Decisione di riferimento: cc • N° 79-16.684 • 1981-03-03 • Consulta la decisione →
Avete appena acquistato una casa a Pau, con un bel giardino dove speravate di godervi il sole. Ma ecco che il vostro vicino, nell'ambito di un ampliamento, ha costruito una terrazza al piano superiore. Da allora, avete l'impressione di essere costantemente osservati: le sue finestre danno direttamente a casa vostra e perdete ogni intimità. Pensate immediatamente alle regole urbanistiche: non avrebbe dovuto rispettare una distanza minima dal confine di proprietà? Tuttavia, scoprite che il permesso di costruire è stato rilasciato e che la costruzione si trova a 4,60 metri dal confine, come previsto dal piano urbanistico locale (PLU). Allora, cosa fare?
È esattamente la questione che si è posta in una causa decisa dalla Corte di Cassazione nel 1981. Un proprietario, il Sig. X, vedeva la sua intimità disturbata dalle viste panoramiche di un edificio vicino costruito da una società. Invocava la violazione dell'articolo R 111-19 del Codice dell'urbanistica, che impone una distanza minima tra la costruzione e il confine particellare. Ma la Corte di Cassazione ha stabilito: le regole di impianto delle costruzioni sono estranee alle questioni di viste sulla proprietà di un vicino. Pertanto, anche se il costruttore non ha rispettato la distanza regolamentare, ciò non basta a stabilire un pregiudizio per il vicino che subisce viste. Serve altro: un abuso di diritto o una violazione del diritto di proprietà.
Questa decisione può sembrare controintuitiva. Dopo tutto, se la legge fissa una distanza, è proprio per proteggere i vicini, no? Non esattamente. Il Codice dell'urbanistica ha per oggetto l'assetto del territorio, non i rapporti di vicinato. Per ottenere il risarcimento di un disturbo anormale di vicinato (come le viste panoramiche), bisogna rivolgersi al diritto civile, e in particolare alla teoria dei disturbi anormali di vicinato (articolo 1240 del Codice civile). In questo articolo, analizzeremo questa decisione, capiremo cosa implica per voi e vi daremo le chiavi per agire se vi trovate in una situazione simile.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Immaginiamo il Sig. X, proprietario di una casa a Pau, nel quartiere del Hédas. Da anni gode di un giardino tranquillo. Un giorno, la società Résidence des Quatre Chemins decide di costruire un edificio sul lotto vicino. I lavori avanzano e il Sig. X si rende conto con preoccupazione che l'edificio, una volta completato, avrà finestre e una terrazza al piano superiore, offrendo una vista diretta sul suo giardino e sulla sua casa. Si ritiene vittima di viste panoramiche, cioè una vista dall'alto che permette di vedere dentro casa sua, costituendo una violazione della sua privacy.
Il Sig. X intraprende quindi un'azione legale contro la società. Invoca la violazione dell'articolo R 111-19 del Codice dell'urbanistica (divenuto oggi l'articolo R*111-19 dello stesso codice). Questo articolo prevede che, salvo che l'edificio sia costruito sul confine particellare, la distanza orizzontale da qualsiasi punto dell'edificio al punto più vicino del confine particellare deve essere almeno pari alla metà del dislivello tra questi due punti, con un minimo di 3 metri. Nel caso di specie, l'edificio è costruito a 4,60 metri dal confine, ma considerata la sua altezza, la distanza regolamentare avrebbe dovuto essere maggiore. Il Sig. X ritiene quindi che la società abbia violato questa regola e che ciò gli causi un pregiudizio.
La società, dal canto suo, contesta. Sostiene che il permesso di costruire è stato rilasciato conformemente alle regole urbanistiche e che la distanza di 4,60 metri è sufficiente. Il tribunale di grande istanza di Pau dà ragione al Sig. X in primo grado? No, la causa arriva fino alla Corte di Cassazione. Questa deve decidere una questione di diritto: la violazione di una regola di impianto (arretramento) costituisce automaticamente una colpa che impegna la responsabilità del costruttore verso il vicino che subisce viste panoramiche?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, nella sua sentenza del 3 marzo 1981, risponde negativamente. Ritiene che le regole di impianto delle costruzioni prescritte dall'articolo R 111-19 del Codice dell'urbanistica siano estranee alle questioni di viste sulla proprietà di un vicino. Pertanto, queste regole hanno per oggetto l'urbanistica (l'aspetto generale, la sicurezza, l'irraggiamento solare, ecc.), e non la protezione delle viste private. Di conseguenza, non esiste alcuna relazione diretta di causa-effetto tra la violazione di una regola di arretramento e il pregiudizio causato dalle viste panoramiche.
Perché un tale ragionamento? La Corte si basa sul testo stesso dell'articolo R 111-19, che enuncia una regola di distanza minima, ma senza riferimento alle viste o alla protezione dell'intimità. Ricorda che l'importanza delle viste su un fondo vicino dipende direttamente dalla distanza tra l'edificio e il confine, ma anche da altri fattori come l'altezza, l'orientamento, la configurazione dei luoghi. La semplice violazione di una distanza regolamentare non implica automaticamente un pregiudizio per il vicino. Occorre dimostrare un abuso di diritto o una violazione del diritto di proprietà, ad esempio se le viste sono eccessive e costituiscono un disturbo anormale di vicinato.
