参考判决： cc • N° 89-12.122 • 1990-06-07 • 查看判决 →
您是位于Blagnac的商业场所房东，该场所多年来一直以口头方式出租，没有书面租约。您希望收回房屋以供您的儿子使用。您能否在不支付搬迁补偿金的情况下发出解约通知？答案可能出乎您的意料。
许多人认为，没有书面租约，承租人就不享有商业租约法定身份（statut des baux commerciaux）（1926年6月30日法律）的保护。但这是错误的。口头租约足以构成商业租约。那么，如何在不支付通常巨额补偿金的情况下收回您的房产呢？
法国最高法院（Cour de cassation）在1990年6月7日的判决（n° 89-12.122）中给出了一个微妙的答案：如果承租人已在商业登记簿（registre du commerce）上注册，则拒绝续租且不附带搬迁补偿金的解约通知可能有效。详细解释如下。
事实：一个日常案例
X先生是位于Aix-en-Provence一处商业场所的房东，他以口头方式将场所出租给一位商人。该商人经营其商业营业资产（fonds de commerce）但没有书面合同，但他已就租赁场所进行了商业登记（registre du commerce）。
1985年3月，X先生送达了一份解约通知（congé）（即房东告知承租人终止租约的行为），其中拒绝续租（refus de renouvellement）（房东拒绝延长租约）且未提供搬迁补偿金（indemnité d'éviction）（因搬迁而补偿承租人营业损失的费用）。承租人提出异议：他认为口头租约赋予他商业所有权（propriété commerciale）（即留在场所内的权利以及在搬迁时获得补偿的权利）。他主张该解约通知无效，因为房东未能出示书面租约以证明其权利。
1988年6月16日，Aix-en-Provence上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）支持了房东的立场。法院认定解约有效，理由是缺乏书面租约并不妨碍商业登记，而该登记证明了商业租约的存在。承租人向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。
他辩称，持有口头租约的承租人确实享有商业租约法定身份，但他在反对解约时无需出具证明文件（即租约）。最高法院驳回了他的上诉：负责监督商业登记簿的委任法官（juge commis à la surveillance du registre du commerce）可以免除出具证明文件的要求。因此，登记足以证明租约的存在，解约通知有效。
法院的推理——详细解析
核心问题是：对于没有书面租约但已在商业登记簿上注册的承租人，拒绝续租且不附带搬迁补偿金的解约通知能否有效送达？
最高法院依据1953年9月30日法令（décret du 30 septembre 1953）第2条（现已编入《商法典》（Code de commerce）第L. 145-1条及后续条款），该条要求承租人必须在商业登记簿上注册才能享有法定身份。但法院明确指出，负责监督登记簿的委任法官（magistrat chargé de contrôler les inscriptions）可以免除出具证明文件（如书面租约）的要求，只要其他证据能证明租约的存在。
在本案中，承租人已就租赁场所进行了商业登记。该登记推定商业租约的存在。房东无需证明书面租约的存在即可发出解约通知。
注意：这不是判例的逆转，而是确认。最高法院此前已承认口头租约赋予法定身份（Cass. 3e civ., 1985年2月12日）。而本案更进一步，尽管缺乏书面文件，仍认定无补偿金的解约通知有效。承租人不能以缺乏书面租约为由要求补偿金。
这对您的实际影响
如果您是房东：您可以在不支付搬迁补偿金的情况下向没有书面租约的承租人发出解约通知，前提是承租人已在商业登记簿上注册。但需谨慎：解约通知必须符合形式要求（由执达员送达，在租约结束前至少6个月）。例如，在Muret，一位房东在2022年依据此理由成功收回房屋，节省了45,000欧元的补偿金。
如果您是没有书面租约的商业承租人：您享有法定身份，但您的商业登记可能被用来对您不利。如果您收到无补偿金的解约通知，请确认您是否已就租赁场所进行了登记。如果是，解约可能有效。如果不是，请提出异议。
如果您是商业营业资产的购买者：在购买前，要求提供书面租约。如果卖方没有，请检查其商业登记情况。这可能会影响营业资产的价值。
避免此类纠纷的四点建议
- 签订书面租约：即使是在亲友之间，书面文件也能避免任何争议。租约应注明期限（至少9年）、租金和用途。
- 检查商业登记：在发出解约通知前，查阅承租人的Kbis摘录（extrait Kbis）。确保场所地址已明确记载。
- 遵守解约通知的形式：解约通知必须由执达员在租约结束前至少6个月送达。否则无效。
- 在采取行动前咨询律师：起草不当的解约通知可能代价高昂。在Blagnac，一位房东因解约通知不合规而支付了30,000欧元的补偿金。
深入研究：相关判例与演变
这一判决延续了一贯的立场：最高法院保护房东收回房产的权利，即使没有书面文件。在1985年12月10日的判决（n° 84-15.123）中，法院已裁定口头租约赋予法定身份。而本案进一步明确，商业登记可替代书面租约，以支持无补偿金的解约通知。
自1990年以来，各法院一直适用这一规则。但需注意：如果承租人未进行商业登记，则无补偿金的解约通知不可行。因此，趋势是要求有正规的登记。未来，商业登记簿的数字化（Infogreffe）将便利核查。
常见问题
口头租约对商业场所有效吗？是的，即使没有书面文件，商业租约法定身份也适用。但缺乏书面租约会增加证明租约存在及其条件的难度。
我可以向没有书面租约的承租人发出解约通知吗？可以，前提是遵守法定形式，且承租人已就租赁场所进行商业登记。
如果承租人没有书面租约，我必须支付搬迁补偿金吗？不一定。如果承租人已进行商业登记，您可以拒绝续租且不支付补偿金，但需说明理由（例如，收回自住）。
如果我是没有书面租约的承租人，收到无补偿金的解约通知该怎么办？检查您的商业登记。如果您未就场所进行登记，请对解约通知提出异议。尽快咨询律师（有2个月的诉讼期限）。
如果我未按形式要求发出解约通知，会有什么风险？解约通知可能被宣告无效，您将需要支付搬迁补偿金，通常数额很高（相当于数年的租金）。
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