Decisione di riferimento: cc • N° 73-13.337 • 1975-02-11 • Consultare la decisione →
Installazione di una cappa da cucina, di una VMC, di una nuova rete di evacuazione... In un edificio parigino come in qualsiasi condominio, la domanda torna costantemente: fino a che punto si possono modificare le parti comuni senza l'accordo degli altri proprietari? Alcuni credono di poter agire liberamente finché la struttura portante non viene toccata. Un'idea errata che la Corte di cassazione ha demolito in una decisione dell'11 febbraio 1975, ancora attuale.
Un condomino che gestiva un locale commerciale a Parigi aveva intrapreso lavori di perforazione in un muro portante, comune all'edificio, per installarvi un condotto. L'assemblea generale (AG) gli aveva tuttavia negato questa autorizzazione. Credendo di fare bene, era andato avanti comunque, persuaso che questi lavori non snaturassero la struttura. È rimasto presto deluso. La giustizia gli ha ricordato una regola fondamentale: ogni lesione delle parti comuni deve essere autorizzata, che l'opera modifichi o meno la sostanza dell'edificio.
Che stiate valutando dei lavori in un appartamento che affittate, che abbiate appena acquistato o che gestiate un'attività commerciale in un condominio, questa decisione vi riguarda direttamente. Essa traccia una linea chiara: senza votazione in assemblea generale, nessuna perforazione. In caso di rifiuto ingiustificato, esiste un rimedio, ma non si può mai agire unilateralmente. Vediamo in dettaglio gli insegnamenti di questa vicenda.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Nel quartiere animato dell'11° arrondissement di Parigi, un edificio in condominio ospitava dei negozi al piano terra. Uno dei lotti commerciali, gestito da una società, richiedeva l'installazione di un condotto tecnico – probabilmente per una cappa da cucina o una ventilazione. Questo condotto doveva attraversare un muro portante, vale a dire una parte comune dell'edificio ai sensi dell'articolo 3 della legge del 10 luglio 1965 (i testi che disciplinano il condominio).
Il gestore del negozio, in buona fede, ha presentato il suo progetto all'assemblea generale dei condomini. Chiedeva semplicemente l'autorizzazione a perforare questo muro. Ma gli altri condomini hanno rifiutato. Perché? Si immaginano i timori classici: disturbi sonori, rischi per la solidità, degrado dell'aspetto esteriore, o semplicemente l'opposizione di principio. Poco importa la ragione. Il rifiuto era stato messo agli atti.
Cosa bisognava fare? Contestare questo rifiuto in giudizio dimostrandone il carattere abusivo. Ma il commerciante ha scelto un'altra strada: ha eseguito i lavori nonostante il divieto. Il sindacato dei condomini, vigilando sul rispetto del regolamento di condominio (quel documento che fissa i diritti e gli obblighi di ciascuno), ha allora adito il tribunale. Rimproverava alla società Gombert e Fils (così la decisione la designa) di aver violato le regole del condominio.
Primo colpo di scena: il tribunal d'instance adito in primo grado ha dato ragione al commerciante. Secondo i giudici del merito, i lavori non incidevano sulla sostanza dell'edificio – vale a dire che non ne compromettevano né la solidità né la destinazione. Partendo da questo accertamento, il tribunale ha ritenuto che nessuna autorizzazione dell'assemblea generale fosse necessaria. Una decisione che avrebbe potuto incoraggiare molti proprietari frettolosi.
Ma il sindacato dei condomini non ha mollato la vicenda. Ha proposto ricorso in cassazione, ed è in questo quadro che l'alta giurisdizione parigina (la sede della Corte di cassazione è a Parigi) ha reso la sua sentenza. Ha censurato il giudizio, ricordando in maniera eclatante il primato dell'accordo collettivo.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato a fondo
La Corte di cassazione ha dovuto decidere una questione di principio: un condomino può perforare una parte comune senza l'accordo dell'assemblea generale, dal momento che questa perforazione non lede la sostanza dell'edificio? La risposta è no, e i magistrati lo hanno espresso senza ambiguità.
Il fondamento di questo divieto risiede nella natura stessa delle parti comuni. In un condominio, i muri portanti, i solai, le canalizzazioni collettive, i corridoi, ecc., appartengono indivisamente all'insieme dei condomini. Il loro uso e la loro modifica sono quindi disciplinati dalla legge del 10 luglio 1965. Questa legge, ai suoi articoli 25 e 26, determina le maggioranze necessarie secondo la natura dei lavori. Ma al di là di queste soglie, essa pone un principio intangibile: nessuno può, di propria autorità, apportare una modifica alle parti comuni, anche minima, senza una votazione dell'assemblea generale.
Il tribunal d'instance aveva introdotto una distinzione inedita opponendo i lavori che incidono sulla sostanza e quelli che non la alterano. La Corte di cassazione ha demolito questa analisi. Per essa, la perforazione di un muro, in quanto tocca una parte comune, costituisce di per sé una modifica che richiede una decisione collettiva. Poco importa che il foro sia piccolo, che non indebolisca la struttura o che sia invisibile dall'esterno. L'autorizzazione è obbligatoria.
Così facendo, la corte di legittimità (altro nome della Corte di cassazione) ha richiamato una giurisprudenza ormai antica, ma che è sempre bene riaffermare. Già dal 1968, essa aveva giudicato che la semplice perforazione di una guaina in un solaio richiedeva l'accordo dei condomini. La sentenza dell'11 febbraio 1975 è dunque una conferma, non una rivoluzione. Ma è tanto più importante in quanto interviene dopo la riluttanza di un giudice del merito ad applicare questo principio.
L'argomento della società commerciale merita di essere compreso. Essa riteneva che l'installazione di questo condotto fosse indispensabi
