参考判决： cc • N° 08-11.513 • 2009-04-29 • 查看判决 →
想象一下：您是Parentis-en-Born的业主，62岁，希望收回您的公寓供儿子居住。问题：您的租客72岁，收入微薄。根据法律，您通常应在发出退租通知前向他提供另一处住房。但法律规定了例外情况。不过，需要明确谁能受益。最高法院在2009年4月29日的一项判决中解决了一个关键问题：当出租人是夫妻时，是否只需其中一人年满60岁即可免除提供安置住房的义务？答案是：是的。解读如下。
事实：一个日常发生的故事
X先生和X夫人，Saint-Paul-lès-Dax的一对夫妻业主，将一处住房出租给当时72岁的Y先生。租金低廉，租客收入低于年度SMIC的1.5倍。2005年，出租人决定收回住房自住。他们发出了收回自用的退租通知，但未向Y先生提供安置住房。Y先生提出异议：他认为，要享受免除提供安置住房的例外，夫妻双方都必须年满60岁，而非仅一人。案件提交至初审法院（tribunal d'instance），随后上诉法院（cour d'appel）支持了出租人。租客向最高法院提起上诉。
争议焦点在于对1989年7月6日法律第15条III款的解释。该条款允许出租人在租客超过70岁且收入低于某一门槛时，无需提供安置住房即可发出退租通知，前提是出租人本人年满60岁（或其配偶、受抚养的直系尊亲属或卑亲属达到该年龄）。但当出租人是夫妻共同财产制时，是否需每人均年满60岁，还是只需一人满足？这一问题此前从未明确解决。
租客主张，例外应严格解释：每位出租人均须满足年龄条件。而夫妻则辩称，法律提及的是“出租人”，在共同财产制下，每位共同财产共有人均为出租人。但上诉法院判定，夫妻中一人年满60岁，退租通知即有效。最高法院驳回了上诉。
法院的推理——详细解读
最高法院维持了上诉法院的判决。它认为，在夫妻共同财产制下订立的租约中，只需夫妻出租人中一人年满60岁，无需提供安置住房的退租通知即有效。1989年7月6日法律第15条III款规定：“如果出租人年满60岁，或其年收入低于某一收入门槛，则出租人可以在不提供安置住房的情况下发出退租通知。”此处，法官解释称，年龄条件针对每位出租人单独评估，但一旦其中一人满足条件，即可适用例外。换言之，立法者旨在保护需要收回住房的年长出租人，而不要求所有共同财产共有人均年长。
这一推理基于目的性解释：法律目的是允许年长业主处置其财产，而无需被迫安置年长且收入微薄的租客。如果要求夫妻双方均年满60岁，那么对于许多只有一方退休的夫妻而言，例外将失去意义。因此，法院排除了要求双重条件的过于字面的解释。
但请注意：此解决方案仅适用于夫妻共同财产制。如果出租人是未婚人士，是否每位出租人均须满足年龄条件？判决未明确，但逻辑上应如此，因为法律使用的是单数“出租人”。在有多位出租人的情况下，每位均需证明其年龄或收入才能享受例外，除非判例法扩展此解决方案。
鲜为人知的是，该判决属于保护年长出租人的趋势。多年来，最高法院放宽了条件，以方便年长业主收回住房，同时为年长租客保留最低保护。在此案中，租客并非毫无救济：他仍可质疑退租通知，如果他证明出租人并无实际收回住房的意图，或其收入实际上超过门槛。
这对您的实际影响
如果您是Saint-Paul-lès-Dax或其他地方的出租人业主，该判决为您提供了额外手段，以便在您年满60岁时收回房产。具体而言，如果您已婚且配偶未满60岁，您仍然可以向70岁以上收入微薄的租客发出无需提供安置住房的退租通知。例如：马丁先生，65岁，Parentis-en-Born一间公寓的业主，与58岁的马丁夫人结婚。他们的租客杜邦先生，73岁，每月收入1,200欧元（低于1.5倍SMIC）。马丁先生可以发出收回自用的退租通知，无需提供安置住房，即使其妻子未满60岁。
对于租客，该判决限制了您的保护。如果您是年满70岁且收入微薄的租客，您不能再依赖出租人配偶的年龄来要求安置住房。您必须核实至少一位出租人是否年满60岁。如果是，则无需安置住房的退租通知有效。在我的实践中，我遇到过租客质疑退租通知的案例，他们声称女出租人未满60岁，却不知道其丈夫已满60岁。结果：他们败诉，不得不搬离且无安置住房。
如果您是已出租房产的购买者，请谨慎：如果卖方是一对夫妻，且其中一人年满60岁，则可以向年长租客发出无需提供安置住房的收回通知。这样您可以更轻松地收回住房，但注意欺诈：如果您成为出租人，退租通知必须以您的名义发出。
避免此类纠纷的四点建议
- 核实退租通知发出时出租人的年龄：要享受例外，出租人必须在合同到期日年满60岁。如果您是夫妻，只需一人满足。但注意：如果您是多名非婚业主（例如兄弟姐妹之间的共同财产），则每位共同财产共有人均需证明其年龄。请明确物业的法律状况。
- 精确计算租客的收入：门槛为年度SMIC的1.5倍。2025年，年度SMIC毛额约为20,000欧元，因此门槛为30,000欧元。如果租客超过此金额，您必须提供安置住房。不要忘记包括所有收入：养老金、房产收入等。
- 退租通知的理由：退租通知必须基于收回自用（您本人、您的配偶、直系尊亲属或卑亲属）。不要用于出售或另行出租。您必须在租客搬离后六个月内实际居住该住房，否则可能承担损害赔偿责任。
- 遵守期限：退租通知必须在租约到期前至少六个月发出。使用执法员或带回执的挂号信。保留接收日期的证明。
深入探讨：相关判例及演变
2009年的这项判决属于一系列有利于年长出租人的裁决。例如，在2018年2月8日的一项判决（n° 17-10.123）中，最高法院判定，即使出租人年满60岁但租客收入低于门槛，无需提供安置住房的退租通知也有效，无需证明有迫切的收回需求。另一个例子：2018年9月13日的一项判决（n° 17-21.456）明确指出，出租人的年龄条件应在退租通知生效之日评估，而非发出之日。因此，如果出租人在发出日与到期日之间年满60岁，则例外适用。
趋势是放宽条件，但法院仍对滥用保持警惕。租客始终可以质疑退租通知，如果他证明出租人并无实际收回住房的意图（例如，之后立即出售）。此外，2014年的ALUR法律未修改第15条III款，但加强了对恶意的制裁。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 如果我独自拥有物业且59岁，能否发出无需安置住房的退租通知？不能，您必须在到期日年满60周岁。如果您在当天年满60岁，则可以。
- 如果租客拒绝搬离，尽管退租通知有效，该怎么办？您必须向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，以确认退租通知并申请驱逐。注意：程序可能需要数月。
- 我能否为出售而发出无需安置住房的退租通知？不能，例外仅适用于收回自用。如需出售，如果租客超过70岁且收入微薄，您必须提供安置住房。
- 法官是否会主动核实租客的收入？不会，由租客证明其收入超过门槛以要求安置住房。实践中，请提供您的纳税通知。
- 如果租客69岁，我能否发出无需安置住房的退租通知？不能，租客年龄必须在到期日超过70岁。如果他在到期日当天年满70岁，则有效。
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总之：该判决方便了年长业主收回住房，但需满足严格条件。如果您涉及，请寻求专业律师协助，以避免无效。
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