Decisione di riferimento: cc • N° 06-16.420 • 2007-09-26 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un terreno a Montdidier, nella Somme. Affidate a un architetto il compito di ottenere un permesso di costruire per due edifici. Contro ogni aspettativa, solo una parte del progetto viene autorizzata. Costruite un solo immobile, ma perdete la possibilità di realizzare il secondo. Anni dopo, vi rendete conto che avreste potuto richiedere un risarcimento danni. Ma qual è il termine per agire? È la questione che la Corte di Cassazione ha risolto con una sentenza del 26 settembre 2007.
Questa decisione è fondamentale per tutti coloro che, a Péronne o altrove, ingaggiano un professionista per una missione limitata all'ottenimento di un permesso di costruire. Che siate proprietari, promotori o anche inquilini di un bene che avrebbe dovuto essere più grande, il termine di prescrizione non è quello che si crede.
L'Alta Corte ha infatti stabilito che quando il danno non deriva da un vizio di costruzione ma da una perdita di guadagno (impossibilità di edificare come previsto), l'azione si prescrive in trent'anni, e non in dieci. Una sfumatura che cambia tutto, soprattutto quando si sa che molti professionisti invocano la prescrizione decennale per sottrarsi alla loro responsabilità.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. Y., un proprietario a Montdidier, affida a un direttore dei lavori una missione ben precisa: ottenere il permesso di costruire per due edifici sul suo terreno. Il professionista presenta le domande, ma subisce dei rifiuti. Alla fine, un permesso di costruire per un solo immobile viene rilasciato il 6 marzo 1980. Il Sig. Y. costruisce l'immobile autorizzato, ma è frustrato: il secondo edificio non ha mai visto la luce.
Anni dopo, ritenendo che il direttore dei lavori abbia eseguito male la sua missione (non riuscendo a ottenere il permesso per entrambi gli edifici), il Sig. Y. lo cita in giudizio per ottenere il risarcimento della sua perdita di guadagno. Il direttore dei lavori, dal canto suo, richiede i suoi onorari per le domande rifiutate.
La corte d'appello di Amiens è investita della causa. Il direttore dei lavori eccepisce la prescrizione: secondo lui, l'azione di responsabilità è soggetta alla prescrizione decennale dei costruttori, che decorre dalla data di ricevimento dei lavori. Ora, sono trascorsi più di dieci anni dalla costruzione. La causa è quindi prescritta, sostiene.
Ma il Sig. Y. ribatte che il suo danno non è un vizio di costruzione, ma una perdita di chance di realizzare il suo progetto iniziale. Si tratta di un danno puramente economico, senza legame con un vizio di costruzione. La prescrizione applicabile sarebbe quindi la prescrizione trentennale di diritto comune.
La Corte di Cassazione, investita, dà ragione al Sig. Y. con la sua sentenza del 26 settembre 2007. Conferma che l'azione mirava, in assenza di qualsiasi vizio, al danno derivante da una perdita di guadagno. Di conseguenza, si applica la prescrizione trentennale. Ma attenzione: questo termine inizia a decorrere dalla data del fatto generatore, cioè al più tardi il giorno del rilascio del permesso di costruire contestato, ossia il 6 marzo 1980. Ora, l'azione è stata intentata più di 23 anni dopo, il che rientrava nel termine di trent'anni. L'azione era quindi ricevibile.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il cuore del ragionamento risiede nella qualificazione del danno. La Corte di Cassazione ricorda che la prescrizione decennale (articolo 1792 del Codice civile) si applica solo ai danni che compromettono la solidità dell'opera o la rendono inadatta alla sua destinazione. Qui, niente di tutto ciò: l'immobile costruito è perfettamente solido e abitabile. Il danno è puramente economico: il Sig. Y. non ha potuto realizzare il secondo edificio, e quindi ha perso gli affitti o la plusvalenza che avrebbe potuto trarne.
La Corte utilizza anche l'articolo 1240 del Codice civile (il vecchio articolo 1382), che dispone che « ogni fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo ». Per far sorgere la responsabilità del direttore dei lavori, occorre dimostrare una colpa (qui, non aver ottenuto il permesso per entrambi gli edifici), un danno (la perdita di guadagno) e un nesso di causalità.
Così facendo, la Corte di Cassazione esclude l'applicazione della prescrizione decennale, che è più breve (dieci anni) e più favorevole ai costruttori. Applica il diritto comune della responsabilità civile, la cui prescrizione è di trent'anni (oggi ridotta a cinque anni dalla riforma del 2008, ma per i fatti anteriori, la prescrizione trentennale era ancora applicabile).
Questa decisione è una conferma della giurisprudenza anteriore: quando la missione del direttore dei lavori è limitata all'ottenimento del permesso di costruire, e il danno non deriva da un difetto di costruzione, si applicano le regole della responsabilità contrattuale di diritto comune. Nessun revirement, ma un chiarimento benvenuto.
I giudici di merito (corte d'appello) avevano già seguito questo ragionamento, e la Corte di Cassazione li approva. La sentenza è quindi un rigetto del ricorso del direttore dei lavori.
Cosa cambia per voi — concretamente
Concretamente, questa decisione ha implicazioni importanti per tutti gli attori dell'immobiliare.
Per il proprietario locatore: se affidate a un professionista una missione di ottenimento del permesso di costruire per un progetto di più edifici, e ottenete solo un permesso parziale, avete trent'anni (oggi cinque anni dal 2008) per agire per il risarcimento della vostra perdita di guadagno. Esempio numerico: a Péronne, un proprietario aveva previsto di costruire due edifici di 6 alloggi ciascuno. Ottenuto il permesso solo per uno, ha perso l'opportunità di affittare il secondo. Grazie a questa sentenza, ha potuto agire contro il direttore dei lavori anche dopo 23 anni.
