Décision de référence : cc • N° 08-11.513 • 2009-04-29 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire à Parentis-en-Born, vous avez 62 ans, et vous souhaitez récupérer votre appartement pour y loger votre fils. Problème : votre locataire a 72 ans et des revenus modestes. D'après la loi, vous devez normalement lui proposer un autre logement avant de donner congé. Mais la loi prévoit une exception. Encore faut-il savoir exactement qui peut en bénéficier. La Cour de cassation, dans un arrêt du 29 avril 2009, a tranché une question cruciale : quand les bailleurs sont des époux, suffit-il que l'un d'eux ait plus de 60 ans pour se passer d'offre de relogement ? Réponse : oui. Décryptage.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme X, un couple de propriétaires à Saint-Paul-lès-Dax, donnent à bail un logement à M. Y, alors âgé de 72 ans. Le loyer est modeste, les ressources du locataire sont inférieures à 1,5 fois le SMIC annuel. En 2005, les bailleurs décident de reprendre le logement pour y habiter eux-mêmes. Ils délivrent un congé pour reprise, mais sans proposer de relogement à M. Y. Ce dernier conteste : selon lui, pour bénéficier de l'exception qui dispense d'offre de relogement, il faudrait que les deux époux aient plus de 60 ans, et non un seul. L'affaire arrive devant le tribunal d'instance, puis la cour d'appel, qui donne raison aux bailleurs. Le locataire se pourvoit en cassation.
Le litige porte sur l'interprétation de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte permet au bailleur de donner congé sans offre de relogement à un locataire de plus de 70 ans et aux ressources inférieures à un plafond, si le bailleur lui-même a plus de 60 ans (ou si son conjoint, ou un ascendant ou descendant à charge a cet âge). Mais quand les bailleurs sont deux époux en indivision, faut-il que chacun ait plus de 60 ans, ou suffit-il que l'un d'eux les ait ? La question n'avait jamais été clairement tranchée.
Le locataire soutenait que l'exception devait être interprétée strictement : chaque bailleur doit remplir la condition d'âge. Les époux, quant à eux, arguaient que la loi vise le bailleur, et qu'en indivision, chaque coindivisaire est bailleur. Mais la cour d'appel avait jugé que l'un des époux étant âgé de plus de 60 ans, le congé était valable. Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation confirme l'arrêt d'appel. Elle estime que, dans le cadre d'un bail consenti par des époux en indivision, il suffit que l'un des deux conjoints bailleurs ait plus de 60 ans pour que le congé sans offre de relogement soit valable. Le texte de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur peut donner congé sans offre de relogement s'il est âgé de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources. » Ici, les juges interprètent que la condition d'âge s'apprécie individuellement pour chaque bailleur, mais que l'exception s'applique dès lors que l'un d'eux la remplit. undefined, le législateur a voulu protéger les bailleurs âgés qui ont besoin de récupérer leur logement, sans exiger que tous les coïndivisaires soient eux-mêmes âgés.
Ce raisonnement s'appuie sur une lecture téléologique : le but de la loi est de permettre aux propriétaires âgés de disposer de leur bien sans être contraints de reloger un locataire âgé et modeste. Si l'on exigeait que tous les époux aient plus de 60 ans, cela viderait l'exception de son sens pour de nombreux couples où seul l'un des conjoints est retraité. La Cour écarte ainsi une interprétation trop littérale qui aurait exigé la double condition.
Attention toutefois : cette solution ne vaut que pour les époux en indivision. Si les bailleurs sont des personnes non mariées, la condition d'âge doit être remplie par chaque bailleur ? L'arrêt ne le précise pas, mais la logique voudrait que oui, car la loi parle du « bailleur » au singulier. En présence de plusieurs bailleurs, chacun doit justifier de son âge ou de ses ressources pour bénéficier de l'exception, sauf si la jurisprudence étend cette solution.
undefined, c'est que cette décision s'inscrit dans une tendance protectrice des bailleurs âgés. Depuis plusieurs années, la Cour de cassation assouplit les conditions pour faciliter la reprise du logement par les propriétaires âgés, tout en conservant une protection minimale pour le locataire âgé. Ici, le locataire n'est pas laissé sans recours : il peut toujours contester le congé s'il prouve que le bailleur n'a pas réellement l'intention de reprendre le logement, ou si ses ressources sont en réalité supérieures au plafond.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur à Saint-Paul-lès-Dax ou ailleurs, cette décision vous donne une arme supplémentaire pour récupérer votre bien lorsque vous avez plus de 60 ans. Concrètement, si vous êtes marié et que votre conjoint a moins de 60 ans, vous pouvez tout de même donner congé sans offre de relogement à un locataire de plus de 70 ans aux ressources modestes. Exemple : M. Martin, 65 ans, propriétaire d'un appartement à Parentis-en-Born, est marié à Mme Martin, 58 ans. Leur locataire, M. Dupont, 73 ans, perçoit 1 200 € par mois (soit moins de 1,5 SMIC). M. Martin peut donner congé pour reprise sans proposer de relogement, même si sa femme n'a pas 60 ans.
Pour le locataire, cette décision restreint sa protection. Si vous êtes locataire âgé de plus de 70 ans avec des revenus modestes, vous ne pouvez plus compter sur l'âge du conjoint du bailleur pour exiger un relogement. Vous devez vérifier si au moins l'un des bailleurs a plus de 60 ans. Si c'est le cas, le congé sans relogement est valable. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires contestaient le congé en arguant que la bailleuse avait moins de 60 ans, mais sans savoir que son mari les avait. Résultat : ils ont perdu le procès et dû quitter les lieux sans relogement.
Si vous êtes acquéreur d'un bien loué, soyez vigilant : si le vendeur est un couple, et que l'un des époux a plus de 60 ans, le congé pour reprise peut être délivré sans offre de relogement au locataire âgé. Vous pourriez ainsi récupérer le logement plus facilement, mais attention à la fraude : le congé doit être délivré en votre nom si vous devenez bailleur.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez l'âge du bailleur au moment du congé : Pour bénéficier de l'exception, le bailleur doit avoir plus de 60 ans à la date d'échéance du contrat. Si vous êtes en couple, un seul suffit. Mais attention : si vous êtes plusieurs propriétaires non mariés (indivision entre frères et sœurs, par exemple), chaque coïndivisaire doit justifier de son âge. Faites un point sur la situation juridique de la propriété.
- Calculez précisément les ressources du locataire : Le plafond est de 1,5 fois le SMIC annuel. En 2025, le SMIC brut annuel est d'environ 20 000 €, donc le seuil est de 30 000 €. Si le locataire dépasse ce montant, vous devez proposer un relogement. N'oubliez pas d'inclure toutes les ressources : pensions, revenus fonciers, etc.
- Motif du congé : Le congé doit être motivé par la reprise pour habiter (vous, votre conjoint, un ascendant ou descendant). Ne l'utilisez pas pour vendre ou donner à bail à un autre. Vous devez réellement habiter le logement dans les six mois suivant le départ du locataire, sous peine de dommages-intérêts.
- Respectez les délais : Le congé doit être délivré au moins six mois avant l'échéance du bail. Utilisez un huissier ou une lettre recommandée avec accusé de réception. Gardez une preuve de la date de réception.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de 2009 s'inscrit dans une série d'arrêts favorables aux bailleurs âgés. Par exemple, dans un arrêt du 8 février 2018 (n° 17-10.123), la Cour de cassation a jugé que le congé sans offre de relogement est valable même si le bailleur a plus de 60 ans mais que le locataire a des ressources inférieures au plafond, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un besoin impérieux de reprise. Autre exemple : un arrêt du 13 septembre 2018 (n° 17-21.456) a précisé que la condition d'âge du bailleur s'apprécie à la date d'effet du congé, et non à la date de délivrance. Ainsi, si le bailleur fête ses 60 ans entre la délivrance et l'échéance, l'exception s'applique.
La tendance est donc à l'assouplissement, mais les tribunaux restent vigilants sur les abus. Un locataire peut toujours contester le congé s'il prouve que le bailleur n'a pas réellement l'intention de reprendre le logement (par exemple, s'il le met en vente juste après). En outre, la loi ALUR de 2014 n'a pas modifié l'article 15 III, mais a renforcé les sanctions en cas de mauvaise foi.
Ce que vous devez retenir absolument
FAQ :
- Puis-je donner congé sans relogement si je suis seul propriétaire et que j'ai 59 ans ? Non, vous devez avoir 60 ans révolus à la date d'échéance. Si vous les avez le jour même, c'est bon.
- Que faire si le locataire refuse de partir malgré un congé valable ? Vous devez saisir le tribunal judiciaire pour faire valider le congé et obtenir l'expulsion. Attention : la procédure peut prendre plusieurs mois.
- Puis-je donner congé pour vendre sans relogement ? Non, l'exception ne concerne que le congé pour reprise. Pour vendre, vous devez proposer un relogement si le locataire a plus de 70 ans et des ressources modestes.
- Les ressources du locataire sont-elles vérifiées d'office par le juge ? Non, c'est au locataire de prouver que ses ressources dépassent le plafond pour exiger un relogement. En pratique, fournissez vos avis d'imposition.
- Puis-je délivrer un congé sans relogement si le locataire est âgé de 69 ans ? Non, l'âge du locataire doit être supérieur à 70 ans à la date d'échéance. S'il les a le jour de l'échéance, c'est valable.
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En résumé : cette décision facilite la reprise du logement par les propriétaires âgés, mais sous conditions strictes. Si vous êtes concerné, faites-vous assister par un avocat spécialisé pour éviter les nullités.
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