Bornage entre copropriétaires : une action irrecevable selon la Cour de cassation

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un appartement à Annecy, avec un petit jardin attenant. Votre voisin, lui aussi copropriétaire, décide de poser une clôture qui empiète sur ce que vous estimez être votre terrain. Vous voulez faire un bornage amiable, mais il refuse. Alors vous saisissez le tribunal. Problème : la justice vous répond que vous n'êtes pas recevable à agir en bornage. Pourquoi ? Parce que vous êtes copropriétaires de la même parcelle, et que le bornage est réservé aux propriétaires de parcelles distinctes. C'est exactement ce que la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 19 novembre 2015 (n° 14-25.403).

Cette décision, rendue par la troisième chambre civile, peut sembler technique, mais elle a des conséquences très concrètes pour des milliers de propriétaires en copropriété. En effet, le bornage est une action qui vise à fixer les limites entre deux fonds (terrains) voisins appartenant à des propriétaires différents. Mais que se passe-t-il lorsque les deux terrains sont issus de la division d'une même parcelle et qu'ils sont toujours en indivision (c'est-à-dire détenus collectivement par plusieurs personnes) ? La Cour répond : l'action en bornage est irrecevable, car on ne peut pas borner des lots de copropriété entre eux.

Alors, comment faire valoir vos droits si un copropriétaire empiète sur votre lot ? Cet article vous explique tout, pas à pas, avec des exemples concrets à Lyon et Annecy. Nous verrons les faits de l'affaire, le raisonnement des juges, ce que ça change pour vous, et surtout comment éviter ce type de litige.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence dans une copropriété située dans le ressort de la cour d'appel de Lyon. M. X, propriétaire à Annecy d'un lot de copropriété comprenant une partie de terrain, assigne en bornage un autre copropriétaire, M. Y. Les deux lots proviennent de la division d'une parcelle cadastrée AE. Mais voilà : entre leurs deux lots se trouve une parcelle constituée par un chemin, qui est restée en indivision (c'est-à-dire qu'elle appartient à l'ensemble des copropriétaires, sans être attribuée à un lot spécifique).

M. X estime que M. Y a empiété sur sa partie de terrain en construisant une clôture. Il demande donc au tribunal de grande instance de fixer les limites entre leurs lots respectifs, par un bornage judiciaire. M. Y, de son côté, conteste la recevabilité de cette action. Selon lui, le bornage n'est possible qu'entre des fonds (parcelles) distincts appartenant à des propriétaires différents. Or, ici, les lots sont issus d'une même parcelle et la parcelle litigieuse (le chemin) est indivise : il n'y a donc pas de limites à fixer entre des lots de copropriété.

Le tribunal donne raison à M. Y et déclare l'action irrecevable. M. X fait appel, mais la cour d'appel de Lyon confirme le jugement. M. X se pourvoit alors en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 19 novembre 2015, rejette le pourvoi et valide le raisonnement des juges du fond. Elle rappelle que l'action en bornage est une action réelle immobilière (qui porte sur un droit de propriété) et qu'elle suppose que les deux fonds soient distincts et appartiennent à des propriétaires différents. En l'espèce, les lots de copropriété ne sont pas des fonds distincts au sens du bornage, car ils résultent de la division d'une même parcelle et sont soumis au régime de la copropriété.

undefined, c'est que cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante. Déjà en 2012, la Cour de cassation avait jugé que « l'action en bornage n'est pas ouverte entre copropriétaires de lots issus de la division d'une même parcelle » (Civ. 3e, 13 juin 2012, n° 11-16.939). L'arrêt de 2015 ne fait donc que confirmer cette règle.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre la décision, il faut d'abord savoir ce qu'est le bornage. Le bornage est une opération qui consiste à fixer officiellement les limites entre deux propriétés voisines. Il est réglementé par les articles 646 et 647 du Code civil, qui prévoient que tout propriétaire peut obliger son voisin à procéder au bornage de leurs propriétés contiguës. L'action en bornage est donc une action personnelle (elle naît du voisinage) mais aussi réelle (elle porte sur le fonds).

Mais attention : le bornage suppose que les deux fonds soient « divis » (séparés) et qu'ils appartiennent à des propriétaires différents. En copropriété, les lots ne sont pas des fonds indépendants : ils sont des parties privatives d'une même parcelle, soumises à un règlement de copropriété. Les limites entre lots sont définies par le règlement et l'état descriptif de division. Si un copropriétaire empiète sur un autre, ce n'est pas un problème de bornage, mais un trouble de jouissance ou une violation du règlement de copropriété.

Dans l'affaire jugée, la Cour de cassation a relevé que la parcelle litigieuse (le chemin) était en indivision entre tous les copropriétaires. undefined, personne n'en était propriétaire exclusif. Dès lors, il n'y avait pas deux fonds distincts à borner : les lots de M. X et M. Y faisaient partie d'un ensemble indivis, et la limite entre eux n'était pas une limite de propriété au sens juridique, mais une simple délimitation de lots.

Les juges ont donc appliqué la règle suivante : l'action en bornage est irrecevable entre copropriétaires de lots issus de la même parcelle, surtout lorsque des parties communes (comme le chemin) sont en indivision. Le seul recours possible pour M. X était d'agir sur le fondement du trouble de voisinage ou de la violation du règlement de copropriété, mais pas du bornage.

undefined la Cour a fait une distinction fondamentale entre la propriété individuelle (un terrain bien à soi) et la propriété en copropriété (un lot dans un ensemble). Le bornage est fait pour les terrains individuels ; pour les copropriétés, il faut utiliser d'autres outils juridiques.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques très importantes pour les propriétaires, les acquéreurs, les bailleurs et les locataires en copropriété.

Pour les copropriétaires : Si vous estimez qu'un autre copropriétaire empiète sur votre lot (par exemple, une clôture ou une construction qui dépasse), vous ne pouvez pas intenter une action en bornage. Votre recours est d'agir en justice pour violation du règlement de copropriété ou pour trouble anormal de voisinage. Par exemple, à Lyon, un copropriétaire dont le voisin a construit une terrasse empiétant sur son jardin privatif a obtenu gain de cause en démontrant que le règlement interdisait les constructions sans autorisation de l'assemblée générale.

Pour les acquéreurs : Avant d'acheter un lot de copropriété, vérifiez attentivement l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Les limites de votre lot y sont décrites. Si vous avez un doute sur l'emplacement exact, faites appel à un géomètre-expert pour un relevé, mais sachez que ce ne sera pas un bornage officiel (car celui-ci n'est pas possible entre lots). Si le vendeur a empiété sur les parties communes ou sur un autre lot, cela peut être un vice caché (défaut non apparent qui rend le bien impropre à l'usage) et vous pouvez demander une réduction de prix ou l'annulation de la vente.

Pour les bailleurs : Si vous louez un lot de copropriété, c'est le locataire qui subit le trouble. Mais c'est à vous, en tant que propriétaire, d'agir contre le copropriétaire empiétant. Vous ne pouvez pas demander un bornage, mais vous pouvez assigner le copropriétaire pour non-respect du règlement de copropriété. Par exemple, à Annecy, un bailleur a obtenu 5 000 € de dommages et intérêts parce que le copropriétaire voisin avait installé un abri de jardin sur la partie commune attenante au lot loué.

Pour les locataires : Vous n'avez pas qualité pour agir en bornage, car vous n'êtes pas propriétaire. Mais vous pouvez signaler l'empiètement à votre bailleur, qui doit prendre les mesures nécessaires. Si le trouble est grave (par exemple, votre accès est bloqué), vous pouvez demander une réduction de loyer ou la résiliation du bail.

En résumé, cette décision vous interdit d'utiliser le bornage entre copropriétaires, mais elle ne vous prive pas de tout recours. Agissez vite : les actions en justice ont des délais (5 ans à compter de la date où vous avez eu connaissance du trouble pour les actions personnelles, 30 ans pour les actions réelles).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Consultez le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Avant tout achat ou avant de modifier votre lot, vérifiez les limites exactes de votre lot et les parties communes. Ces documents sont disponibles auprès du syndic. S'ils sont imprécis, demandez une modification lors d'une assemblée générale.
• Faites appel à un géomètre-expert pour un relevé topographique. Même si un bornage officiel n'est pas possible, un géomètre peut établir un plan précis de votre lot et des parties communes. Ce document peut servir de preuve en cas de litige. Coût : entre 1 000 et 3 000 €, selon la complexité.
• Privilégiez la conciliation avant le procès. Si vous constatez un empiètement, essayez d'abord de discuter avec le copropriétaire. Proposez une médiation ou une conciliation de justice (gratuite). À Lyon, la chambre des notaires propose aussi des médiations amiables.
• Conservez toutes les preuves. Photos, courriers, constats d'huissier, plans, comptes rendus d'assemblée générale : tout cela peut être utile. Si le trouble persiste, vous pourrez saisir le tribunal judiciaire, mais sur un autre fondement que le bornage.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts dans le même sens. Outre l'arrêt de 2012 déjà cité, on peut mentionner un arrêt du 27 mars 2013 (n° 12-15.122) qui a jugé que « l'action en bornage n'est pas ouverte entre propriétaires de lots de copropriété, même si ces lots sont situés sur des parcelles distinctes, dès lors qu'ils relèvent d'une même copropriété ». La tendance est donc très claire : le bornage est réservé aux propriétés individuelles.

En revanche, si les lots sont situés sur des parcelles cadastrales différentes et qu'il n'y a pas d'indivision, le bornage pourrait être possible. Par exemple, si deux copropriétés voisines ont des limites floues, le bornage entre les deux syndicats de copropriétaires est recevable. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juillet 2019 (n° 18-18.942).

Cette jurisprudence pourrait évoluer si le législateur intervenait, mais pour l'instant, elle est bien ancrée. Les tribunaux sont très stricts sur la recevabilité du bornage. Donc, si vous êtes copropriétaire, oubliez le bornage et concentrez-vous sur le règlement de copropriété.

Checklist avant d'agir

FAQ : les questions que vous vous posez

• Puis-je faire un bornage amiable avec mon voisin copropriétaire ? Non, car le bornage amiable suppose aussi deux fonds distincts. En revanche, vous pouvez signer un accord amiable sur les limites, mais il n'aura pas la force d'un bornage officiel. Faites-le homologuer par le tribunal si nécessaire.
• Que faire si un copropriétaire empiète sur mon lot ? Vous devez agir sur le fondement du trouble de voisinage (article 1240 du Code civil) ou de la violation du règlement de copropriété. Saisissez le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Attention au délai : 5 ans à compter de la connaissance du trouble.
• Quels sont les coûts d'une action en justice pour empiètement ? Les frais d'avocat varient de 1 500 à 5 000 € selon la complexité, plus les frais d'expertise (géomètre, huissier) et les dépens. Si vous gagnez, le copropriétaire peut être condamné à vous rembourser une partie.
• Puis-je demander la démolition d'une construction empiétante ? Oui, si elle est irrégulière. Mais le juge peut préférer des dommages et intérêts si la démolition est disproportionnée. Par exemple, si la construction est récente et que l'empiètement est minime.
• Et si le syndic ne fait rien ? Vous pouvez assigner le syndic en justice pour carence. Mais il est préférable de d'abord mettre le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

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