商业租约与司法清算：出租人能否拒绝受让人？

您是位于贝桑松（Besançon）rue des Granges的一处商业场所的房东，得知您的租户（一家咖啡连锁店）正在司法清算。清算人刚刚通知您，他将把租约转让给一位接手人，而无需征求您的意见。您想知道：我有发言权吗？我可以拒绝这个新租户吗？

这个问题，我在贝桑松的律所经常收到。答案长期以来一直模糊不清，但法国最高法院（Cour de cassation）于2023年4月19日（上诉号N° 21-20.655）做出了裁决。它指出，清算人必须遵守租约中规定受让人需经出租人批准的条款。换句话说，您可以说不。解释如下。

事实：每天都会发生的故事

2013年5月，一家房地产民事公司（SCI，société civile immobilière）是巴黎一处场所的房东，将商业租约租给Feel Good Coffee公司，租期九年。合同包含一个标准条款：任何租约转让均须事先获得房东批准。2017年，承租公司进入司法清算。清算人从商事法官（juge-commissaire）处获得授权，将商誉和租约转让给第三方，而未征求房东同意。

房东向法院，随后向上诉法院对此次转让提出异议。巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）支持房东：清算人不能无视批准条款。清算人向最高法院提起上诉，主张在司法清算中，租约转让是自由的，商事法官可以授权一切。但最高法院驳回了上诉，并维持了上诉法院的判决。

法院的推理——详细解析

最高法院依据两项法律：民法典（Code civil）第1134条（2016年之前的版本，确立了合同强制力原则：当事人必须履行签署的内容）和商法典（Code de commerce）第L. 145-16条、第L. 641-12条和第L. 642-19条。这些条款规定了司法清算中租约的转让。

法律如何规定：在清算中，清算人经商事法官授权可以转让租约，但转让应“按照判决开启之日合同规定的条件进行”。一个例外：要求转让人（清算中的承租人）与受让人承担连带义务（如担保未付租金）的条款被排除。除此之外，合同继续适用。

批准条款是合同条件的一部分。因此，清算人必须遵守它。最高法院明确指出，商事法官不能授权违反该条款的转让。这是对判例的确认：合同强制力优先，即使在集体程序中也是如此。

简而言之，房东保留了对新租户入住的审查权。这并非理所当然：一些法院曾认为司法清算足以证明为了促进接手而绕过该条款的合理性。但最高法院说不。

这对您意味着什么——具体而言

对于出租人房东：您可以拒绝您不满意的受让人（例如：财务状况不佳、活动与您的场所不兼容）。在贝桑松，如果您的租户是一家服装店正在清算，而接手人想开一家快餐店，如果租约禁止餐饮业，您可以拒绝。数字示例：月租金2,000欧元，如果受让人在六个月内破产，您将损失12,000欧元。拒绝比接受一个风险租户更好。

对于清算中的承租人：您（或您的清算人）必须在转让租约前获得房东的同意。如果没有此同意，转让可能被撤销。在蒙贝利亚尔（Montbéliard），如果您是商户并希望转让商誉连同租约，请提前规划。

对于接手人（受让人）：在清算中购买商誉之前，请确认房东已同意。否则，您可能面临没有租约的风险，从而失去场所。

很少有人知道：即使商事法官授权转让，房东也可以在法庭上提出异议。在我的实践中，我遇到过一些案件，房东因清算人未请求批准而成功撤销了转让。

避免此类纠纷的四项建议

• 在您的商业租约中加入明确的批准条款。明确规定，即使是在司法清算中，任何转让均须事先获得您的书面同意。例如：“承租人不得在未经出租人明确书面同意的情况下转让租约，出租人可无理由拒绝。”
• 如果现有租约不包含此条款，请起草一份附录。作为交换条件（例如降低租金），向您的承租人提出。
• 监控您承租人的集体程序。订阅法律公告（BODACC）以快速了解开启判决。在贝桑松，商事法院书记官处发布这些信息。
• 一旦收到批准请求，请立即咨询律师。理由不充分的拒绝可能受到质疑。我们会核实您的拒绝是否合法（例如：受让人无清偿能力、不符合场所用途）。

深入：相关判例与演变

该判决确认了已经开始的判例趋势。例如，在2020年12月9日的一项判决（N° 19-16.256）中，最高法院已经判定，在接管计划（司法重整）中的租约转让必须遵守批准条款。在此，它将这一原则扩展至司法清算，这合乎逻辑，因为相关法律条文相似。

相反，早期的一项判决（Cass. com., 2017年11月8日，N° 16-15.419）似乎更为灵活，认为如果批准条款“滥用”，商事法官可以绕过它。但在2023年的判决中，最高法院并未采纳这一例外。因此，趋势是加强房东的权利。

未来，清算人将需要更加谨慎。他们必须在任何转让前征得房东同意，否则转让可能无效。这可能会减缓清算中的转让，但保护了房东的利益。

实践中：该怎么做

FAQ：

我的承租人正在清算，清算人想未经我同意转让租约。怎么办？书面回复您反对转让，并援引批准条款。向商事法官提出申请，以确认该条款未被遵守。如果转让已经发生，向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼要求撤销。

我可以无理由拒绝吗？如果您的租约如此规定，可以。否则，您的拒绝必须基于严肃且合法的理由（例如：受让人无清偿能力、其活动不符合规定）。

如果我拒绝，清算人能否绕过？不能。最高法院的判决很明确：他必须遵守该条款。如果他绕过，您可以通过法院获得转让的撤销。

采取行动的时间限制？自您知晓转让（通过通知或偶然得知）之日起，您有5年的时间提起撤销诉讼（一般诉讼时效）。但最好尽快行动，以防止受让人入驻。

法律行动的费用是多少？律师费因复杂程度而异。与我进行30分钟咨询的费用为45欧元。紧急程序（référé）可能花费1,500至3,000欧元，实体程序（au fond）可能花费3,000至8,000欧元。但一旦您胜诉，诉讼费用由败诉方承担。

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