Decisione di riferimento : cc • N° 08-15.737 • 2009-06-04 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Sète, in un condominio del quartiere dell'Île de Thau, i proprietari aspettano da mesi i conti del loro ex amministratore. È stato eletto un nuovo gestore, ma è impossibile ottenere i libri contabili e le situazioni finanziarie. Gli insoluti si accumulano, le spese restano poco chiare. Ogni condomino si chiede: «Cosa fare? L'ex amministratore può rifiutarsi di fornirci questi documenti?» Questa domanda, centinaia di condomini se la pongono ogni anno. La decisione della Corte di Cassazione del 4 giugno 2009 (n° 08-15.737) fornisce una risposta sfumata: l'ex amministratore non ha l'obbligo di redigere documenti che non ha tenuto durante il suo mandato, anche se avrebbe dovuto farlo. In chiaro, la legge organizza la trasmissione di ciò che esiste, non la creazione a posteriori di documenti mancanti. Ma attenzione: questa assenza di obbligo non esonera l'ex amministratore dalla sua responsabilità per gli errori commessi durante la sua gestione. Decifriamo insieme questa decisione e le sue implicazioni concrete per voi, proprietari a Lodève o altrove.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
In questa vicenda, un condominio era gestito dalla società Loiselet e Daigremont, l'ex amministratore. Dopo la nomina di un nuovo amministratore, la società CDB Gestion, e la nomina di un amministratore provvisorio, il nuovo amministratore e il sindacato dei condomini hanno chiesto all'ex amministratore la consegna dei documenti contabili: libri contabili, giornali, situazioni finanziarie. Problema: l'ex amministratore non aveva tenuto questi documenti durante il suo mandato. Affermava di non averli, e quindi non poteva trasmetterli. Il nuovo amministratore e il sindacato hanno quindi citato in giudizio l'ex amministratore per ottenere la consegna di questi documenti, sostenendo che l'articolo 18-2 della legge del 10 luglio 1965 obbliga l'ex amministratore a consegnare tutti i documenti necessari alla gestione. La corte d'appello ha respinto la loro richiesta, ritenendo che l'ex amministratore non potesse trasmettere ciò che non aveva mai redatto. Il sindacato e il nuovo amministratore hanno proposto ricorso in cassazione. La causa è stata quindi portata davanti alla Corte di Cassazione, che ha confermato la sentenza d'appello. In altre parole, i giudici hanno ritenuto che l'obbligo di consegna riguardi solo i documenti esistenti, non quelli che avrebbero dovuto essere creati. Quello che pochi sanno è che questa decisione non mette in discussione la possibilità di far valere la responsabilità professionale dell'ex amministratore per mancata tenuta dei conti, ma limita l'obbligo di trasmissione dopo la sua partenza.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 18-2 della legge del 10 luglio 1965, che disciplina la trasmissione dei documenti tra l'ex e il nuovo amministratore. Precisa che questo articolo «è destinato solo a organizzare la trasmissione al nuovo amministratore dei documenti amministrativi e contabili detenuti dall'ex amministratore e non ha lo scopo di obbligare quest'ultimo a redigere successivamente alla sua cessazione documenti che non aveva tenuto in precedenza». In altre parole, la legge impone di consegnare ciò che si ha, non di fabbricare ciò che manca. Ma allora, cosa succede se l'ex amministratore ha mancato al suo obbligo di tenere una contabilità regolare? La Corte risponde che ciò «potrebbe rientrare nella sua responsabilità professionale». In chiaro, il sindacato può perseguire l'ex amministratore per danni e interessi per gli errori commessi durante il mandato, ma non può obbligarlo, dopo il fatto, a redigere documenti che non ha tenuto. Questo ragionamento distingue due obblighi: l'obbligo di consegna (immediato, limitato all'esistente) e l'obbligo di gestione (che può essere sanzionato con danni e interessi). La decisione è coerente con la lettera dell'articolo 18-2, che parla di «consegnare» e non di «creare». Gli argomenti del sindacato e del nuovo amministratore, che invocavano un obbligo implicito di ricostituire i conti, sono stati respinti. I giudici hanno ritenuto che la legge non vada così lontano. Attenzione però: questa decisione non significa che l'ex amministratore possa impunemente trascurare la sua contabilità. La sua responsabilità civile (articolo 1240 del Codice civile) può essere fatta valere, e dovrà risarcire il danno subito dal condominio.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete condomini, questa decisione vi riguarda direttamente. Immaginiamo che il vostro condominio a Lodève abbia cambiato amministratore, e che l'ex si rifiuti di fornire i conti annuali degli ultimi tre anni. Cosa potete fare? Non potete esigere che rediga questi conti dopo la sua partenza. Invece, potete chiedergli danni e interessi per il danno causato da questa assenza di conti (ad esempio, l'impossibilità di verificare le spese, o il ritardo nel voto del bilancio). Se siete proprietari locatori, i conti condominiali sono essenziali per dichiarare i vostri redditi fondiari. Senza di essi, rischiate una rettifica fiscale. In questo caso, potreste chiedere al sindacato di agire contro l'ex amministratore. Se siete inquilini, non siete direttamente interessati, ma sappiate che la mancanza di conti può comportare aumenti ingiustificati delle spese. Infine, se siete professionisti del settore immobiliare (agente, promotore), questa decisione vi ricorda che la trasmissione dei documenti deve essere anticipata: verificate fin dall'assunzione del mandato che l'ex amministratore abbia tenuto correttamente la contabilità. Concretamente, se vi trovate in questa situazione, dovete: 1) mettere in mora l'ex amministratore affinché consegni i documenti esistenti, 2) se non arriva nulla,
