参考判决： cc • N° 10-14.298 • 2011-04-28 • 查阅判决 →
想象一下，您是索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）一处现代住宅区的公寓业主。每年，共有权业主大会都会投票决定工程、预算、管理规约的修改。但问题是：一位共有人系统性地对所有决议提出异议，声称规约中的某一条款不合法。社区生活变成了行政噩梦，项目被搁置，诉讼费用不断累积。该怎么办？仅仅因为一位共有人认为规约中的某一条款有争议，就能撤销业主大会的决议吗？
这种在蔚蓝海岸（Côte d'Azur）活跃的共有权物业中常见的情况，在法国最高法院（Cour de cassation）2011年4月28日的一项判决中得到了明确的回应。法官们重申了一个基本原则：未被具有执行力的（即终局的）司法判决正式宣告“视为未订立”（即无效）的共有权管理规约条款，必须得到适用。换句话说，只要法院没有撤销该条款，业主大会就可以合法地依据它行事。
但是，对于您——穆然（Mougins）的业主或格拉斯（Grasse）的管理者——来说，这具体意味着什么？这项判决加强了集体决议的法律确定性，并限制了滥用异议。它提醒我们，共有权法律建立在保护个人利益与维持社区运转的必要性之间的平衡之上。让我们深入探讨这个案件，它与我律所处理过的许多案件相似。
事实：一个每天都在发生的故事
故事始于一个名为“Le Country Park”的共有权物业，可以想象它在索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）住宅区的类似情况。马丁先生（化名），一位单元的业主，与持有其他单元的民事不动产公司（SCI）Primo，多年来一直存在潜在冲突。症结所在？共有权管理规约中的一项条款，其有效性经常受到SCI Primo的质疑。
在2006年8月25日的业主大会上，共有人们依据这项有争议的条款，做出了一项重要决定——可能是批准一项用于外墙翻新的工程预算，这是该地区老旧住宅中常见的话题。SCI Primo认为该条款不合法，对业主大会的决议提出异议，并诉诸司法要求撤销。它辩称，既然该条款无效，那么任何由此产生的决议也必然无效。
初审法院（tribunal de première instance），然后是上诉法院（cour d'appel），受理了此案。事实审法官（juges du fond）发现了一个关键点：这项规约条款，尽管受到质疑，但从未被具有执行力的司法判决宣告“视为未订立”。简而言之，还没有任何法院对其有效性做出终局裁决。上诉法院据此推断该条款必须得到适用，并驳回了撤销业主大会决议的请求。SCI Primo不服，向最高法院（Cour de cassation）提起上诉，但最高法院维持了原判。
法院的推理——剖析
法官的推理基于一个简单但有力的原则：法律确定性。上诉法院指出，作为一个事实，争议条款未被具有执行力的司法判决宣告无效。它据此推断——根据最高法院的观点，这是正确的——该条款必须得到适用。换句话说，只要法官没有说“此条款无效”，它就产生效力。
这一依据建立在《民法典》（Code civil）第1104条（规定了合同履行中的诚信原则）以及共有权领域的一贯判例法基础上。最高法院认为，上诉法院既没有歪曲事实，也没有违反法律。它只是适用了这样一条规则：正式载入管理规约的条款，在被终局判决证明无效之前，被推定为有效。
SCI Primo的论点基本上是：“此条款不合法，因此由此产生的一切都无效。”但法官们回应道：“向我们出示宣告其无效的司法判决。没有这个，您不能阻止该条款的适用。”这是对判例法的确认，而非革命。它提醒我们，没有坚实法律依据的系统性异议，不能使共有权社区的生活陷入瘫痪。在我的执业实践中，我遇到过一些案件，在格拉斯（Grasse）或穆然（Mougins），共有人使用类似的论点来拖延紧急工程，给所有人造成紧张关系和额外成本。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是共有人，这项判决保护您免受滥用异议的困扰。想象一下：您在穆然（Mougins）住宅区的业主大会上投票决定，花费80,000欧元对电梯进行合规改造。一位共有人提出异议，声称一项关于费用分摊的条款不合法。得益于这项判决，只要该条款未被法院撤销，工程决议就有效。您可以避免数月的停滞以及可能高达3,000至5,000欧元的律师费。
如果您是出租人（出租房产的业主），这稳定了管理。业主大会的决议，如费用修订或公共区域的维护，得到了保障。您可以规划预算，而不用担心被追溯撤销。例如，如果一项投票要求索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）的每个单元为屋顶翻新支付2,000欧元，您知道这笔款项是应付的，除非有相反的终局判决。
如果您是购买者，请在购买前仔细核查共有权管理规约。但要明白，如果其中包含某项条款，在法院撤销之前，它将得到适用。这会影响您的盈利计算。如果您是房地产专业人士（物业管理人、开发商），这项判决简化了日常管理。它限制了拖延性诉讼，并鼓励在必要时通过特定司法诉讼，预先解决关于条款有效性的争议。
避免此类争议的四点建议
- 在每次业主大会前核查共有权管理规约：仔细阅读条款，特别是关于费用分摊或投票权的条款。如果某条款看起来不合法，请咨询专业律师评估其有效性，并在必要时，在对由此产生的决议提出异议之前，提起撤销之诉。
- 记录大会辩论：在投票时，记录反对意见和理由。详细的会议纪要可以在发生争议时作为证据。在格拉斯（Grasse）的共有权物业中，我曾见过情况，一份清晰的记录就避免了昂贵的诉讼程序。
- 如果您对某条款有异议，请迅速行动：不要拖延。在合理期限内（理想情况下自知晓之日起5年内）提起司法诉讼，要求宣告该条款“视为未订立”。不作为可能被解释为接受。
- 优先考虑调解或和解：在诉诸法院之前，尝试友好解决冲突。在格拉斯（Grasse）的管辖范围内，专门的房地产法律调解员可以帮助找到共识，节省时间和金钱。
深化：相关判例法及发展
这项判决符合一贯的判例法脉络。例如，最高法院（Cour de cassation）2010年7月7日的一项判决（n° 09-66.189）已经重申，未被宣告无效的管理规约条款必须得到适用。法院的趋势是明确的：它们保护集体决议的稳定性，并制裁没有坚实依据的系统性异议。
这对未来意味着什么？共有权物业，特别是在像索菲亚-安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）这样经济活跃、财务利益重大的地区，可以依靠这种法律确定性来管理复杂项目（能源改造、合规改造）。法官们可能会对滥用诉讼越来越严格，有时甚至会因拖延性诉讼而判处损害赔偿。但请注意：这并不意味着可以忽视条款的合法性；预防性诉讼仍然至关重要。
需要记住的关键点
- 未被宣告无效的条款 = 必须适用：只要未被具有执行力的司法判决宣告“视为未订立”，就必须遵守该条款，并可作为业主大会决议的依据。
- 系统性异议有风险：在没有事先使条款被撤销的情况下，对所有决议提出异议，可能导致请求被驳回并承担诉讼费用。
- 建议采取预防性诉讼：如果您认为某条款不合法，在对由此产生的决议提出异议之前，提起专门的撤销之诉。
- 法律确定性得到加强：这项判决保护共有权物业免受不当阻碍，促进有效和可预测的管理。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到了类似情况吗？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以为您节省数月的诉讼程序——而且通常远不止于此。预约 →
