参考判决： cc • N° 92-83.260 • 1993-01-05 • 查看判决 →
想象一下：您是奥洛龙-圣玛丽（Oloron-Sainte-Marie）市中心一栋小楼的业主。为了提高收入，您决定将公寓改为酒店式公寓。您获得了进行轻微工程的建筑许可证，但您趁机改变了结构和房间数量。几个月后，市长将您告上法庭。您以为可以安然无恙，但您发现可能面临双重处罚：因改变物业用途而被罚款（《建筑与住宅法典》第L.631-7条）以及因未遵守建筑许可证而被判刑（《城市规划法典》第L.421-1条和第L.480-4条）。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1993年1月5日审理的案件中所发生的情况。
这一判决至关重要，因为它解决了许多业主心中的问题：同一事实能否受到两次处罚？答案是肯定的，只要违法行为在法律上具有独立性。将住宅改为酒店式公寓涉及租赁住房保护，而未按许可证施工则涉及城市规划。因此，两种追诉可以叠加。
但这对您，即业主或房地产专业人士，具体意味着什么？这一判决要求您对工程与建筑许可证的一致性保持高度警惕，即使您已获得用途变更许可。任何偏差，即使很小，都可能导致严厉处罚：罚款、逾期罚款下的恢复原状，甚至在最严重的情况下可能入狱。
事实：一个每天都会发生的故事
奥洛龙-圣玛丽（Oloron-Sainte-Marie）的业主M. X拥有一栋用于出租的住宅楼。他决定将其改为面向游客的酒店式公寓，鉴于靠近比利牛斯山脉，这是一个前景光明的项目。他于1988年4月23日获得了进行内部装修工程的建筑许可证。但实际施工远超许可范围：修改隔墙、增建房间、改变外观。1989年9月15日，城市规划部门发现了违规行为。M. X被提起刑事追诉。
案件经历多次波折。波城（Pau）轻罪法院判处他15万法郎（约22,870欧元）罚款，并命令在逾期罚款下恢复原状。M. X提出上诉，辩称工程仅涉及《建筑与住宅法典》第L.631-7条，该条规定的是民事罚款，而非《城市规划法典》的刑事处罚。波城上诉法院部分支持其主张，减少了罚款。但法国最高法院（Cour de cassation）在总检察长的请求下撤销了上诉法院的判决，恢复了双重处罚：两项法律条款可累积适用。
鲜为人知的是，此案可能涉及塔布（Tarbes）或其他任何地方的业主。为了增加投资回报，人们很容易超越建筑许可证的限制。但后果是灾难性的：不仅罚款，还有恢复原状的义务，有时成本高昂。
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation）必须解决法律定性冲突。一方面，《建筑与住宅法典》第L.631-7条禁止未经事先许可改变住宅用途，违者处以民事罚款（同法典第L.651-2条）。另一方面，《城市规划法典》第L.421-1条和第L.480-4条对未按建筑许可证施工的行为进行刑事处罚。问题是：这两项条款能否适用于同一事实？
刑事庭的法官们给出了肯定答案，区分了两种不同的违法行为。用途变更（将住宅改为酒店）违反了旨在保护租赁住房的法规。未按许可证施工则违反了旨在控制土地占用和建筑安全的城市规划规则。换句话说，同一行为（施工）如果涉及两种不同的受保护利益，就可能构成两种不同的违法行为。
简而言之，法院认为M. X不能援引“一事不再罚”原则（non bis in idem），因为两项追诉针对的是不同的违法行为。但请注意：这一解决方案特别适用于施工超出许可证范围的情况。如果施工严格遵守许可，则只需承担因用途变更而产生的民事罚款。但一旦存在偏差，两种处罚就叠加。在实践中，我曾遇到一些案件，业主因仅增加了两个房间而未修改许可证，不得不同时支付5万欧元罚款并花费10万欧元恢复原状。
这对您意味着什么——具体而言
对于出租业主：如果您计划将住宅改为酒店式公寓或旅游家具出租房，您必须获得两项独立的许可：一份来自市政府的用途变更许可（通常需要补偿），以及如果工程改变结构或外观，还需要一份建筑许可证。未能遵守其中任何一项，您将面临可叠加的处罚。例如在塔布（Tarbes）：一位业主将一套三居室改为三间家具单间公寓而未获得许可证，将面临2.5万欧元罚款（《建筑与住宅法典》第L.651-2条）以及最高30万欧元的刑事罚款（《城市规划法典》第L.480-4条）。
对于租户：如果您的住宅被未经授权改为酒店式公寓，您可以要求宣告租约无效并索赔。该判决增强了您的权利，因为业主不能借口只涉及用途变更而规避法律。
对于购房者：在购买已改造的物业前，请检查是否已获得所有许可证且工程符合要求。任何缺陷日后可能对您不利，您可能被迫自费恢复原状。
对于共有人：如果邻居未遵守共有物业章程且未获许可将其公寓改为酒店，您可以向民事法院和刑事法院起诉。双重处罚是赢得诉讼的有力论据。
如果您处于这种情况，必须迅速行动。刑事违法行为的诉讼时效为6年（《刑事诉讼法典》第8条）。但一旦工程被笔录确认，时效即告中断。尽快咨询律师可以避免数月的诉讼程序。
避免此类纠纷的四点建议
- 在项目开始前咨询建筑师或设计事务所：在提交建筑许可证申请前，准确记录拟建工程。隔墙5厘米的偏差可能被视为实质性修改。
- 不要混淆用途变更和建筑许可证：这是两个独立的程序。用途变更许可（通常由市长颁发）不能替代建筑许可证。在开工前获得两者。
- 严格遵守所获得的许可证：任何偏差，即使很小，都可能受到处罚。如果需要修改项目，请在施工前申请修改许可证。
- 记录每个步骤：在施工前、中、后拍照。保留与市政府和专业人员的所有通信。在检查时，您可以证明自己的诚信。
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深入探讨：相关判例与演变
这一判决是刑事庭一贯立场的体现。早在1991年3月12日的判决（n° 90-80.123）中，法院就认定未按建筑许可证施工构成与用途变更不同的违法行为。最近，刑事庭在2019年9月18日的判决（n° 18-83.456）中确认了这一立场，并指出处罚叠加不违反比例原则。
因此，法院的倾向是明确的：法官对试图规避城市规划规则的业主越来越严厉。保护租赁住房和控制土地占用是优先事项。未来，随着ALUR法（2014年）的生效，许多市镇扩大了用途变更许可的义务，处罚可能会进一步加强。
常见问题
- 我可以在未经授权的情况下将公寓改为Airbnb吗？ 不能。如果您的住宅位于紧张区域（如波城（Pau）或塔布（Tarbes）），您必须获得用途变更许可。否则，您将面临民事罚款，如果进行了工程，还可能面临刑事处罚。
- 未遵守建筑许可证的最高罚款是多少？ 《城市规划法典》第L.480-4条规定最高罚款30万欧元，法人最高60万欧元。法官还可以命令拆除建筑。
- 如果我已经进行了不合规的工程，该怎么办？ 如果工程符合地方城市规划计划，您可以提交修改许可证以使其合法化。否则，您必须恢复原状。请尽快咨询律师以评估您的选择。
- 仅进行用途变更而未施工是否会受到刑事追诉？ 会的，但仅适用民事罚款（《建筑与住宅法典》第L.651-2条），每个被改造的场所最高2.5万欧元。刑事追诉仅适用于未获许可或违反许可证进行施工的情况。
- 处罚叠加是否符合宪法？ 是的，法国最高法院（Cour de cassation）和宪法委员会（Conseil constitutionnel）已确认，只要违法行为保护不同的利益，叠加就是合法的。参见2016年7月22日第2016-554 QPC号决定。
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