参考判决：法国最高法院（Cour de cassation） • 编号 95-16.736 • 1997年6月11日 • 查看判决 →
想象一下：您是穆然（Mougins）一套公寓的业主，自1990年起租给一位律师，他在此接待客户并居住。租约于1994年到期续租。您希望适用1989年7月6日法律的新规定（该法律更保护租户），但您的租户提出异议，认为其初始租约是商业租约。谁对？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1997年6月11日判决（编号95-16.736）中必须解决的问题。这一判决在三十年后仍继续指导混合租赁中出租人和承租人之间的关系。
如果您在昂蒂布（Antibes）租赁一处房产用于从事自由职业并居住，或者您是带有附属住宅的商业场所的业主，您可能也会遇到这个问题。法律实际上区分了几种制度：1989年法律适用于住宅租赁，商业租赁法规适用于商业场所，以及混合租赁的特定制度。但是，当租约是在1989年法律生效之前签订时，如何知道适用哪种制度？
1997年6月11日的判决给出了明确的答案：对于1989年后续租的租约，适用1989年8月28日法令（该法令规定了1989年法律的适用条件），前提是场所用于居住和职业用途。但注意：居住用途必须是主要的。法国最高法院（Cour de cassation）批评上诉法院（cour d'appel）没有核实这一点。完整解读。
事实：每天都会发生的故事
1990年，Y...夫妇将位于巴黎（Paris）的一套公寓出租给X先生。合同明确规定该场所用于居住和职业用途。X先生在此设立其律师事务所并居住。1994年，租约到期，双方协商续租。在适用制度上出现分歧：业主认为新租约受1989年7月6日法律约束（该法律限制了收回房产的理由并规定了租金），而租户坚持认为初始租约是在该法律生效前签订的，应继续受1953年关于商业租约的法令管辖，该法令对承租人更有利。
业主提起诉讼。一审法院支持业主。租户上诉。巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）在1995年5月11日的判决中维持原判：认为续租租约受1989年8月28日法令（为实施1989年法律而制定）约束，因为初始租约涉及居住和职业用途的场所。租户向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。
在最高法院（Cour de cassation）面前，租户提出一个技术性论点：1989年8月28日法令仅适用于其生效后签订的租约，而不适用于续租租约。他还补充说，1989年法律本身排除了在其生效日期时正在进行的租约。但最高法院（Cour de cassation）驳回了上诉。它认可上诉法院（cour d'appel）认为续租租约是新合同，不同于初始租约，因此受续租时生效的规定约束。然而，最高法院（Cour de cassation）在一个关键点上批评了上诉法院（cour d'appel）：它没有核实居住用途是否是主要的。然而，为了适用1989年法令，场所必须是主要居住用途或混合职业和主要居住用途。如果职业用途占主导地位，则可能适用商业租赁法规。
法院的推理——详细分析
法国最高法院（Cour de cassation）采纳的解决方案基于两个支柱：一方面，将续租租约定性为新合同；另一方面，区分主要用途和次要用途。
第一个支柱：续租租约是新租约。在法国法律中，租约的续租不仅仅是初始合同的简单延长。它是一个新合同，取代了之前的合同。法国最高法院（Cour de cassation）隐含地提醒了这一点：是续租日期决定了适用的法律，而不是原始租约的日期。因此，1990年签订但1994年续租的租约受1994年生效的文本约束，即1989年8月28日法令（根据1989年7月6日法律制定）。该法令适用于主要居住用途或混合职业和主要居住用途的租赁。
第二个支柱：居住用途必须是主要的。1989年法律仅管辖主要居住用途的租赁。对于混合租约，如果居住是主要用途，则适用该法律。如果职业用途占主导地位，则租约属于商业租赁法规（1953年9月30日法令）或职业租赁（1993年1月29日法律）。上诉法院（cour d'appel）仅确认了租约涉及居住和职业用途的场所，而没有确定哪种用途占主导地位。法国最高法院（Cour de cassation）批评了这一缺乏精确性：它本应调查居住用途是否是主要的。简而言之，并非因为租约提及双重用途就自动适用1989年法律。
很少有人知道的是，这种区别常常是争议的根源。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中自由职业者将70%的面积用于其诊所，仅30%用于其住宅。在这种情况下，商业租约可能适用，后果截然不同（续租权、租金计算等）。
因此，该判决确认了先前关于续租创新性质的判例，但它对初审法官提出了更强的论证要求。这不是一个转折，而是一个方法论上的提醒。
这对您意味着什么——具体而言
这一判决对所有房地产参与者具有直接的实践意义，无论您是在穆然（Mougins）、昂蒂布（Antibes）还是其他地方。
对于出租人业主：如果您出租一个混合用途的场所，您必须确定主要用途。例如，昂蒂布（Antibes）一套80平方米的公寓，其中20平方米用作医疗诊所，60平方米用作住宅，很可能居住用途是主要的。在这种情况下，适用1989年法律：您不能无正当合法理由收回房产，租金受租金参考指数（IRL，indice de référence des loyers）约束，租户享有续租权。相反，如果职业用途占多数，则适用商业租赁法规：租户有权续租（除非特殊情况），但租金可自由确定（仅当租期少于9年时受上限限制）。
对于租户：如果您是混合用途房产的租户，请检查您的租约。如果居住用途是主要的，您享受1989年法律的保护：业主的通知期限有限、续租权、租金上限。如果职业用途是主要的，您可能处于商业租赁制度下，享有几乎自动的续租权，但租金可能更高。具体例子：一位律师在穆然（Mougins）租用一套100平方米的公寓用于居住和接待客户。租约写明“居住和职业用途”。如果法官认为居住是主要用途，业主不能为了出售而通知终止租约，除非遵守6个月的通知期并有真实且严肃的理由。如果职业用途被认为是主要的，业主可以为了出售而通知终止，但租户有权获得搬迁赔偿金（indemnité d'éviction）。
对于购买者：如果您购买一处带有混合租约的出租房产，您必须在签署前分析适用的制度。受1989年法律约束的租约要求您遵守严格的收回条件。商业租约可能迫使您在希望收回场所时支付搬迁赔偿金。在购买前请咨询意见。
避免此类争议的四条建议
- 精确起草租约：明确说明场所的用途，如有可能，注明每种用途的面积。例如：“承租人将在20平方米的房间内从事律师职业，并居住在其余80平方米的住宅内。”这将有助于在争议中定性。
- 检查场所的实际使用情况：如果您是业主，不妨要求承租人书面说明房间的分配。在检查时，法官依据的是实际使用情况，而不仅仅是租约的规定。
- 预见续租：当租约到期时，根据实际情况确定适用的制度。如果您希望收回房产，请确保您遵守适用法律的条件（1989年法律的合法理由，商业租约的缺乏续租权）。
- 在出现困难时尽早咨询专业律师：定性错误可能造成严重的财务后果。例如，业主认为自己在1989年法律制度下发出出售通知，而实际上租约是商业性质的，则可能面临支付数年租金的搬迁赔偿金。
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深入探讨：相关判例和演变
1997年的这一判决属于法国最高法院（Cour de cassation）的一贯立场。早在1992年2月12日的判决（编号90-15.487）中，法院就判定续租租约是新合同，受续租时生效的法律约束。1997年的判决确认了这一立场。
最近，法国最高法院（Cour de cassation）明确，主要用途的定性应根据合同目的和场所的实际使用情况来评估（Civ. 3e, 2016年3月10日, 编号15-10.606）。因此，即使租约提及混合用途，如果承租人将全部场所用于职业目的，租约可能被重新定性为商业租约。
因此，判例趋势是对每种情况进行具体分析，逐案处理。法官不满足于租约的表述；他们审查实际占用情况。未来，可以预期法院将继续倾向于实际用途而非形式上的定性，这加强了精确记录场所分配的必要性。
行动前检查清单
常见问题：您可能提出的5个问题
- 我的租约写明“居住和职业用途”：我是否自动受1989年法律约束？不一定。需要核实居住用途是否是主要的。如果职业用途占主导，租约可能是商业性质的。
- 如果租约是混合的，我能否为了出售而通知租户终止租约？如果适用1989年法律，可以，但需提前6个月通知并有真实且严肃的理由（出售）。如果租约是商业性质的，您不能为了出售而通知终止，除非支付搬迁赔偿金。
- 如何证明居住用途是主要的？通过所有方式：居住面积、居住时间、税务申报、电费账单等。公证人（huissier）的现场勘查报告可能有用。
- 质疑租约定性的期限是多久？您可以随时采取行动，但最好在租约到期前或收到通知时进行。超过一定期限，定性可能被视为已确定。
- 每次续租时是否需要起草新租约？不需要，续租的补充协议即可，但必须明确日期和适用条件。注意：续租产生新合同，因此条款必须符合当时的法律。
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