商业租赁：只有承租人才能起诉，即使是夫妻关系

想象一下：您位于朗德海岸的米米藏（Mimizan）。您租了一个商业场所用于快餐经营。租约是季节性的，但您已经在那里经营了五年。您的配偶帮助您，他被申报为合作者配偶（该身份允许非受薪工人的配偶参与经营活动，而无需作为雇员或股东）。店铺是夫妻共同财产。但租约只有您一人签署。

有一天，房东以租约的季节性为由拒绝续租。您希望将其重新定性为商业租赁（受商业租赁法规管辖的租约，为承租人提供更强的保护，尤其是续租权）。您和您的配偶提起诉讼。但法国最高法院刚刚告诉您：不，您的配偶没有诉讼资格，即使他是合作者，即使店铺是共同财产。

这正是2020年9月17日判决（n° 19-18.435）所决定的。这一决定看似技术性强，但对朗德省及其他地区的数百对经营者夫妇有着非常具体的后果。那么，我们应该记住什么？如何避免这个陷阱？我用通俗的语言，结合圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）和米米藏（Mimizan）的例子为您解释一切。

事实：每天都可能发生的故事

M. 和 Mme A. 在朗德省的圣保罗莱达克斯经营一家外卖食品店。该场所是通过季节性租约（短期租约，通常为3至6个月，不受商业租赁保护制度的约束）租赁的。但自2011年以来，他们一直连续占用。2015年，房东发出退租通知（bailleur终止租约的行为），以便收回房屋。A. 夫妇起诉房东，要求将季节性租约重新定性为商业租赁，并获得搬迁赔偿金（bailleur因给被驱逐的承租人造成的损失而应支付的赔偿金）。

问题：租约只有 M. A. 一人签署。Mme A. 以合作者配偶的身份，并基于店铺是共同财产，自愿参与诉讼（她加入了丈夫的诉讼）。房东对其诉讼的可受理性提出异议。波城（Pau）上诉法院（位于比利牛斯-大西洋省，但对朗德省有管辖权）支持了这对夫妇，认为 Mme A. 有合法的诉讼利益。房东向最高法院提起上诉。

转折：最高法院撤销了该判决。它提醒说，只有租约的持有人才有资格主张商业租赁法规的适用。无论配偶是否是合作者，无论店铺是否是共同财产。换句话说，Mme A. 无权起诉。后果：关于她的重新定性请求可能被视为不可受理，如果房东提出传唤状（acte introductif d'instance）不可受理，甚至 M. A. 的诉讼也可能受到损害。

法院的推理——解析

最高法院依据《商法典》第 L. 145-1 条及后续条款（这些条款定义了商业租赁法规）以及《民事诉讼法典》第32条（要求有诉讼利益和资格）。推理很简单：商业租赁法规是一项个人权利（附属于承租人本人，而非店铺）。只有租约的持有人，即签署租赁合同的人，才能援引该法规。

即使配偶是合作者，该身份也不赋予其承租人资格。即使店铺是共同财产（即属于夫妻双方），租赁权（占用场所的权利）仍然是个人权利。法院明确指出：配偶的介入，即使是作为合作者配偶，也是不可受理的。

这一决定并非立场转变。它确认了长期的判例（例如，Cass. 3e civ., 2013年3月20日，n° 12-14.391）。但对于共同经营店铺但未共同签署租约的夫妇来说，这一决定尤其严厉。很少有人知道，合作者配偶的身份并不赋予任何关于租约本身的权利。这仅仅是一种税务和社会资格，允许配偶参与经营活动，但并未赋予其承租人资格。

但请注意：这一决定并不质疑配偶为保护作为共同财产的店铺而起诉的权利。但对于租约重新定性的诉讼，只有承租人必须单独起诉。简而言之，如果夫妻双方都希望受到保护，他们必须共同签署租约。

对您的实际影响

对于出租人房东：这一决定是一件武器。如果您将场所租给一个人，且其配偶介入纠纷，您可以质疑其可受理性。例如：在圣保罗莱达克斯，如果您向承租人 M. X 发出退租通知，而其妻子（非签署人）起诉要求重新定性，您可以请求法官宣布其诉讼不可受理。这可以节省数月的诉讼时间，并避免支付搬迁赔偿金。

对于经营者承租人：如果您与配偶共同经营，请让双方都签署租约。否则，一旦发生纠纷，您的配偶将无法起诉。如果您出差或去世，后果可能非常严重。想象一下：在米米藏，一名快餐车经营者去世，其妻子希望继续商业租赁。如果她没有签署租约，她就无权要求续租。她可能会失去该场所。

对于店铺的购买者：请核实租约是否由所有经营者签署。如果卖方与其配偶共同经营，但只有一人签署，购买者可能会继承一个脆弱的局面。通常为收购提供融资的银行可能要求租约以借款人名义签署。

在我的实践中，我遇到过一些案件，一对夫妇在圣保罗莱达克斯经营一家烟酒店已有十年。丈夫是唯一的租约持有人，去世了。遗孀希望要求续租。房东拒绝，理由是她不是承租人。结果：她不得不谈判新租约，条件较差，并支付更高的租金。如果她从一开始就是共同签署人，这一切本可以避免。

避免此类纠纷的四个建议

• 让两位经营者配偶共同签署租约。这是最简单的解决方案。即使其中一人是雇员或合作者配偶，共同签署确保每个人都有诉讼资格。如果您以夫妻名义经营，切勿接受单方租约。
• 在租约中注明合作者配偶身份。虽然这不赋予承租人资格，但可以作为共同经营的证据。在某些情况下，法官可能会考虑这一点以解释双方的意图。
• 在死亡或丧失能力的情况下，提前规划租约转让。如果唯一承租人去世，尚存配偶必须要求将租约转让至其名下。这需要房东的同意，除非有相反条款。为确保安全，在租约中规定允许转让给配偶的条款。
• 在签署或修改租约前咨询律师。专业人士可以识别风险并为您提供起草建议。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）、米米藏或圣保罗莱达克斯，我经常接待那些未经深思熟虑就签署租约而后悔的夫妇。30分钟的咨询可以为您节省多年的诉讼。

深入探讨：相关判例与发展

这一决定符合最高法院的一贯判例。早在2013年（Cass. 3e civ., 2013年3月20日，n° 12-14.391），最高法院就判定，承租人的配偶只有本身是租约持有人时才能要求续租。2016年（Cass. 3e civ., 2016年9月8日，n° 15-18.635），它明确指出，合作者配偶也无权就未付租金提起诉讼。

趋势很明确：租赁权是一项严格的人身权利。下级法院（上诉法院）有时试图在家庭情况下放宽这一规则，但最高法院予以纠正。未来，最高法院可能会维持这一立场，除非立法者干预。然而，目前没有计划通过改革将诉讼资格扩大到合作者配偶。因此，必须在合同层面采取行动。

另一个相关问题：配偶能否作为店铺的虚有权人起诉？答案是否定的，因为租赁权与店铺所有权是分开的。只有租约持有人有权主张该法规。

要点总结

常见问题解答：

• 作为合作者配偶，我能否要求将季节性租约重新定性为商业租赁？不能，只有租约持有人才能这样做。您没有诉讼资格。
• 如果我的配偶是唯一承租人，他去世了怎么办？您必须要求将租约转让至您的名下，并征得房东同意。如果租约有规定，您可以享有继续权。
• 店铺是共同财产，这不是赋予我对租约的权利吗？不。店铺和租约在法律上是分开的。共同财产涉及店铺，但租约仍然是个人权利。
• 如果我是合作者配偶，我能成为共同签署人吗？可以，法律不禁止房东同意夫妻双方签署。甚至推荐这样做。
• 如果我不是共同签署人，有什么风险？您将无法起诉以维护租约、要求续租或质疑退租通知。您完全依赖您的配偶。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

您遇到类似情况？与 Zakine 律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以为您节省数月的诉讼费用——而且往往更多。 预约 →