Referenzentscheidung: Kassationsgerichtshof • Nr. 95-16.736 • 11. Juni 1997 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Mougins, die seit 1990 an einen Anwalt vermietet ist, der dort seine Mandanten empfängt und auch selbst wohnt. Der Mietvertrag läuft 1994 aus und soll erneuert werden. Sie möchten die neuen Regeln des Gesetzes vom 6. Juli 1989 anwenden (das Mieter stärker schützt), aber Ihr Mieter widerspricht mit der Begründung, sein ursprünglicher Mietvertrag sei ein Geschäftsmietvertrag gewesen. Wer hat recht? Genau diese Frage musste der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 11. Juni 1997 (Nr. 95-16.736) entscheiden. Eine Entscheidung, die auch dreißig Jahre später noch die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern bei gemischten Mietverhältnissen erhellt.
Diese Frage stellen Sie sich vielleicht, wenn Sie eine Immobilie in Antibes vermieten, um dort einen freien Beruf auszuüben und gleichzeitig zu wohnen. Oder wenn Sie Eigentümer eines Geschäftslokals mit angeschlossener Wohnung sind. Das Recht unterscheidet nämlich mehrere Regelungen: das Gesetz von 1989 für Wohnraummietverhältnisse, das Statut der Geschäftsmietverträge für gewerbliche Räume und eine spezielle Regelung für gemischte Mietverträge. Aber wie weiß man, welche Regelung gilt, wenn der Mietvertrag vor Inkrafttreten des Gesetzes von 1989 abgeschlossen wurde?
Das Urteil vom 11. Juni 1997 gibt eine klare Antwort: Für einen nach 1989 erneuerten Mietvertrag gilt das Dekret vom 28. August 1989 (das die Anwendungsbedingungen des Gesetzes von 1989 festlegt), sofern die Räumlichkeiten zu Wohn- und Gewerbezwecken genutzt werden. Aber Vorsicht: Die Wohnnutzung muss überwiegen. Der Kassationsgerichtshof rügt das Berufungsgericht, weil es diesen Punkt nicht geprüft hat. Vollständige Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
1990 vermieten die Erben Y... eine Wohnung in Paris an Herrn X. Der Vertrag sieht vor, dass die Räumlichkeiten zu Wohn- und Gewerbezwecken genutzt werden. Herr X richtet dort seine Anwaltskanzlei ein und wohnt auch dort. 1994 läuft der Mietvertrag aus, und die Parteien verhandeln über eine Verlängerung. Es kommt zu einer Meinungsverschiedenheit über die anwendbare Regelung: Der Eigentümer ist der Ansicht, der neue Mietvertrag unterliege dem Gesetz vom 6. Juli 1989 (das die Kündigungsgründe einschränkt und die Mieten reguliert), während der Mieter behauptet, der ursprüngliche, vor Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossene Mietvertrag unterliege weiterhin dem Dekret-Gesetz von 1953 über Geschäftsmietverträge, das für den Mieter günstiger sei.
Der Eigentümer leitet ein Gerichtsverfahren ein. In erster Instanz gibt ihm das Gericht recht. Der Mieter legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Paris bestätigt mit Urteil vom 11. Mai 1995 das erstinstanzliche Urteil: Es ist der Ansicht, der erneuerte Mietvertrag unterliege dem Dekret vom 28. August 1989, das zur Anwendung des Gesetzes von 1989 erlassen wurde, da der ursprüngliche Mietvertrag Räumlichkeiten zu Wohn- und Gewerbezwecken betraf. Der Mieter legt Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof macht der Mieter ein technisches Argument geltend: Das Dekret vom 28. August 1989 gelte nur für Mietverträge, die nach seinem Inkrafttreten abgeschlossen wurden, nicht für erneuerte Mietverträge. Er fügt hinzu, dass das Gesetz von 1989 selbst laufende Mietverträge von seinem Inkrafttreten ausschließe. Doch der Kassationsgerichtshof weist die Kassation zurück. Er billigt dem Berufungsgericht zu, dass der erneuerte Mietvertrag ein neuer Vertrag sei, der sich vom ursprünglichen Mietvertrag unterscheide, und daher den zum Zeitpunkt der Erneuerung geltenden Bestimmungen unterliege. Allerdings rügt er das Berufungsgericht in einem entscheidenden Punkt: Es habe nicht geprüft, ob die Wohnnutzung überwiege. Damit das Dekret von 1989 anwendbar sei, müssten die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken oder zu gemischten gewerblichen und Wohnzwecken genutzt werden, wobei die Wohnnutzung überwiegen müsse. Überwiege die gewerbliche Nutzung, könne das Statut der Geschäftsmietverträge zur Anwendung kommen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die vom Kassationsgerichtshof gefundene Lösung beruht auf zwei Säulen: einerseits der Qualifikation des erneuerten Mietvertrags als neuer Vertrag, andererseits der Unterscheidung zwischen Haupt- und Nebennutzung.
Erste Säule: Der erneuerte Mietvertrag ist ein neuer Mietvertrag. Im französischen Recht ist die Verlängerung eines Mietvertrags nicht einfach die Verlängerung des ursprünglichen Vertrags. Es handelt sich um einen neuen Vertrag, der den vorherigen ersetzt. Der Kassationsgerichtshof erinnert implizit daran: Das Datum der Verlängerung bestimmt das anwendbare Recht, nicht das Datum des ursprünglichen Mietvertrags. Ein 1990 abgeschlossener, aber 1994 verlängerter Mietvertrag unterliegt daher den 1994 geltenden Texten, hier dem Dekret vom 28. August 1989 (erlassen zur Anwendung des Gesetzes vom 6. Juli 1989). Dieses Dekret gilt für Vermietungen zu Wohnzwecken oder zu gemischten gewerblichen und Wohnzwecken.
Zweite Säule: Die Wohnnutzung muss überwiegen. Das Gesetz von 1989 regelt nur Vermietungen zu Wohnzwecken. Bei gemischten Mietverträgen gilt es, wenn die Wohnnutzung überwiegt. Überwiegt die gewerbliche Nutzung, unterliegt der Mietvertrag dem Statut der Geschäftsmietverträge (Dekret vom 30. September 1953) oder dem gewerblichen Mietvertrag (Gesetz vom 29. Januar 1993). Das Berufungsgericht hatte lediglich festgestellt, dass der Mietvertrag Räumlichkeiten zu Wohn- und Gewerbezwecken betraf, ohne zu bestimmen, welche Nutzung überwiegt. Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, damit es diese Prüfung nachholt.
