Amministratore senza potere: quando l'assemblea generale dà l'autorizzazione all'organo sbagliato

Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Montreuil, in un condominio di 30 unità. Da anni, infiltrazioni d'acqua danneggiano il vostro soffitto. L'assemblea generale (AG) vota una delibera per «autorizzare il consiglio di amministrazione a promuovere un'azione giudiziaria contro il costruttore». L'amministratore, invece, non è menzionato. Tuttavia, è lui a citare in giudizio il costruttore. Risultato? La corte d'appello dichiara l'azione inammissibile: l'amministratore non aveva il potere di agire, poiché l'autorizzazione era stata data al solo consiglio di amministrazione. La Corte di cassazione conferma nel 1991. Una decisione che sembra tecnica, ma che può annullare mesi di procedura e migliaia di euro di spese. Allora, cosa fare affinché il vostro condominio non si trovi in questo vicolo cieco?

I fatti: una storia come tante

In questa vicenda, un condominio (rappresentato dall'amministratore, Z...) aveva promosso un'azione per responsabilità decennale (garanzia di 10 anni dei costruttori) contro il costruttore di un edificio. Il controllo tecnico era assicurato dall'ufficio Véritas. Ma l'assemblea generale aveva votato una delibera così redatta: «autorizzazione è data al consiglio di amministrazione di promuovere qualsiasi azione giudiziaria contro i costruttori». L'amministratore, ritenendosi mandatario, ha citato il costruttore in proprio nome. Il convenuto (il costruttore) ha eccepito un «difetto di potere»: l'amministratore non aveva ricevuto l'autorizzazione dall'AG, poiché questa era stata data al consiglio di amministrazione. L'amministratore ha agito senza mandato valido. La corte d'appello ha dichiarato l'azione inammissibile, e la Corte di cassazione ha confermato. In diritto, questa decisione illustra un principio fondamentale: l'amministratore può agire in giudizio solo con un'autorizzazione espressa dell'assemblea generale. E se l'autorizzazione è data a un altro organo (consiglio di amministrazione), l'amministratore non ha il potere di agire.

Il ragionamento della giurisdizione — analizzato

La Corte di cassazione si basa sull'articolo 55 del decreto del 17 marzo 1967 (oggi codificato all'articolo 18 della legge del 10 luglio 1965): l'amministratore è il mandatario del condominio, ma per stare in giudizio (essere parte in un processo) deve essere autorizzato dall'assemblea generale. Qui, l'AG aveva autorizzato «il consiglio di amministrazione», non l'amministratore. Ora, il consiglio di amministrazione non è un organo dotato di personalità giuridica per agire in giudizio: non può essere parte del processo. Quindi l'autorizzazione era inefficace. La corte d'appello ha quindi correttamente dedotto che l'amministratore mancava di potere. Il costruttore, convenuto, aveva perfettamente il diritto di eccepire questa eccezione di rito (mezzo di difesa che blocca l'azione senza esaminare il merito). In pratica, ciò significa che anche se il condominio ha ragione nel merito (vizi di costruzione), la procedura è annullata se l'amministratore non ha il mandato corretto. La Corte di cassazione ricorda così che il formalismo protegge i diritti della difesa: un convenuto non deve essere citato in giudizio da una persona non abilitata. Questa decisione è un classico del diritto condominiale, regolarmente richiamato dai tribunali.

Cosa cambia per voi — concretamente

Per i condomini: ogni volta che l'AG vota un'azione giudiziaria, verificate che la delibera designi espressamente l'amministratore (o il suo rappresentante) come autorizzato ad agire. Una formulazione ambigua può far fallire tutto. Per gli amministratori: non affrettatevi a citare in giudizio se l'autorizzazione non è chiara. Un esempio: a Bobigny, un amministratore ha promosso un'azione contro il promotore per vizi di costruzione; l'AG aveva votato «autorizzazione al consiglio di amministrazione di prendere tutte le misure necessarie». Il tribunale ha dichiarato l'inammissibilità, condannando il condominio alle spese processuali e al pagamento di 3.000 € al convenuto. Per i costruttori convenuti: è un'arma di difesa formidabile. Se l'amministratore vi cita in giudizio, chiedete immediatamente copia del verbale dell'AG per verificare l'autorizzazione.

Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia

• Redigete con precisione le delibere: durante l'AG, la delibera deve indicare: «autorizza l'amministratore ad agire in giudizio contro [nome del convenuto] per [oggetto]» — niente vago «consiglio di amministrazione».
• Conservate i verbali dell'AG: l'amministratore deve allegare la delibera alla citazione per provare il suo potere. Senza, l'azione è inammissibile.
• Verificate il mandato prima di citare: l'amministratore deve assicurarsi che l'autorizzazione sia espressa e lo riguardi. In caso di dubbio, convocate una nuova AG.
• Se siete convenuti, chiedete la produzione del verbale: nelle prime conclusioni, eccepite il difetto di potere se l'autorizzazione è imprecisa. Vo