Construction illégale et expulsion : la Cour de cassation protège le domicile familial

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Collioure, avec vue sur la mer. Un jour, votre voisin édifie sans permis une cabane au fond de son jardin, qui empiète sur votre terrain ou bloque votre accès. Vous engagez une procédure. Le tribunal ordonne la démolition et l'expulsion des occupants. Tout semble gagné. Mais que se passe-t-il si les occupants sont une famille avec des enfants, installée là depuis des années ? Le juge doit-il vraiment les jeter à la rue sans considération pour leur situation personnelle ?

C'est précisément la question qu'a tranchée la Cour de cassation dans un arrêt du 16 janvier 2020 (n° 19-10.375). Une cour d'appel avait ordonné la démolition de constructions édifiées en violation des règles d'urbanisme et l'expulsion de leurs occupants. Mais elle l'avait fait en se fondant sur un motif jugé inopérant : que l'expulsion ne concernait que les constructions à usage d'habitation. La Haute juridiction lui rappelle que ce n'est pas suffisant : il faut rechercher concrètement si ces mesures sont proportionnées au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile, protégé par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme.

En clair : même en cas de construction illégale, le juge ne peut pas ordonner l'expulsion sans peser les intérêts en présence. Une décision qui fait trembler les murs des propriétaires victimes, mais qui protège les occupants de bonne foi. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Mme G. est propriétaire d'une parcelle dans une commune proche de Perpignan. Sur un terrain voisin, des constructions ont été édifiées sans permis de construire, en violation des règles d'urbanisme locales. Ces constructions sont occupées par des personnes qui y vivent, parfois depuis plusieurs années. Mme G. subit un préjudice : vue obstruée, perte de valeur de son bien, nuisances. Elle assigne le propriétaire du terrain voisin et les occupants devant le juge des référés pour obtenir la démolition des constructions et l'expulsion des occupants.

Le 14 novembre 2018, la cour d'appel de Paris rend un arrêt favorable à Mme G. : elle ordonne la démolition des constructions et l'expulsion de tous les occupants. Pour justifier sa décision, la cour d'appel retient un motif simple : « l'expulsion ne concerne que les constructions à usage d'habitation ». undefined, puisque les constructions sont illégales, leurs occupants n'ont pas de droit au maintien dans les lieux. L'expulsion serait donc automatique.

Mais les occupants ne l'entendent pas ainsi. Ils se pourvoient en cassation. Leur argument : la cour d'appel n'a pas vérifié si la mesure d'expulsion était proportionnée au regard de leur droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile. En effet, certains occupants vivent là avec leurs enfants, ont leurs attaches dans le quartier, et n'ont pas d'autre logement. Les jeter dehors sans considération pour leur situation personnelle serait une atteinte disproportionnée à leurs droits fondamentaux.

La Cour de cassation leur donne raison. Par un arrêt du 16 janvier 2020, elle casse l'arrêt de la cour d'appel et renvoie l'affaire devant une autre formation de la cour d'appel de Paris. Motif : la cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant (le fait que l'expulsion ne concerne que des constructions à usage d'habitation) sans rechercher concrètement, comme il lui était demandé, si ces mesures sont proportionnées au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation rappelle un principe fondamental : même en présence d'une construction illégale, le juge ne peut pas ordonner la démolition et l'expulsion sans vérifier que ces mesures ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et au domicile, garanti par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme.

En droit interne, l'action en démolition est fondée sur l'article 1240 du Code civil (anciennement 1382), qui dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La construction sans permis constitue une faute, et le propriétaire victime peut demander la réparation en nature, c'est-à-dire la démolition. L'expulsion des occupants est une conséquence de cette démolition.

Cependant, la Cour de cassation rappelle que le droit de propriété n'est pas absolu. Il doit être concilié avec d'autres droits fondamentaux, notamment le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile. Ce dernier droit n'est pas réservé aux locataires en titre : il s'applique à toute personne qui occupe un lieu de vie de manière stable, même sans titre. Ainsi, des occupants sans droit ni titre peuvent invoquer l'article 8 pour s'opposer à une expulsion, à condition de démontrer que celle-ci aurait des conséquences graves sur leur vie personnelle.

La cour d'appel avait commis une erreur en considérant que le seul fait que les constructions soient à usage d'habitation suffisait à justifier l'expulsion. C'est un « motif inopérant », c'est-à-dire un argument qui n'a pas de lien logique avec la question posée. Ce n'est pas parce que des constructions sont habitées qu'il est forcément proportionné de les démolir et d'expulser leurs occupants. Il faut examiner la situation concrète : depuis combien de temps les occupants sont-ils là ? Ont-ils des enfants scolarisés ? Ont-ils un autre logement ? Quel est l'impact de la construction sur le voisin ?

undefined, le juge doit procéder à une « balance des intérêts » : d'un côté, le droit du propriétaire à obtenir réparation de son préjudice ; de l'autre, le droit des occupants à ne pas être privés brutalement de leur logement. C'est un contrôle de proportionnalité que la Cour de cassation impose, en accord avec la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme (CEDH).

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires victimes de constructions illégales ont obtenu gain de cause, mais où l'expulsion a été retardée de plusieurs mois pour permettre aux occupants de se reloger. Parfois, le juge refuse même la démolition si le préjudice du propriétaire est faible par rapport à la situation des occupants. C'est un équilibre délicat.

Cette décision n'est pas un revirement : elle s'inscrit dans une tendance de la Cour de cassation à protéger les occupants de bonne foi, même en cas d'occupation illicite. Elle confirme que le droit au logement prime parfois sur le droit de propriété, mais pas de manière absolue.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire victime d'une construction illégale, cette décision ne vous interdit pas d'obtenir la démolition et l'expulsion. Mais elle vous impose de démontrer que votre préjudice est suffisamment grave pour justifier une mesure aussi radicale. Vous devrez fournir des éléments concrets : photos, témoignages, expertise, pour prouver que la construction vous cause un trouble anormal de voisinage (perte de vue, ombre portée, nuisances sonores, dépréciation de votre bien). Et surtout, vous devrez anticiper l'argument des occupants sur leur vie privée et familiale. Si vous êtes dans cette situation, vous devez constituer un dossier solide dès le départ, en réunissant toutes les preuves du préjudice et en démontrant que les occupants ont d'autres solutions de logement.

Si vous êtes locataire ou occupant sans titre d'une construction irrégulière, cette décision est une protection. Le juge devra examiner votre situation personnelle avant d'ordonner votre expulsion. Vous pouvez invoquer votre ancienneté dans les lieux, la scolarisation de vos enfants, vos attaches locales, votre absence de solution de relogement. Par exemple, à Canet-en-Roussillon, une famille vivant depuis 5 ans dans une construction sans permis, avec des enfants scolarisés à l'école du village, pourrait obtenir un délai d'expulsion ou même le rejet de la demande si le propriétaire ne démontre pas un préjudice sérieux.

Attention toutefois : cette protection n'est pas absolue. Si vous êtes de mauvaise foi (par exemple, si vous avez vous-même construit sans permis en connaissance de cause), le juge pourra ordonner l'expulsion sans ménagement. De même, si le propriétaire subit un préjudice grave (risque d'effondrement, obstruction d'une servitude de passage nécessaire à son terrain), la balance pencher en sa faveur.

Pour les professionnels de l'immobilier (agents, notaires, promoteurs), cette décision rappelle l'importance de vérifier la conformité des constructions avant toute transaction. Un acquéreur qui achète un bien comportant des constructions illégales peut se voir refuser l'expulsion des occupants, ou devoir indemniser ces derniers. C'est un risque à intégrer dans les garanties d'éviction.

Un exemple chiffré : à Collioure, une villa avec vue mer vaut en moyenne 500 000 €. Si une construction illégale bloque partiellement la vue, la perte de valeur peut être de 10 à 20 %, soit 50 000 à 100 000 €. Mais si les occupants sont une famille avec trois enfants, le juge pourrait estimer que l'expulsion est disproportionnée et vous accorder seulement des dommages et intérêts, sans démolition. D'où l'importance d'une stratégie juridique adaptée.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Avant d'acheter un terrain ou une maison, vérifiez les autorisations d'urbanisme. Consultez le certificat d'urbanisme, le plan local d'urbanisme (PLU) et les permis de construire délivrés. À Canet-en-Roussillon, la mairie délivre gratuitement ces informations. N'hésitez pas à faire appel à un géomètre pour vérifier les limites et les surfaces.
• Faites réaliser un diagnostic de conformité par un architecte ou un bureau d'études. Si vous achetez un bien avec des constructions récentes, exigez du vendeur les permis de construire et les déclarations d'achèvement. En cas de doute, une clause suspensive peut vous protéger.
• Si vous êtes victime d'une construction illégale chez votre voisin, agissez vite. Engagez une procédure en référé pour faire cesser le trouble. Rassemblez les preuves (photos, constat d'huissier, attestations). Plus vous tardez, plus l'occupation s'installe et plus il sera difficile d'obtenir l'expulsion.
• En cas d'expulsion, privilégiez une solution amiable. Proposez une indemnité de départ aux occupants, ou un délai pour se reloger. Le juge sera plus enclin à ordonner l'expulsion si vous démontrez votre bonne volonté. Évitez les voies de fait : une expulsion sans décision de justice est illégale et peut se retourner contre vous.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée d'arrêts de la Cour de cassation protégeant le domicile même en cas d'occupation illicite. Par exemple, dans un arrêt du 30 octobre 2013 (n° 12-21.255), la Cour avait déjà jugé que le juge des référés ne pouvait ordonner l'expulsion d'un occupant sans titre sans vérifier que la mesure était proportionnée au regard de l'article 8 de la Convention européenne. De même, la Cour européenne des droits de l'homme, dans l'arrêt McCann c. Royaume-Uni du 13 mai 2008, a condamné l'expulsion d'une famille sans examen de sa situation personnelle.

La tendance est donc claire : les juges doivent de plus en plus souvent concilier le droit de propriété avec le droit au respect de la vie privée et familiale. Cela signifie que les propriétaires ne peuvent plus compter sur une expulsion automatique, même en cas de construction illégale. À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux exigent des propriétaires qu'ils démontrent l'urgence ou la gravité du préjudice, et qu'ils proposent des solutions alternatives (relogement, indemnisation) avant d'ordonner la démolition.

undefined, c'est que cette protection peut aussi jouer en faveur du propriétaire : si vous êtes vous-même occupant d'un logement irrégulier, vous pouvez invoquer l'article 8 pour obtenir un délai ou une indemnisation. Mais attention : si vous avez construit en toute connaissance de cause, votre bonne foi sera contestée.

Questions fréquentes

Puis-je être expulsé si j'occupe une construction sans permis depuis plusieurs années ? Oui, mais le juge doit vérifier que l'expulsion est proportionnée à votre situation personnelle. S'il estime que vous n'avez pas d'autre logement et que votre vie familiale est stable, il peut refuser l'expulsion ou vous accorder un délai.

Que faire si mon voisin construit illégalement et que cela me gêne ? Rassemblez des preuves (photos, constat d'huissier) et saisissez le juge des référés pour obtenir la cessation du trouble. Si la construction est achevée, vous pouvez demander la démolition sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.

Quels sont les délais pour obtenir une décision ? En référé, vous pouvez obtenir une ordonnance en quelques semaines. Mais si l'affaire est renvoyée au fond (comme dans notre décision), cela peut prendre plusieurs mois, voire années.

Quel est le coût d'une procédure en démolition ? Hors honoraires d'avocat, il faut compter les frais d'huissier (environ 200 €), d'expertise (1 000 à 3 000 €) et de procédure. Les honoraires d'avocat varient selon la complexité, mais une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine est à 45 €.

Puis-je obtenir des dommages et intérêts à la place de la démolition ? Oui, si le juge estime que la démolition est disproportionnée, il peut vous allouer des dommages et intérêts pour compenser votre préjudice. C'est une solution alternative.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →