Bail commercial et liquidation judiciaire : le bailleur peut-il refuser un cessionnaire ?

Vous êtes propriétaire d'un local commercial à Besançon, rue des Granges, et vous apprenez que votre locataire, une enseigne de café, est en liquidation judiciaire. Le liquidateur vient de vous annoncer qu'il va céder le bail à un repreneur sans vous demander votre avis. Vous vous demandez : ai-je mon mot à dire ? Puis-je refuser ce nouveau locataire ?

Cette question, je la reçois régulièrement dans mon cabinet à Besançon. La réponse a longtemps été floue, mais la Cour de cassation a tranché le 19 avril 2023 (pourvoi n° 21-20.655). Elle dit que le liquidateur doit respecter la clause du bail qui prévoit l'agrément du cessionnaire par le bailleur. undefined, vous pouvez dire non. Explications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En mai 2013, une SCI (société civile immobilière) propriétaire d'un local à Paris donne à bail commercial : quand contester une clause illégale est trop tard">bail commercial à la société Feel Good Coffee, pour une durée de neuf ans. Le contrat contient une clause classique : toute cession du bail est soumise à l'agrément préalable du bailleur. En 2017, la société locataire est placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur obtient du juge-commissaire l'autorisation de céder le fonds de commerce et le bail à un tiers, sans demander l'accord du propriétaire.

Le propriétaire conteste cette cession devant le tribunal, puis en appel. La cour d'appel de Paris lui donne raison : le liquidateur ne peut pas passer outre la clause d'agrément. Le liquidateur se pourvoit en cassation, soutenant qu'en liquidation judiciaire, la cession du bail est libre et que le juge-commissaire peut tout autoriser. Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi et confirme l'arrêt d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation se fonde sur deux textes : l'article 1134 du Code civil (dans sa version antérieure à 2016, qui pose le principe de la force obligatoire des contrats : les parties doivent exécuter ce qu'elles ont signé) et les articles L. 145-16, L. 641-12 et L. 642-19 du Code de commerce. Ces articles régissent la cession du bail en cas de liquidation judiciaire.

Ce que dit la loi : En liquidation, le liquidateur peut céder le bail avec l'autorisation du juge-commissaire, mais cette cession se fait « aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d'ouverture ». Une exception : la clause qui imposerait au cédant (le locataire en liquidation) des obligations solidaires avec le cessionnaire (garantie de loyers impayés) est écartée. Pour le reste, le contrat continue de s'appliquer.

La clause d'agrément fait partie des conditions du contrat. Donc le liquidateur doit la respecter. La Cour précise que le juge-commissaire ne peut pas autoriser une cession qui violerait cette clause. C'est une confirmation de jurisprudence : la force obligatoire du contrat prime, même en procédure collective.

undefined le propriétaire conserve son droit de regard sur l'entrée d'un nouveau locataire. Ce n'était pas gagné d'avance : certains tribunaux estimaient que la liquidation judiciaire justifiait de passer outre pour faciliter la reprise. Mais la Cour de cassation dit non.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : Vous pouvez refuser un cessionnaire qui ne vous convient pas (ex. : mauvaise situation financière, activité incompatible avec votre local). À Besançon, si votre locataire est une boutique de vêtements en liquidation et que le repreneur veut ouvrir un fast-food, vous pouvez dire non si le bail interdit la restauration. Exemple chiffré : loyer mensuel de 2 000 €, si le cessionnaire fait faillite au bout de six mois, vous perdez 12 000 €. Mieux vaut un refus qu'un locataire risqué.

Pour le locataire en liquidation : Vous (ou votre liquidateur) devez obtenir l'accord du propriétaire avant de céder le bail. Sans cet accord, la cession peut être annulée. À Montbéliard, si vous êtes commerçant et que vous voulez revendre votre fonds avec le bail, anticipez.

Pour l'acquéreur (cessionnaire) : Avant d'acheter un fonds de commerce en liquidation, vérifiez que le bailleur a donné son accord. Sinon, vous risquez de vous retrouver sans bail, donc sans local.

undefined : même si le juge-commissaire autorise la cession, le propriétaire peut la contester en justice. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires ont obtenu l'annulation de la cession parce que le liquidateur avait négligé de demander l'agrément.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Insérez une clause d'agrément claire dans votre bail commercial. Précisez que toute cession, même en cas de liquidation judiciaire, est soumise à votre accord préalable écrit. Exemple : « Le preneur ne pourra céder le bail sans l'agrément exprès et par écrit du bailleur, lequel pourra refuser sans motif. »
• Rédigez un avenant si votre bail actuel ne contient pas cette clause. Proposez-le à votre locataire en échange d'une contrepartie (par exemple, une réduction de loyer).
• Surveillez les procédures collectives de vos locataires. Abonnez-vous aux annonces légales (BODACC) pour être informé rapidement d'un jugement d'ouverture. À Besançon, le greffe du tribunal de commerce publie ces informations.
• Consultez un avocat dès que vous recevez une demande d'agrément. Un refus mal motivé peut être contesté. Nous vérifions que votre refus est légitime (ex. : insolvabilité du cessionnaire, non-respect de la destination du local).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision confirme un courant jurisprudentiel déjà amorcé. Par exemple, dans un arrêt du 9 décembre 2020 (n° 19-16.256), la Cour de cassation avait déjà jugé que la clause d'agrément devait être respectée en cas de cession de bail dans le cadre d'un plan de cession (redressement judiciaire). Ici, elle étend le principe à la liquidation judiciaire, ce qui est logique puisque les textes sont similaires.

En revanche, une décision antérieure (Cass. com., 8 novembre 2017, n° 16-15.419) avait semblé plus souple en considérant que le juge-commissaire pouvait passer outre si la clause d'agrément était « abusive ». Mais dans l'arrêt de 2023, la Cour ne retient pas cette exception. La tendance est donc au renforcement des droits du bailleur.

Pour l'avenir, les liquidateurs devront être plus prudents. Ils devront solliciter l'accord du propriétaire avant toute cession, sous peine de nullité. Cela pourrait ralentir les cessions en liquidation, mais protège les intérêts du bailleur.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

Mon locataire est en liquidation, le liquidateur veut céder le bail sans mon accord. Que faire ? Répondez par écrit que vous vous opposez à la cession, en rappelant la clause d'agrément. Saisissez le juge-commissaire pour faire constater le non-respect de la clause. Si la cession a déjà eu lieu, assignez en nullité devant le tribunal judiciaire.

Puis-je refuser sans motif ? Si votre bail le prévoit, oui. Sinon, votre refus doit être fondé sur un motif sérieux et légitime (ex. : le cessionnaire est insolvable, son activité n'est pas conforme).

Le liquidateur peut-il passer outre si je refuse ? Non. La décision de la Cour de cassation est claire : il doit respecter la clause. S'il passe outre, vous pouvez obtenir l'annulation de la cession en justice.

Quels délais pour agir ? Dès que vous avez connaissance de la cession (par notification ou par hasard), vous avez 5 ans pour agir en nullité (délai de prescription de droit commun). Mais mieux vaut agir vite pour éviter que le cessionnaire ne s'installe.

Combien coûte une action en justice ? Les honoraires d'avocat varient selon la complexité. Une consultation de 30 minutes avec moi coûte 45 €. Une procédure en référé (urgence) peut coûter entre 1 500 et 3 000 €, une procédure au fond entre 3 000 et 8 000 €. Mais une fois que vous avez gain de cause, les dépens (frais de justice) sont à la charge de la partie perdante.

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