Decisione di riferimento: cc • N° 89-14.243 • 1991-01-23 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari a Tarnos, nelle Landes, di una casa con una vista mozzafiato sull'oceano. Il vostro vicino, invece, ha un terreno incolto proprio davanti. Avete sempre creduto che il vostro diritto di vista fosse garantito dall'atto di divisione del lotto. Ma un giorno, lui decide di costruire un edificio di due piani, ostruendo il vostro orizzonte. Lo citate in giudizio, e lì, sorpresa: i giudici guardano non solo ciò che è scritto, ma anche ciò che avevate in mente al momento dell'acquisto. È esattamente ciò che la Corte di Cassazione ha stabilito in una sentenza del 23 gennaio 1991 (n° 89-14.243).
La domanda che ogni proprietario si pone: il mio diritto di vista, di passaggio o di scolo delle acque è davvero protetto dal semplice fatto che esiste da sempre? La risposta è sfumata. La sentenza della Corte di Cassazione ci insegna che, per una servitù per destinazione del padre di famiglia (quella che nasce dalla divisione di un terreno unico in più lotti), l'intenzione di crearla può essere provata da elementi esterni, persino successivi all'atto di divisione. In parole povere, anche se l'atto non dice nulla, i giudici possono cercare indizi altrove.
Ma attenzione: questa flessibilità ha dei limiti. Nella causa decisa, i coniugi A... avevano acquistato un lotto in un lotto, pensando di beneficiare di una servitù di vista sul lotto vicino. I coniugi Y..., proprietari del lotto vicino, hanno costruito, ostruendo la vista. Gli A... hanno quindi citato in giudizio i Y... per far riconoscere la servitù. La corte d'appello ha respinto la domanda, ritenendo che al momento della divisione i venditori avessero già previsto di lottizzare e che la servitù di accostamento (che permette di costruire sul confine) sarebbe stata inevitabilmente attuata. La Corte di Cassazione ha convalidato questo ragionamento. In altre parole, se l'intenzione di non gravare il fondo di servitù è provata, anche da fatti successivi, la servitù non esiste.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. e la Sig.ra A... hanno acquistato nel 1985 una casa a Tarnos, in un lotto creato nel 1972. Il regolamento del lotto prevedeva una servitù di accostamento (possibilità di costruire sul confine) per i lotti, ma nulla era detto su una servitù di vista. I coniugi A... hanno sempre creduto che la loro vista sul giardino del lotto vicino fosse protetta. Nel 1987, i coniugi Y..., proprietari del lotto vicino, hanno presentato una domanda di permesso di costruire una casa con un piano, che avrebbe ostruito la vista degli A.... Questi ultimi hanno quindi citato in giudizio i Y... dinanzi al tribunale di grande istanza di Mont-de-Marsan, chiedendo il riconoscimento di una servitù di vista per destinazione del padre di famiglia (articolo 693 del Codice civile).
Il tribunale ha respinto la domanda degli A... in primo grado. Hanno fatto appello. La corte d'appello di Pau ha confermato la sentenza, ritenendo che gli A... non potessero avvalersi di alcuna servitù. Perché? Perché, al momento della divisione dei fondi, il lottizzatore aveva previsto di creare un lotto e che la servitù di accostamento sarebbe stata prima o poi attuata, il che contraddiceva l'intenzione di creare una servitù di vista perpetua. Gli A... hanno proposto ricorso per cassazione, sostenendo che l'atto di divisione non menzionava nulla che contraddicesse la servitù, e che i segni apparenti (le finestre esistenti) erano sufficienti a stabilire la servitù.
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso. Ha stabilito che la corte d'appello aveva legalmente motivato la sua decisione basandosi su circostanze estrinseche (il progetto di lottizzazione) e persino successive (l'attuazione dell'accostamento). In tal modo, ha attenuato il rigore dell'articolo 693 del Codice civile, che normalmente richiede un titolo scritto o segni apparenti. Ciò che pochi sanno è che questa decisione apre la strada a una prova più ampia dell'intenzione del proprietario originario, ma anche a una contestazione più facile delle servitù apparenti.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere, bisogna ricordare il quadro giuridico. Una servitù per destinazione del padre di famiglia è prevista dall'articolo 693 del Codice civile: quando due fondi (terreni) appartengono allo stesso proprietario, e questi divide il suo terreno in più lotti, le servitù esistenti (come una vista, un passaggio) si perpetuano automaticamente, senza bisogno di un atto scritto, se sono apparenti (es.: una finestra). Ma questa regola soffre un'eccezione: se l'atto di divisione contiene disposizioni contrarie, la servitù scompare.
Nella causa, i coniugi A... sostenevano che l'atto di divisione (il regolamento del lotto) non diceva nulla contro la servitù di vista, e che le finestre della loro casa erano segni apparenti. Quindi, secondo loro, la servitù esisteva di diritto. La corte d'appello ha ritenuto il contrario: ha guardato al di là dell'atto. Ha constatato che, fin dall'origine, il lottizzatore aveva l'intenzione di lottizzare e di permettere costruzioni sul confine (accostamento), il che rendeva impossibile la servitù di vista. Come ha provato questa intenzione? Attraverso elementi estrinseci: il progetto di lottizzazione, i piani, e persino la successiva costruzione dei Y... che ha
