Decisione di riferimento: cc • N. 14-25.089 • 2016-01-14 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato una graziosa casa a Capbreton, di fronte all'oceano, ma per accedervi dovete salire una scala di novantanove gradini, così ripida che il traslocatore si rifiuta di portare su il vostro divano. Peggio ancora, nessun veicolo può avvicinarsi: parcheggiare a 500 metri diventa la vostra routine. Pensate di avere diritto a un passaggio sul terreno del vicino per creare una strada carrabile? È esattamente la questione che la Corte di Cassazione ha deciso il 14 gennaio 2016.
Questa decisione, emessa con il numero 14-25.089, interessa ogni proprietario, inquilino o professionista immobiliare che si trovi ad affrontare un problema di accesso. Essa ricorda un principio semplice ma spesso frainteso: un fondo destinato ad abitazione (un terreno con casa) è considerato intercluso (senza uscita sufficiente) se l'accesso in auto è impossibile, anche se esiste un passaggio pedonale. In parole povere, una scala, per quanto solida, non sostituisce una strada.
In questo articolo, analizzeremo questa vicenda, capiremo cosa cambia concretamente per voi e vi daremo consigli pratici per evitare di trovarvi in una situazione simile. Che siate proprietari a Mont-de-Marsan o acquirenti sulla costa delle Landes, queste regole vi riguardano.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor e la signora X sono proprietari di una casa di abitazione a Capbreton, nelle Landes. Il loro terreno, situato in posizione arretrata rispetto alla pubblica via, è servito da una scala di novantanove gradini, estremamente ripida. I coniugi spiegano che è impossibile accedere alla loro proprietà in auto: devono trasportare tutto a piedi, dalle provviste ai mobili. Per loro, si tratta di un'interclusione (situazione di un terreno che non ha accesso sufficiente alla pubblica via).
Richiedono quindi in giudizio il riconoscimento di una servitù di passaggio (diritto di passare sul terreno del vicino per accedere alla loro casa) ai sensi dell'articolo 682 del Codice civile, che prevede che il proprietario di un fondo intercluso possa esigere un passaggio sui fondi vicini. Il vicino, proprietario del fondo servente (quello che subisce il passaggio), si oppone: secondo lui, la scala costituisce un'uscita sufficiente e non vi è interclusione.
La corte d'appello di Pau, investita in primo grado, dà ragione al vicino. Ritiene che il fondo non sia intercluso, pur constatando che la scala è ripida e che l'avvicinamento alla casa è impossibile con un veicolo. Per essa, il fatto di poter accedere a piedi è sufficiente. I coniugi X ricorrono in Cassazione.
La Corte di Cassazione, con la sentenza del 14 gennaio 2016, cassa la decisione della corte d'appello. Ritiene che i giudici di merito abbiano violato l'articolo 682 del Codice civile. Infatti, per un fondo destinato ad abitazione, l'uso normale implica un accesso con veicolo a motore. Una scala di 99 gradini, anche percorribile a piedi, non soddisfa questo requisito. La causa è rinviata alla corte d'appello di Bordeaux.
Il ragionamento della Corte — analizzato
L'articolo 682 del Codice civile dispone: « Il proprietario i cui fondi sono interclusi e che non ha sulla pubblica via alcuna uscita, o un'uscita insufficiente, sia per lo sfruttamento agricolo, industriale o commerciale della sua proprietà, sia per la realizzazione di operazioni di costruzione o di lottizzazione, può richiedere un passaggio sui fondi dei suoi vicini per assicurare la completa servitù dei suoi fondi, a carico di un'indennità proporzionata al danno che può causare. »
Fino a dove arriva l'obbligo di sopportare un passaggio? La corte d'appello aveva ritenuto che la scala costituisse un'uscita sufficiente, perché consentiva un accesso pedonale. Ma la Corte di Cassazione ricorda che la valutazione dell'interclusione deve avvenire in funzione della destinazione del fondo. Un terreno edificabile o una casa di abitazione necessita di un accesso carrabile per i veicoli di soccorso (vigili del fuoco, ambulanza), i traslochi, le consegne, o semplicemente la vita quotidiana (spesa, spostamenti).
Nel caso di specie, la corte d'appello aveva essa stessa constatato che la scala era « estremamente ripida » e che « l'avvicinamento alla casa è impossibile con un veicolo ». Ora, per la Corte di Cassazione, queste constatazioni sono contraddittorie con la conclusione di non interclusione. In altre parole, se l'accesso in auto è impossibile, il fondo è intercluso, qualunque sia lo stato dell'accesso pedonale.
Questa decisione si inserisce in una giurisprudenza costante: sin da una sentenza del 1999 (Civ. 3e, 10 marzo 1999, n. 97-10.876), la Corte di Cassazione ritiene che l'accesso automobilistico faccia parte dell'uso normale di un'abitazione. Ma qui va oltre, precisando che anche una scala esistente non è sufficiente, se il suo uso è eccessivamente difficile (99 gradini, pendenza ripida). Attenzione però: la soluzione sarebbe stata forse diversa se la scala fosse stata larga, poco ripida e meccanizzata (ad esempio un montacarichi). Ma non era questo il caso.
Quello che pochi sanno è che l'onere della prova dell'interclusione incombe sul richiedente. Nella mia pratica, ho incontrato fascicoli in cui pro
