业主大会：二次投票如何挽救项目

您在Lingolsheim或Obernai拥有一套公寓，您的物业管理人通知您有一个屋顶翻新项目。业主大会（AG）投票紧张：60%的票数，而绝对多数（1965年法律第25条）需要2/3。物业管理人宣布项目被否决。然而，存在一种解决方案：立即以简单多数（第24条）进行第二次投票。但这合法吗？

每个业主都面临的问题：在同一次业主大会上，能否就同一项目以不同多数进行第二次投票？答案是肯定的，根据法国最高法院2013年1月23日的判决（编号11-26.800）。这一裁决澄清了一个常被忽视的程序，可以挽救业主的关键项目。

简而言之，如果项目获得至少所有业主（而非仅出席者）三分之一票数，业主大会可以无需事先决定，立即以简单多数进行第二次投票。这一机制避免了召集新的业主大会，节省了时间和金钱。

事实：每天都会发生的故事

Lingolsheim的业主X先生是拥有20个份额的业主协会成员。在2011年的业主大会上，一个屋顶安装太阳能电池板的项目被提交投票。该项目需要第25条多数（所有业主的绝对多数），因为它改变了建筑外观。投票结果为出席者票数的55%，但这仅占业主总票数的40%（因为15%的业主缺席或由他人代表）。第25条多数未达到（需要超过总票数的50%）。物业管理人宣布否决。

然而，该项目获得了超过三分之一的票数（40%）。物业管理人提议立即以第24条多数（出席者的简单多数，无法定人数要求）进行第二次投票。第二次投票以出席者65%的票数通过。一名持异议的业主Y先生起诉业主协会，要求撤销该决议，理由是未经业主大会中间决定授权变更多数，第二次投票不可能。

Colmar上诉法院支持Y先生。但业主协会向最高法院提起上诉。最高法院撤销原判，确认无需中间决定即可立即进行第二次投票。

法院推理——详解

最高法院依据1965年7月10日法律第25-1条（该条规定，如果项目获得至少三分之一票数，则可以从第25条多数转向第24条多数）。它明确指出，这一机制不需要业主大会事先审议决定这一变更。换言之，业主大会可以自行决定，无需中间投票，直接进入第二次投票。

鲜为人知的是：第25-1条规定，“当业主大会未按第25条规定的多数作出决定时，如果项目已获得至少所有业主三分之一票数，同一业主大会可以按第24条规定的多数作出决定”。最高法院将该条款解释为允许立即进行第二次投票，无需额外手续。

换句话说，如果项目获得至少三分之一票数（按所有业主计算，包括出席、缺席或由他人代表的），物业管理人可以立即以简单多数组织新的投票。这是一个重要的程序灵活性。

但请注意：第二次投票必须在同一次业主大会上进行。不能推迟到后续的业主大会。而且项目必须相同，不得修改。

在我的实践中，我曾遇到一些案例，物业管理人因不了解而宣布最终否决，而第二次投票是可能的。这可能会将紧急工程推迟一年，直到召开新的业主大会。

这对您的实际影响

对于出租业主： 如果您出租房产，一个未达到第25条多数的能源翻新项目（隔热、供暖）可以通过第二次投票挽救。例如，在Obernai，一个拥有30个份额的业主协会希望更换集体锅炉。第一次投票：总票数的48%（不足以达到第25条）。第二次投票按第24条：出席者的62%。项目被采纳，避免了额外一年的高额账单。

对于租户： 您没有投票权，但您承受后果：如果工程受阻，您的舒适度可能受到影响（供暖、电梯）。须知这项裁决便利了集体利益工程的实施。

对于购房者： 在购买前，请检查过去两年的业主大会会议记录。如果某个工程项目曾被否决，它可能通过这一机制重新启动。请要求您的公证人分析适用的多数规则。

对于房地产专业人士（物业管理人、公证人、经纪人）： 请培训您的团队了解此程序。忽视此程序的物业管理人会使业主协会面临延误和额外成本。

如果您处于这种情况，您应要求物业管理人立即进行第二次投票。如果物业管理人拒绝，您可以向法院质疑其决定（紧急审理）或要求召开临时业主大会。

时限：第二次投票必须在同一次会议期间进行。不得推迟。费用：物业管理人因第二次投票产生的额外费用通常包含在业主大会固定费用中，但请检查您的合同。

避免此类纠纷的四点建议

• 在业主大会前检查多数规则： 要求物业管理人预先计算第25条（所有业主的多数）和第24条（出席者的多数）所需的票数。这样，在会议中，您就能知道第二次投票是否可行。
• 准备委托书： 如果您无法出席业主大会，请将权力委托给另一位业主或物业管理人（在授权范围内）。这会增加所代表的票数。
• 要求在会议记录中注明： 如果进行了第二次投票，会议记录应明确注明第一次投票的结果（赞成、反对、弃权票数）以及业主总票数，以证明达到了三分之一门槛。
• 如有疑问，咨询专业律师： 在质疑决议之前，请专业人士分析投票的有效性。无根据的质疑可能使您面临滥用程序损害赔偿的风险。

深入探讨：相关判例与演变

最高法院的这一裁决与先前的判例一致：Cass. 3e civ., 2002年3月27日，编号00-17.043，该判例已承认在同一次业主大会上二次投票的可能性。2013年的判决确认并澄清了无需中间审议。

然而，最高法院在较新的判决（Cass. 3e civ., 2020年9月10日，编号19-16.842）中提醒，第二次投票不能推迟到后续的业主大会。它必须发生在同一次会议期间。

因此，法院的趋势是支持程序灵活性，以利于业主协会。这意味着物业管理人必须接受培训，了解这一可能性，否则可能因未尽建议义务而承担责任。

实践操作：该怎么做

常见问题解答：

• 问：如果第一次投票未达到三分之一票数，我可以要求第二次投票吗？ 答：不可以，所有业主三分之一票数的门槛是强制性条件。低于此，第二次投票不可能；需要召开新的业主大会。
• 问：第二次投票可以针对修改后的项目吗？ 答：不可以，项目必须相同。任何修改都需要按照第25条的条件重新投票。
• 问：如果物业管理人拒绝进行第二次投票怎么办？ 答：您可以在业主大会期间要求将拒绝记入会议记录，然后向法院质疑物业管理人的决定（紧急审理）或要求召开临时业主大会。
• 问：对通过第二次投票通过的决议提出质疑的期限是多少？ 答：期限为自业主大会会议记录通知之日起两个月（1965年法律第42条）。超过此期限，决议成为最终决定。
• 问：这一机制适用于所有类型的工程吗？ 答：是的，只要所需多数是第25条多数（改善工程、外观改变等）。对于日常维护工程（第24条），第二次投票不是必需的。

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