共有业主之间的地块划界：法国最高法院裁定诉讼不可受理

想象一下这个场景：您是在阿讷西（Annecy）拥有一套附带小花园公寓的业主。您的邻居，也是共有业主，决定修建一道围栏，且该围栏侵占了您认为是自己的土地。您想进行友好划界，但他拒绝了。于是您向法院起诉。问题来了：法院告知您，您无权提起划界诉讼。为什么？因为你们是同一地块的共有业主，而划界仅限于不同地块的业主之间。这正是法国最高法院在2015年11月19日的一项判决（编号14-25.403）中重申的观点。

这一由第三民事庭作出的判决看似技术性强，但对成千上万的共有产权业主具有非常实际的影响。事实上，划界诉讼旨在确定相邻且属于不同业主的两个地块（土地）之间的界限。但是，当两个地块源自同一地块划分且仍处于共有状态（即由多人共同持有）时，情况如何？最高法院的回答是：划界诉讼不可受理，因为不能在共有产权单元之间进行划界。

那么，如果共有业主侵占您的单元，您如何维护自己的权利？本文将通过里昂（Lyon）和阿讷西的具体案例，逐步为您解释。我们将分析案件事实、法官的推理、对您的影响，以及如何避免此类纠纷。

事实：一个日常发生的故事

案件始于里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）管辖范围内的一处共有产权。M. X是阿讷西一处共有产权单元的业主，该单元包含一部分土地，他向另一共有业主M. Y提起划界诉讼。两个单元均源自同一块已登记地块AE的分割。但问题在于：在两个单元之间有一条小路构成的地块，该地块仍处于共有状态（即归全体共有业主所有，未分配给特定单元）。

M. X认为M. Y通过修建围栏侵占了他的土地部分。因此，他请求大审法院（tribunal de grande instance）通过司法划界确定各自单元的界限。M. Y则质疑该诉讼的可受理性。他认为，划界只能在不同业主的不同地块（土地）之间进行。而本案中，单元源自同一地块，且争议地块（小路）是共有的：因此，共有产权单元之间不存在需要确定的界限。

法院支持M. Y的论点，宣布诉讼不可受理。M. X提起上诉，但里昂上诉法院维持了原判。M. X随后向最高法院提起上诉。最高法院在2015年11月19日的判决中驳回了上诉，并确认了下级法院的推理。最高法院重申，划界诉讼是一项不动产物权诉讼（涉及所有权），前提是两个地块必须独立且属于不同业主。本案中，共有产权单元并非划界意义上的独立地块，因为它们源自同一地块的分割，并受共有产权制度管辖。

鲜为人知的是，这一判决遵循了既定的判例。早在2012年，最高法院就已裁定“划界诉讼不适用于源自同一地块分割的共有产权单元之间”（Civ. 3e, 2012年6月13日，编号11-16.939）。2015年的判决只是确认了这一规则。

法院的推理——详细解读

要理解该判决，首先需了解什么是划界（bornage）。划界是正式确定相邻两个地产之间界限的操作。它由《法国民法典》第646条和第647条规范，规定任何业主均可要求其邻居对其相邻地产进行划界。因此，划界诉讼既是一种人身诉讼（因相邻关系产生），也是一种物权诉讼（涉及土地）。

但请注意：划界的前提是两个地块是“分离的”（divis）且属于不同业主。在共有产权中，单元并非独立的地块：它们是同一地块的私有部分，受共有产权规约约束。单元之间的界限由规约和分割描述书（état descriptif de division）确定。如果共有业主侵占另一单元，这不是划界问题，而是使用干扰或违反共有产权规约的问题。

在审理的案件中，最高法院指出争议地块（小路）由全体共有业主共有。换言之，无人对其拥有排他所有权。因此，不存在两个独立的地块需要划界：M. X和M. Y的单元属于一个共有整体，它们之间的界限在法律意义上并非所有权界限，而仅仅是单元的划分。

因此，法官适用了以下规则：划界诉讼在源自同一地块的共有产权单元之间不可受理，尤其是当有公共部分（如小路）处于共有时。M. X唯一的救济途径是基于相邻关系干扰或违反共有产权规约提起诉讼，而非划界诉讼。

简而言之，最高法院对个人所有权（属于自己的土地）和共有产权所有权（一个整体中的单元）进行了根本区分。划界适用于个人土地；对于共有产权，必须使用其他法律工具。

对您的实际影响

这一判决对共有产权中的业主、购房者、出租人和承租人具有非常重要的实际影响。

对于共有业主：如果您认为其他共有业主侵占您的单元（例如，围栏或建筑物越界），您不能提起划界诉讼。您的救济途径是就违反共有产权规约或异常相邻关系干扰向法院起诉。例如，在里昂，一位共有业主因其邻居修建的露台侵占其私有花园而胜诉，其证明规约禁止未经业主大会授权的建设。

对于购房者：在购买共有产权单元前，请仔细检查分割描述书和共有产权规约。您的单元界限在其中有所描述。如果您对确切位置有疑问，请聘请几何测量专家（géomètre-expert）进行测量，但请注意，这并非官方划界（因为单元之间无法进行划界）。如果卖方侵占公共部分或其他单元，这可能构成隐藏瑕疵（使房产不适宜使用的非明显缺陷），您可以要求降价或撤销买卖。

对于出租人：如果您出租共有产权单元，承租人遭受干扰。但作为业主，您必须对侵占的共有业主采取行动。您不能要求划界，但可以以违反共有产权规约为由起诉共有业主。例如，在阿讷西，一位出租人获得了5,000欧元的损害赔偿，因为相邻共有业主在出租单元相邻的公共部分上搭建了花园棚。

对于承租人：您无权提起划界诉讼，因为您不是业主。但您可以向出租人报告侵占情况，出租人必须采取必要措施。如果干扰严重（例如，您的通道被阻塞），您可以要求减少租金或解除租赁合同。

总之，该判决禁止您在共有业主之间使用划界，但并未剥夺您的所有救济途径。请迅速行动：诉讼有时效（人身诉讼自知道干扰之日起5年，物权诉讼30年）。

避免此类纠纷的四条建议

• 查阅共有产权规约和分割描述书。在购买或修改您的单元前，请核实您单元和公共部分的准确界限。这些文件可从物业管理员（syndic）处获取。如果描述不准确，请在业主大会上要求修改。
• 聘请几何测量专家进行地形测量。即使无法进行官方划界，几何测量专家也可以绘制您单元和公共部分的精确平面图。该文件可在纠纷中作为证据。费用：根据复杂程度在1,000至3,000欧元之间。
• 优先选择和解而非诉讼。如果您发现侵占，请首先尝试与共有业主沟通。提议调解或司法和解（免费）。在里昂，公证人公会也提供友好调解服务。
• 保留所有证据。照片、信函、法警笔录、平面图、业主大会记录：所有这些都可能有用。如果干扰持续，您可以向司法法院（tribunal judiciaire）起诉，但依据的是划界以外的其他理由。

深入探讨：相关判例与演变

最高法院已作出多项相同立场的判决。除上述2012年判决外，还可提及2013年3月27日的判决（编号12-15.122），该判决裁定“划界诉讼不适用于共有产权单元的业主之间，即使这些单元位于不同的地块，只要它们属于同一共有产权”。趋势非常明确：划界仅适用于个人财产。

相反，如果单元位于不同的已登记地块且不存在共有状态，则划界可能可行。例如，如果两个相邻的共有产权之间的界限模糊，则两个共有产权管理委员会之间的划界是可受理的。这是最高法院在2019年7月4日判决（编号18-18.942）中重申的观点。

如果立法者介入，这一判例可能会演变，但目前它根深蒂固。法院对划界的可受理性要求非常严格。因此，如果您是共有业主，请忘记划界，专注于共有产权规约。

行动前检查清单

常见问题解答：您可能想问的问题

• 我能否与共有业主邻居进行友好划界？不能，因为友好划界也要求两个独立的地块。但您可以签署关于界限的友好协议，但它不具有官方划界的效力。如有必要，请法院批准。
• 如果共有业主侵占我的单元，我该怎么办？您必须基于相邻关系干扰（《法国民法典》第1240条）或违反共有产权规约提起诉讼。向房产所在地的司法法院起诉。注意时效：自知道干扰之日起5年。
• 侵占诉讼的费用是多少？律师费根据复杂程度在1,500至5,000欧元之间，加上鉴定费（几何测量专家、法警）和诉讼费。如果您胜诉，共有业主可能被责令赔偿您部分费用。
• 我能否要求拆除侵占性建筑？可以，如果该建筑不合规。但法官可能更倾向于判给损害赔偿，如果拆除不成比例。例如，如果建筑是新建且侵占轻微。
• 如果物业管理员不作为怎么办？您可以以失职为由起诉物业管理员。但最好先将该议题列入业主大会的议程。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可避免数月的诉讼程序——通常还能节省更多。预约 →