非法建筑与驱逐：法国最高法院保护住所

想象一下：您在Collioure拥有一栋海景房。有一天，您的邻居在自家花园尽头未经许可建造了一间小屋，侵占了您的土地或阻塞了您的通道。您提起诉讼。法院下令拆除并驱逐居住者。一切似乎都胜券在握。但如果居住者是一个有孩子的家庭，并且已经在那里住了好几年呢？法官真的应该不考虑他们的个人情况就把他们赶到大街上吗？

这正是法国最高法院在2020年1月16日的一项判决（编号 19-10.375）中裁定的问题。一家上诉法院下令拆除违反城市规划规定建造的建筑，并驱逐居住者。但它依据的是一个被认为无效的理由：驱逐只涉及用于居住的建筑。最高法院提醒说，这还不够：必须具体考察这些措施相对于受《欧洲人权公约》第8条保护的私人和家庭生活及住所尊重权是否相称。

简而言之：即使是非法建筑，法官也不能在不权衡各方利益的情况下下令驱逐。这项判决让受害业主的墙壁颤抖，但保护了善意居住者。深入解读。

事实：一个每天都会发生的故事

G女士是Perpignan附近一个市镇一块土地的业主。在邻近的土地上，有人未经建筑许可建造了一些建筑，违反了当地城市规划法规。这些建筑由一些人居住，有时已住了好几年。G女士遭受了损害：视线受阻，财产价值下降，滋扰。她向紧急审理法官起诉邻近土地的所有者和居住者，要求拆除建筑并驱逐居住者。

2018年11月14日，巴黎上诉法院作出有利于G女士的判决：下令拆除建筑并驱逐所有居住者。为证明其判决合理，上诉法院提出了一个简单理由：“驱逐只涉及用于居住的建筑”。换句话说，既然建筑是非法的，居住者就没有权利继续居住。因此驱逐是自动的。

但居住者不同意。他们向最高法院提出上诉。他们的论点是：上诉法院没有核实驱逐措施相对于他们受尊重的私人和家庭生活及住所权是否相称。事实上，一些居住者带着孩子住在那里，在社区有联系，并且没有其他住房。不考虑他们的个人情况就把他们赶出去，将是对他们基本权利的不相称侵犯。

最高法院支持了他们。通过2020年1月16日的判决，最高法院撤销了上诉法院的判决，并将案件发回巴黎上诉法院的另一审判庭。理由：上诉法院依据一个无效理由（驱逐只涉及用于居住的建筑）作出决定，而没有按照要求具体考察这些措施相对于受尊重的私人和家庭生活及住所权是否相称。

法院的推理——分解

最高法院重申了一项基本原则：即使存在非法建筑，法官也不能在不核实这些措施是否对《欧洲人权公约》第8条保障的私人和家庭生活及住所尊重权造成不相称侵犯的情况下，下令拆除和驱逐。

在国内法中，拆除诉讼基于《法国民法典》第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为给他人造成损害的，有过错者应当予以赔偿”。未经许可建造构成过错，受害业主可以要求实物赔偿，即拆除。驱逐居住者是拆除的后果。

然而，最高法院提醒说，所有权不是绝对的。它必须与其他基本权利相协调，特别是私人和家庭生活及住所尊重权。后一项权利并不限于名义上的承租人：它适用于任何稳定居住在某处的人，即使没有权利。因此，无权利无资格的居住者可以援引第8条反对驱逐，前提是证明驱逐将对其个人生活造成严重后果。

上诉法院错误地认为，仅凭建筑用于居住就足以证明驱逐合理。这是一个“无效理由”，即与所提问题没有逻辑联系的论点。不能因为建筑有人居住，就认为拆除和驱逐居住者一定是相称的。必须考察具体情况：居住者住了多久？他们有上学的孩子吗？他们有其他住房吗？建筑对邻居的影响是什么？

换句话说，法官必须进行“利益平衡”：一方面，业主获得损害赔偿的权利；另一方面，居住者不被突然剥夺住房的权利。这是最高法院强加的比例性审查，符合欧洲人权法院（CEDH）的判例。

在我的实践中，我遇到过一些案件，受害业主在非法建筑案件中胜诉，但驱逐被推迟了几个月，以便居住者找到新住所。有时，如果业主的损害相对于居住者的情况较小，法官甚至会拒绝拆除。这是一种微妙的平衡。

这项判决并非转折点：它符合最高法院保护善意居住者的趋势，即使是非法居住。它确认住房权有时优先于所有权，但并非绝对。

对您的实际影响

如果您是非法建筑的受害业主，这项判决并不禁止您获得拆除和驱逐。但它要求您证明您的损害足够严重，以证明如此激进的措施合理。您需要提供具体证据：照片、证词、专家鉴定，以证明建筑给您造成了异常邻里干扰（视线损失、阴影、噪音、财产贬值）。最重要的是，您需要预见居住者关于其私人和家庭生活的论点。如果您处于这种情况，您必须从一开始就建立一份坚实的档案，收集所有损害证据，并证明居住者有其他住房解决方案。

如果您是违规建筑的租户或无权利居住者，这项判决是一种保护。法官必须在下令驱逐之前审查您的个人情况。您可以援引您的居住年限、子女入学情况、当地联系、缺乏重新安置解决方案。例如，在Canet-en-Roussillon，一个家庭在未经许可的建筑中居住了5年，孩子在村里上学，如果业主没有证明严重损害，他们可能获得驱逐宽限期甚至驳回请求。

但请注意：这种保护并非绝对。如果您是恶意的（例如，您明知故犯地未经许可建造），法官可能会毫不留情地下令驱逐。同样，如果业主遭受严重损害（倒塌风险、必要通行地役权受阻），平衡将倾向于他。

对于房地产专业人士（经纪人、公证人、开发商），这项判决提醒在交易前核实建筑合规性的重要性。购买包含非法建筑的房产的买家可能无法驱逐居住者，或必须赔偿他们。这是一个需要在驱逐保证中考虑的风险。

一个具体例子：在Collioure，一栋海景别墅平均价值50万欧元。如果非法建筑部分遮挡了视线，价值损失可能在10%到20%之间，即5万到10万欧元。但如果居住者是一个有三个孩子的家庭，法官可能认为驱逐不相称，只判给您损害赔偿而不拆除。因此，制定适当的法律策略至关重要。

避免此类纠纷的四个建议

• 在购买土地或房屋之前，检查城市规划许可。 查阅城市规划证明、地方城市规划计划（PLU）和已颁发的建筑许可证。在Canet-en-Roussillon，市政府免费提供这些信息。不要犹豫，请测量员核实边界和面积。
• 请建筑师或设计院进行合规诊断。 如果您购买带有近期建筑的房产，要求卖方提供建筑许可证和竣工申报。如有疑问，一项解除条件条款可以保护您。
• 如果您是邻居非法建筑的受害者，请迅速行动。 提起紧急审理程序以制止干扰。收集证据（照片、法警笔录、证词）。您拖延得越久，居住越稳定，获得驱逐就越困难。
• 在驱逐情况下，优先考虑友好解决方案。 向居住者提供搬迁补偿或重新安置的宽限期。如果您表现出善意，法官更可能下令驱逐。避免自力救济：没有法院判决的驱逐是非法的，可能对您不利。

深入：相关判例和演变

这项判决属于最高法院保护住所的一系列判决，即使是在非法居住的情况下。例如，在2013年10月30日的判决（编号 12-21.255）中，最高法院已经裁定，紧急审理法官不能在不审查措施是否相对于《欧洲公约》第8条相称的情况下，下令驱逐无权利居住者。同样，欧洲人权法院在2008年5月13日的McCann诉英国案中，谴责了在没有审查个人情况的情况下驱逐一个家庭。

因此趋势明确：法官越来越需要协调所有权与私人和家庭生活尊重权。这意味着业主不能再指望自动驱逐，即使是在非法建筑的情况下。未来，可以预期法院要求业主证明损害的紧迫性或严重性，并在下令拆除前提出替代解决方案（重新安置、赔偿）。

很少有人知道，这种保护也可能有利于业主：如果您自己是违规建筑的居住者，您可以援引第8条获得宽限期或赔偿。但注意：如果您明知故犯地建造，您的善意将受到质疑。

常见问题

如果我住在未经许可的建筑里好几年，会被驱逐吗？ 是的，但法官必须核实驱逐相对于您的个人情况是否相称。如果他认为您没有其他住房且家庭生活稳定，他可能拒绝驱逐或给予宽限期。

如果我的邻居非法建造并干扰我，该怎么办？ 收集证据（照片、法警笔录）并向紧急审理法官提起诉讼以制止干扰。如果建筑已完工，您可以依据《法国民法典》第1240条要求拆除。

获得判决需要多长时间？ 在紧急审理中，您可以在几周内获得裁定。但如果案件被发回重审（如我们的判决），可能需要几个月甚至几年。

拆除诉讼的费用是多少？ 不包括律师费，需要计算法警费用（约200欧元）、专家鉴定费用（1000至3000欧元）和诉讼费用。律师费因复杂程度而异，但与Zakine律师的首次30分钟咨询为45欧元。

我可以获得损害赔偿代替拆除吗？ 是的，如果法官认为拆除不相称，他可能判给您损害赔偿以弥补您的损失。这是一种替代解决方案。

您遇到类似情况？与Zakine律师的首次30分钟咨询（45欧元）可能为您避免数月的诉讼——而且往往更多。预约→