房地产中介佣金：尽管协议达成，交易失败时佣金是否应支付？

想象一下：您是加来海峡省（Pas-de-Calais）阿维翁（Avion）一块农业用地的所有者。一位房地产中介为您找到了一位买家，一位准备签约的年轻农民。但土地整治与乡村建设公司（SAFER）横插一脚，而耕种土地的佃农威胁要行使他的优先购买权（优先购买该财产的权利）。交易告吹。中介要求支付佣金。谁应支付？这是法国最高法院（Cour de cassation）在1971年裁定的一起案件，该判决对于任何出租人或农村不动产的卖方至今仍具有现实意义。

这项由法国最高法院于1971年12月7日作出的判决回应了一个实际问题：当交易因外部事件（如SAFER的介入或佃农拒绝行使优先购买权）而未能完成时，房地产中介是否有权获得佣金？剧透：是的，前提是双方已就交易条件达成一致。

但注意，一切取决于是否通知了佃农。如果您没有通知他交易，您可能面临失去佣金的风险。解读如下。

事实：一个日常发生的故事

贝蒂讷（Béthune）的房地产中介Desplat先生受一位业主委托出售位于阿维翁的一处农村不动产。他找到了一位买家，一位准备购买的农民。双方就价格和条件达成一致。但问题在于：该不动产由一位佃农耕种，他享有优先购买权（优先购买该财产的权利）。此外，享有次级优先购买权（如果佃农放弃，则有权购买）的SAFER也对此感兴趣。

佃农拒绝行使优先购买权。而SAFER介入，交易未能完成。房地产中介认为已完成工作，向卖方索要佣金。初审法官（一审法院，随后上诉法院）判其败诉：他们认为交易以佃农事先放弃为前提，而该放弃并未发生，因此佣金不应支付。

Desplat先生向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，并将案件发回图卢兹（Toulouse）上诉法院重审。为什么？因为初审法官未审查交易是否已通知佃农。而这正是关键点：如果已通知，佃农便有机会行使优先购买权。如果他放弃，交易即可完成。但若未通知，优先购买权未被清除，交易则是有条件的。

法院的推理——详细解读

最高法院依据《乡村法典》第796条（现编入《乡村与海洋渔业法典》第L412-1条及后续条款），该条规范佃农的优先购买权。该条款要求业主将其出售意图、价格和条件通知佃农。佃农则有一段时间行使优先购买权。如果他不这样做，交易即可自由进行。

在本案中，初审法官以买方将购买行为以佃农事先放弃为前提为由驳回了中介的请求。但最高法院批评他们未核实交易是否已通知佃农。换言之，如果已通知，佃农便有机会表明立场。他拒绝行使优先购买权并不妨碍交易：相反，这消除了障碍。因此条件已成就，佣金应予支付。

鲜为人知的是，最高法院在此区分了对标的物和价格的合意（使交易在双方之间成立）与解除条件（如优先购买权的清除）。如果双方达成一致，即使交易随后因外部原因失败，中介也有权获得佣金。简言之，如果中介完成了其促成交易的使命，卖方不能以交易失败为由拒绝支付佣金。

## 这对您意味着什么——具体而言

对于出租人业主：如果您出售已出租的农村不动产，您必须通过挂号信附回执（LRAR）将交易通知您的佃农，并注明价格和条件。若无此通知，优先购买权未被清除，任何交易都不稳固。如果您聘请了房地产中介，一旦您接受买方的报价，即使随后因佃农或SAFER的原因交易失败，您也需支付佣金。具体案例：在贝蒂讷，一位业主不得不向中介支付6,000欧元佣金，尽管SAFER行使了优先购买权，因为通知已发出，协议已成立。

对于买方：如果您购买农村不动产，请确保优先购买权已被清除。要求提供一份通知佃农的副本。否则，您可能面临交易被撤销的风险，并且可能已经产生了不必要的费用（如检测费、公证费）。

对于房地产中介：该判决保护了您：一旦您促成了就条件达成一致的卖方和买方，您就有权获得佣金。但为了确保安全，请签署一份明确写明佣金在达成协议时即应支付的销售委托书，并建议您的卖方客户立即通知佃农。

在我的实践中，我遇到过一些案件，其中中介因未发出通知而被拒绝支付佣金。结果是漫长且不确定的诉讼。预防胜于治疗。

避免此类纠纷的四点建议

• 尽早通知佃农：一旦您收到购买要约，立即通过挂号信附回执（LRAR）通知佃农，并遵守至少一个月的法定期限，以便其行使优先购买权。
• 与中介签署书面委托书：委托书应明确佣金在优先购买权的解除条件成就时即应支付，而不仅仅是在签署公证文书时。
• 核实SAFER的权利：向当地SAFER（如Nord-Pas-de-Calais SAFER）咨询其是否打算行使次级优先购买权。其书面放弃可确保交易安全。
• 咨询专业律师：在签署农村不动产的预售协议前，请专业人士核实所有优先购买手续是否已履行。这将避免数月的诉讼。

深入探讨：相关判例与演变

1971年的这项判决属于一贯的判例：最高法院始终保护房地产中介在委托合同已履行时的佣金权。在1973年1月10日的一项判决（n°71-13.524）中，最高法院判定即使交易因卖方过错而失败，佣金也应支付。最近，最高法院提醒，除非解除条件未成就，佣金自预售协议签署时即应支付（Civ. 1ère, 2013年6月12日，n°12-18.746）。

趋势很明确：法院倾向于支持房地产中介，前提是他们履行了咨询和勤勉义务。未来，随着农业用地交易的增加以及SAFER的日益介入，这一判例比以往任何时候都更具现实意义。

行动前清单

出售农村不动产时应采取的措施：

1. 核实不动产是否出租给佃农（农村租赁）。如果是，确定其姓名和确切地址。
2. 通过挂号信附回执（LRAR）通知佃农，注明价格和条件，并给予至少一个月的答复期限。
3. 如果佃农放弃，获取书面放弃声明。
4. 将交易告知SAFER，并询问其是否打算行使次级优先购买权。
5. 与房地产中介签署销售委托书，明确佣金在标的物和价格达成一致时即应支付，无论交易随后是否失败。
6. 保留所有通知证据（回执、信件）。

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