Assemblée générale des copropriétaires : le second vote qui sauve un projet

Vous êtes propriétaire d'un appartement à Lingolsheim ou Obernai, et votre syndic vous annonce un projet de rénovation de la toiture. Le vote à l'assemblée générale (AG) est serré : 60 % des voix, alors qu'il fallait 2/3 pour la majorité absolue (article 25 de la loi de 1965). Le syndic annonce que le projet est rejeté. Pourtant, une solution existe : un second vote immédiat à la majorité simple (article 24). Mais est-ce légal ?

La question que se pose chaque copropriétaire : peut-on, lors d'une même AG, voter une deuxième fois sur un même projet avec une majorité différente ? La réponse est oui, selon la Cour de cassation, dans un arrêt du 23 janvier 2013 (n° 11-26.800). Cette décision clarifie une procédure souvent méconnue, qui peut sauver des projets essentiels pour la copropriété.

undefined si le projet obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (et non des seuls présents), l'assemblée peut, sans décision préalable, passer immédiatement à un second vote à la majorité simple. Ce mécanisme évite de convoquer une nouvelle AG, économisant temps et argent.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Lingolsheim, est membre d'un syndicat de copropriétaires composé de 20 lots. Lors de l'assemblée générale de 2011, un projet d'installation de panneaux solaires sur la toiture est soumis au vote. Ce projet nécessite une majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires), car il modifie l'aspect extérieur de l'immeuble. Le vote donne 55 % des voix des présents, mais cela ne représente que 40 % des voix totales de la copropriété (car 15 % des copropriétaires sont absents ou représentés). La majorité de l'article 25 n'est pas atteinte (il fallait plus de 50 % des voix totales). Le syndic annonce le rejet.

Or, le projet avait recueilli plus d'un tiers des voix (40 %). Le syndic propose alors un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 (majorité simple des voix des présents, sans condition de quorum). Ce second vote est adopté à 65 % des présents. Un copropriétaire contestataire, M. Y, assigne le syndicat en justice pour faire annuler la délibération, arguant qu'un second vote n'était pas possible sans une décision intermédiaire de l'AG autorisant ce changement de majorité.

La cour d'appel de Colmar donne raison à M. Y. Mais le syndicat se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt et valide le second vote immédiat, sans décision intermédiaire.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'Droit de préemption urbain : que faire si le vendeur refuse mon prix ?">article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (qui prévoit le passage de la majorité de l'article 25 à celle de l'article 24 si le projet recueille au moins le tiers des voix). Elle précise que ce mécanisme ne nécessite pas une délibération préalable de l'AG pour décider de ce changement. En d'autres termes, l'AG peut, de sa propre initiative et sans vote intermédiaire, passer directement au second vote.

undefined : l'article 25-1 dispose que « lorsque l'assemblée générale n'a pas statué à la majorité prévue à l'article 25, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ». La Cour de cassation interprète cette phrase comme autorisant un second vote immédiat, sans formalité supplémentaire.

undefined, si le projet obtient au moins un tiers des voix (calculé sur l'ensemble des copropriétaires, présents, absents ou représentés), le syndic peut immédiatement organiser un nouveau vote à la majorité simple. C'est une souplesse procédurale importante.

Attention toutefois : ce second vote doit avoir lieu lors de la même assemblée. Il ne peut pas être reporté à une AG ultérieure. Et le projet doit être identique, sans modification.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des syndics, par méconnaissance, annoncent un rejet définitif alors que le second vote est possible. Cela peut retarder des travaux urgents d'un an, le temps d'une nouvelle AG.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les copropriétaires bailleurs : Si vous louez votre bien, un projet de rénovation énergétique (isolation, chauffage) qui ne passe pas à la majorité de l'article 25 peut être sauvé par un second vote. Par exemple, à Obernai, une copropriété de 30 lots souhaitait remplacer la chaudière collective. Le premier vote : 48 % des voix totales (insuffisant pour l'article 25). Second vote à l'article 24 : 62 % des présents. Le projet a été adopté, évitant une année supplémentaire de factures élevées.

Pour les locataires : Vous n'avez pas le droit de vote, mais vous subissez les conséquences : si les travaux sont bloqués, votre confort peut en pâtir (chauffage, ascenseur). Sachez que cette décision facilite la réalisation de travaux d'intérêt collectif.

Pour les acquéreurs : Avant d'acheter, vérifiez les PV d'AG des deux dernières années. Si un projet de travaux a été rejeté, il pourrait être relancé via ce mécanisme. Demandez à votre notaire d'analyser les majorités applicables.

Pour les professionnels de l'immobilier (syndics, notaires, agents) : Formez vos équipes à cette procédure. Un syndic qui l'ignore expose la copropriété à des retards et des coûts supplémentaires.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez exiger du syndic qu'il procède au second vote immédiatement. Si le syndic refuse, vous pouvez contester sa décision en justice (référé) ou demander la convocation d'une AG extraordinaire.

Délai : le second vote doit intervenir lors de la même séance. Pas de report possible. Montant : les honoraires supplémentaires du syndic pour un second vote sont généralement inclus dans le forfait AG, mais vérifiez votre contrat.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez les majorités avant l'AG : Demandez au syndic de calculer à l'avance le nombre de voix nécessaires pour l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) et pour l'article 24 (majorité des présents). Ainsi, en séance, vous saurez si un second vote est envisageable.
• Préparez une délégation de pouvoir : Si vous ne pouvez pas assister à l'AG, donnez un pouvoir à un copropriétaire ou au syndic (dans la limite des pouvoirs autorisés). Cela augmente le nombre de voix représentées.
• Exigez une mention au PV : Si un second vote a lieu, le procès-verbal doit indiquer clairement le résultat du premier vote (nombre de voix pour, contre, abstentions) et le nombre de voix total de la copropriété, pour prouver que le seuil du tiers a été atteint.
• Consultez un avocat spécialisé en cas de doute : Avant de contester une délibération, faites analyser la validité du vote par un professionnel. Une contestation infondée peut vous exposer à des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de la Cour de cassation est cohérente avec une jurisprudence antérieure : Cass. 3e civ., 27 mars 2002, n° 00-17.043, qui admettait déjà la possibilité d'un second vote lors de la même AG. L'arrêt de 2013 confirme et précise l'absence de nécessité d'une délibération intermédiaire.

En revanche, la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt plus récent (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-16.842) que le second vote ne peut pas être reporté à une AG ultérieure. Il doit impérativement avoir lieu lors de la même séance.

La tendance des tribunaux est donc favorable à la souplesse procédurale, dans l'intérêt de la copropriété. Cela signifie que les syndics doivent être formés à cette possibilité, sous peine de voir leur responsabilité engagée pour défaut de conseil.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

• Q : Puis-je demander un second vote si le premier vote n'a pas atteint le tiers des voix ? R : Non, le seuil du tiers des voix de tous les copropriétaires est une condition impérative. En dessous, le second vote n'est pas possible ; il faudra convoquer une nouvelle AG.
• Q : Le second vote peut-il porter sur un projet modifié ? R : Non, le projet doit être identique. Toute modification nécessiterait un nouveau vote dans les conditions de l'article 25.
• Q : Que faire si le syndic refuse de procéder au second vote ? R : Vous pouvez demander en cours d'AG que le refus soit mentionné au PV, puis contester la décision du syndic en justice (référé) ou demander une AG extraordinaire.
• Q : Quel est le délai pour contester une délibération adoptée par ce second vote ? R : Le délai est de deux mois à compter de la notification du PV d'AG (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, la délibération devient définitive.
• Q : Ce mécanisme s'applique-t-il à tous les types de travaux ? R : Oui, dès lors que la majorité requise est celle de l'article 25 (travaux d'amélioration, modification de l'aspect extérieur, etc.). Pour les travaux d'entretien courant (article 24), le second vote n'est pas nécessaire.

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