Decisione di riferimento: cc • N° 19-18.588 • 2021-01-06 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un appartamento a Cannes, vista mare, tutto sembra perfetto. Ma tre mesi dopo, l'umidità risale dai muri, la muffa invade le stanze. Il perito parla di un vizio occulto: un difetto nel rivestimento esterno, posato dall'impresa che ha ristrutturato l'edificio prima della vendita. Voi citate in giudizio il venditore, che a sua volta aveva acquistato il bene da un promotore. Il venditore è condannato a risarcirvi. Ma può rivalersi sul fabbricante del rivestimento? E quest'ultimo può limitare la propria responsabilità? È esattamente la questione decisa dalla Corte di cassazione in questa sentenza del 6 gennaio 2021.
La domanda che ogni proprietario o professionista immobiliare si pone: in caso di vendite successive, il venditore intermedio (colui che rivende senza aver fabbricato) può richiedere al fabbricante l'intero importo che ha dovuto pagare all'acquirente finale? E il fabbricante può invocare argomenti per pagare meno?
Questa decisione fornisce una risposta sfumata: sì, il venditore intermedio può chiamare in garanzia il fabbricante sul medesimo fondamento (vizio occulto), ma il fabbricante può opporre mezzi propri per limitare la sua garanzia, come il carattere imprevedibile del danno. I giudici devono esaminare tali mezzi, non respingerli con un semplice gesto.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un appartamento a Le Cannet, scopre dopo l'acquisto che la terrazza presenta un difetto di impermeabilizzazione. L'acqua penetra, danneggia la struttura. Egli cita in giudizio il venditore, la società DMO, sulla base della garanzia per vizi occulti (articoli 1641 e seguenti del Codice civile). La società DMO è condannata a versargli 50.000 € di danni-interessi. Ma DMO non ha costruito la terrazza: l'aveva acquistata dalla società TBN, il fabbricante. DMO chiama quindi TBN in garanzia (articolo 334 del Codice di procedura civile), chiedendole di rimborsarla integralmente.
La corte d'appello, con una prima sentenza, condanna TBN a garantire DMO per l'intero importo. TBN ricorre in cassazione: ammette il principio della sua garanzia, ma sostiene di dover garantire solo i danni prevedibili al momento della vendita, e che il danno era imprevedibile. La corte d'appello, con una sentenza di revoca (ritorna sulla sua prima decisione), rifiuta di revocare la sentenza iniziale, limitandosi a dire che il venditore intermedio può esercitare l'azione di garanzia contro il fabbricante per l'intero importo delle condanne. La Corte di cassazione cassa questa sentenza: la corte d'appello avrebbe dovuto esaminare il mezzo di TBN sulla limitazione della sua garanzia.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione richiama i testi: l'articolo 1641 del Codice civile definisce il vizio occulto (un difetto che rende il bene inadatto all'uso o ne diminuisce talmente l'uso che l'acquirente non lo avrebbe acquistato, o lo avrebbe acquistato a prezzo inferiore, se lo avesse conosciuto). L'articolo 1645 precisa che il venditore che conosceva i vizi è tenuto a tutti i danni-interessi. Ma per il venditore intermedio è diverso: è presunto in buona fede (articolo 1643). Se è condannato, può rivalersi contro il proprio venditore o il fabbricante, tramite la chiamata in garanzia (articoli 334 e 335 del Codice di procedura civile).
Ma attenzione: il fabbricante, invece, può essere considerato un venditore professionista, che si presume a conoscenza dei vizi (articolo 1645). È quindi tenuto a tutti i danni-interessi, salvo che provi che il danno era imprevedibile o che l'acquirente intermedio ha commesso una colpa. Nel caso di specie, TBN invocava che il pregiudizio era imprevedibile. La corte d'appello ha rifiutato di esaminare questo mezzo, affermando che la chiamata in garanzia riguardava l'intero importo. La Corte di cassazione dice: no, dovete esaminare questo mezzo. Se il fabbricante prova l'imprevedibilità, la sua garanzia può essere limitata al prezzo di vendita o a un importo inferiore.
In altre parole, questa decisione non crea un nuovo diritto, ma ricorda una regola procedurale essenziale: il giudice deve rispondere a tutti gli argomenti delle parti. In pratica, ciò significa che il venditore intermedio non è certo di recuperare il 100% delle somme versate. Deve anticipare che il fabbricante possa limitare la sua garanzia.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario acquirente (come il Sig. X): se scoprite un vizio occulto, potete citare in giudizio il vostro venditore diretto, anche se non è il fabbricante. Ma se questo venditore è insolvente, avrete difficoltà a recuperare. Verificate quindi la solidità finanziaria del venditore prima di acquistare, o esigete una garanzia.
Per un proprietario locatore: se affittate un bene e il locatario scopre un vizio, voi sarete responsabili. Se avete acquistato il bene di recente, potete teoricamente rivalervi sul venditore, ma questa decisione vi impone di verificare se il fabbricante può limitare la sua garanzia. Ad esempio, a Le Cannet, un locatore ha dovuto rimborsare 12.000 € di canoni al suo locatario per vizio occulto (infiltrazione). Ha citato il suo venditore, ma il fabbricante ha invocato l'imprevedibilità. Senza questa decisione,
