regolarizzata. Non era il caso.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore a Montbéliard: affittate un immobile la cui vista è ostruita da una nuova costruzione. Potete agire contro il costruttore, anche se il suo permesso è in regola. Ma attenzione: se la costruzione rispetta le regole urbanistiche e non avete una servitù di vista (diritto di non essere visti da una certa distanza), la vostra azione rischia di fallire.
Per un acquirente: prima di acquistare un bene, verificate le costruzioni vicine. Se un permesso è stato rilasciato, ciò non significa che i vostri diritti siano protetti. Un esempio numerico: se un progetto di costruzione di 3 piani è autorizzato a 2 metri dal vostro confine, e la vostra casa perde il 20% del suo valore (cioè 40.000 € su un bene di 200.000 €), potreste ottenere un risarcimento danni se provate che il permesso viola il regolamento urbanistico (ad esempio, un COS superato).
Per un condomino: in condominio, la costruzione di un nuovo edificio può ridurre il valore delle vostre unità immobiliari. Se ritenete che il permesso violi il Piano Urbanistico Locale (PLU), potete agire. Ma dovete dimostrare il pregiudizio concreto: ad esempio, la perdita di valore a causa dell'ombra portata o della perdita di vista.
Se vi trovate in questa situazione, dovete agire rapidamente: l'azione di responsabilità civile si prescrive in 5 anni dalla data in cui avete avuto conoscenza del danno (articolo 2224 del Codice civile). Per la demolizione, il termine è più breve: 2 anni dalla
