参考判决： cc • N° 20-12.353 • 2021-06-03 • 查阅判决 →
想象一下，您在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax），住在您已经居住了十年的HLM（Habitation à Loyer Modéré，即低租金住房）中。您的社会住房出租方刚刚与法国国家（État）签署了一项新协议，有人向您提议更换租赁合同。但这究竟对您的租金、权利和安全意味着什么？
在法国，每年有成千上万的社会住房租户经历这种情况，尤其是在我们朗德省（Landes）地区，HLM住房在社会住房中占有重要比例。在塔尔诺斯（Tarnos）和蒙德马桑（Mont-de-Marsan）之间，HLM机构管理者数千套住房，租赁制度变更的问题经常出现。
法国最高法院（Cour de cassation），即我们的最高司法法院，在2021年6月3日的一项判决中给出了明确的答复。它阐明了一个关键点：当HLM机构与法国国家（État）签署新协议时，现有租户可以选择保留其旧租赁合同，或者签署一份符合新协议的新合同。但请注意：此选择不具有溯及既往的效力！
事实：一个每天都在发生的故事
以马丁先生和夫人为例，他们自2015年起租住我们地区一家机构管理的一套HLM公寓。他们的出租方，像许多其他机构一样，于2019年在ELAN法（loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique，即2018年11月23日关于住房、规划和数字化的第2018-1021号法律）框架内与法国国家（État）签署了一项新协议。
这项新协议为租赁合同引入了不同的规则，特别是关于租金调整方式和某些义务方面。该HLM机构随后向其所有租户，包括马丁先生和夫人，提议签署一份符合该协议的新租赁合同。但问题是：马丁夫妇对他们现有的合同感到满意，该合同保证了他们一定的稳定性。
当出租方认为新规则自动适用于所有人，包括拒绝签署新合同的租户时，分歧就产生了。马丁先生和夫人对这一立场提出异议，认为他们应该能够保留旧合同。经过几次无果的交流后，此事被诉至法院。
司法程序颇为曲折：首先在蒙德马桑初审法院（tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan），然后上诉至波城上诉法院（cour d'appel de Pau）。在每个阶段，核心问题都是一样的：关于协议租赁的新法律规定是否应溯及既往地适用于已生效的租赁合同？
在我的执业实践中，我遇到过一些案件，租户发现自己处于类似的情况，特别是在塔尔诺斯（Tarnos）的HLM住宅区，那里的协议近年来经常发生变化。法律规定与社会住房出租方的解释之间常常存在混淆。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）非常严谨地审查了此案。法官们仔细研究了《建筑与住房法典》（code de la construction et de l'habitation）中的两个关键条款：第L. 441-3条和第L. 353-16条。但这些条文究竟说了什么？
经ELAN法修订的第L. 441-3条规定，当HLM机构与法国国家（État）签署协议时，现有租户有一个选择权：要么保留其旧租赁合同，要么签订一份符合协议规定的新租赁合同。第L. 353-16条补充了这一机制，明确了该选择权的行使方式。
关键问题在于这些新规定是否具有解释性特征，从而证明溯及既往的适用是合理的。在法律上，一项规定如果只是阐明现有规则的含义，则被称为解释性规定，这允许将其适用于先前的情况。换句话说，如果新法律只是澄清了已有的内容，它可以适用于过去的事实。
法国最高法院（Cour de cassation）仔细分析了法律的措辞和议会工作文件（即法律通过前的辩论和讨论）。它注意到立法者（législateur）明确希望创建一个新机制，而不仅仅是解释现有规则。
双方的论点都很明确：社会住房出租方主张新规则应适用于所有人，以统一其住房管理。租户则捍卫法律安全原则（sécurité juridique）及其既得权利（droits acquis）的保护。
最高法院（la haute juridiction）作出了裁决：新规定不具有解释性特征。这意味着它们不能溯及既往地适用于协议签署时已生效的租赁合同。简而言之，如果您在协议签署时已经是租户，您有选择权，但此选择权不能溯及既往地强加给您。
这对您意味着什么——具体而言
这项裁决对我们地区所有社会住房参与者都有非常具体的影响。但这究竟对您的日常生活意味着什么变化？
如果您是HLM租户，这项裁决保护了您。以塔尔诺斯（Tarnos）的一位租户为例，其出租方在2020年签署了一项新协议。如果该租户自2018年起就居住在该住房中，他现在可以确信，他可以拒绝新合同，而新规则不会强加给他。他的旧合同继续适用，并保留其初始条件。
对于社会住房出租方（propriétaires bailleurs sociaux）来说，情况则不同。他们现在必须明确向现有租户提供选择权，而不能强加新规则。具体来说，如果您在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）管理一栋拥有100套住房的HLM住宅楼，并且有30名租户拒绝新合同，您将不得不继续管理两种不同的制度：对拒绝者适用旧制度，对接受者适用新制度。
财务影响可能很显著。假设一份旧合同的租金为450欧元，而一份符合新协议的同类住房新合同租金为480欧元。对于拒绝变更的租户来说，每年可节省360欧元。对于出租方来说，在30套住房上，这意味着每年近11,000欧元的收入减少。
但请注意：此裁决仅适用于协议签署时已生效的租赁合同。如果您在协议签署后入住，您将受新制度约束。同样，如果您同意签署新合同，您将受其条件约束。
对于社会住房的购买者来说，情况也得到了澄清。如果您从一位拒绝新合同的租户那里购买了一套HLM住房，您将继承旧制度。根据具体条件，这可能是一个优势或劣势。
避免此类纠纷的四个建议
- 仔细记录所有更换租赁合同的提议：如果您的HLM出租方向您提议新合同，请要求一份明确说明您选择权的书面文件并妥善保管。在我处理的案件中，缺乏书面证据往往是冲突的根源。
- 系统地比较两种制度：在做出决定之前，列出您的旧合同与提议的新合同之间的具体差异。不仅要看租金，还要看杂费、调整条件、维护义务。
- 在规定期限内回复：如果您的出租方给您一个回复期限（通常如此），请遵守。长时间的沉默可能被解释为拒绝，但明确的回复更好。
- 如有疑问，请咨询专业人士：与专业律师进行一小时的咨询可以避免您多年的诉讼。特别是当财务利益重大或提议看起来令人困惑时。
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深化：相关判例与演变
法国最高法院（Cour de cassation）的这一判决是关于租赁法律溯及既往的更广泛判例的一部分。早在2019年，波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）就针对该地区一家社会住房出租方的纠纷作出了类似判决。
很少有人知道的是，法律不溯及既往原则（principe de non-rétroactivité de la loi）是我们法律体系的支柱，由《民法典》（Code civil）第2条确立。法国最高法院（Cour de cassation）经常重申这一点，特别是在2020年5月12日关于商业租金的一项判决中。
法院的趋势很明确：它们保护合同方的既得权利（droits acquis），使其免受溯及既往的立法变更影响，除非立法者（législateur）明确规定了这种溯及既往。在HLM协议租赁的情况下，立法者没有预见到这种例外。
展望未来，这项裁决意味着社会住房改革必须更精确地说明其时间效力。社会住房出租方也必须调整其管理实践，以考虑到这种制度的双重性。
您必须记住的要点
如果您遇到协议租赁变更提议，以下是您需要做的事情清单：
- 核实协议签署日期：如果它晚于您入住日期，您有选择权。
- 并排检查两份合同：不要依赖印象，逐条比较。
- 要求书面考虑期限：如果提议是口头提出的，请要求一份文件。
- 保留所有证据：信件、电子邮件、出租方提供的文件。
- 发生纠纷时迅速采取行动：租赁方面的期限通常很短，不要拖延。
如果您是社会住房出租方：
- 明确提供选择权：一份简单易懂的文件，清楚解释两种可能性。
- 尊重拒绝：您不能将新制度强加给拒绝者。
- 调整您的管理：预计在几年内并行管理两种制度。
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