共同所有权：在规章之后公布的划分说明不具有合同效力

想象一下：您是在拉塞讷-sur-Mer（La Seyne-sur-Mer）一栋建于1980年代的住宅区中的公寓业主。有一天，物业经理通知您，由于在抵押登记处（bureau des hypothèques）公布了一份新的划分说明（描述各单元及其份额的文件），费用分摊方式发生了变化。您从未投票同意这一变更，但当时无人提出异议。这份新文件是否对您有约束力？根据法国最高法院（Cour de cassation）2011年9月7日的判决，答案是否定的。这项鲜为人知的判决对数以千计的共有人（尤其是在瓦尔省，Var）至关重要。

每位业主都会问的问题：谁来决定我共有物业的费用分摊和投票权？是共同所有权规章（创始文件）还是后来未经投票修改的文件？许多人认为公布新划分说明就足以使其具有对抗效力。但最高法院提醒，只有共同所有权规章具有合同效力。换句话说，事后公布的划分说明不能单方面修改共有人的权利。

简而言之，这项判决保护共有人免受其权利被暗中修改。它确认共同所有权规章是各方之间的法律，任何修改必须根据共有物业的规则（多数决、业主大会）通过。对于购房者来说，这是一道防护栏：务必核实划分说明与原始规章一致。对于物业经理来说，这是一个提醒：不要仅仅依赖公布行为。

事实：每天都会发生的故事

X先生在锡富尔莱普拉日（Six-Fours-les-Plages）的一处房产中拥有第131和132号单元。共同所有权规章于1985年制定。2005年，一份新的划分说明公布，修改了份额分配和享用权。X先生于2005年购买其单元，并不知道存在这份新划分说明。2008年，他对费用分摊提出异议，因为他支付的费用高于原始规章的规定。

土伦（Toulon）大审法院（tribunal de grande instance）于2009年支持了他的主张，但普罗旺斯地区艾克斯（Aix-en-Provence）上诉法院（cour d'appel）于2010年推翻原判，认为新划分说明已公布且三年内未被质疑，因此获得了合同效力。X先生向最高法院提起上诉。

最高法院撤销了上诉法院的判决。它提醒，共同所有权规章是创始文件，事后公布的划分说明即使未被质疑，也不赋予其合同效力。事实上，对共有人权利的修改只能来自业主大会的决定或全体一致同意。在本案中，新划分说明并未提交表决。

法院的推理——剖析

最高法院依据两项文本：1965年7月10日法律（管辖共同所有权）和1967年3月17日法令第2条和第3条（关于共同所有权规章和划分说明）。它提醒，共同所有权规章是一份合同，确定了每位共有人的权利和义务。划分说明是一份技术文件，描述各单元，但其本身不具有合同效力：它必须符合规章。

推理如下：X先生于2005年9月16日（购买日期）获得第131和132号单元。该规章是唯一的创始文件。新划分说明在共有关系成立后公布，并未根据共有物业规则（业主大会表决、所需多数）通过。因此，它不能修改规章。

上诉法院错误地认为三年内未提出质疑构成默示接受。但最高法院提醒，在合同事项中，沉默不构成接受，尤其是在涉及物权（对财产的权利）时。

换句话说，在抵押登记处（现为不动产公示服务处，service de la publicité foncière）公布划分说明只是一种公示手续。它不产生新权利。只有共同所有权规章或经正式投票通过的修改才能产生新权利。

h2>这对您意味着什么——具体而言

这项判决对所有房地产参与者都具有重大实践意义。

对于出租人业主：您在锡富尔莱普拉日出租一套公寓。如果物业经理根据未经您同意而修改的划分说明向您收取费用，您可以提出异议。例如，如果您的份额从50/1000增加到60/1000而未经投票，您有权拒绝支付超额部分。具体而言，这可能每年节省数百欧元。

对于购房者：在购买共有物业单元之前，要求提供共同所有权规章和划分说明。核实它们是否一致。如果存在较新的划分说明，请确保它已通过业主大会表决。在我的实践中，我曾遇到购房者因公证人未核实这一细节而面临高于预期的费用。

对于共有人：如果您发现费用分摊未经投票而修改，请迅速采取行动。您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求撤销修改。但请注意：诉讼时效为五年，自划分说明公布之日起计算（1965年法律第42条）。逾期您可能丧失起诉权。

对于物业经理：不要仅仅公布新划分说明。您必须获得业主大会以所需多数（通常为1965年法律第24条或第26条的多数）通过的决定。否则，您将承担职业责任。

避免此类纠纷的四条建议

• 保留原始共同所有权规章及其所有附录。购买时，要求提供规章和划分说明的核证副本。核实其日期。任何后续文件必须附有通过该文件的业主大会会议纪要。
• 核实规章与划分说明之间的一致性。比较份额和单元描述。如有差异，以规章为准。向物业经理或律师报告任何异常情况。
• 不要签署没有关于文件合规性的解除条件条款的预售合同。规定销售取决于核实划分说明是否符合共同所有权规章。如不符合，您可以无罚金退出。
• 如果您是物业经理，请确保任何对划分说明的修改均经业主大会表决。所需多数取决于修改的性质：如果影响份额，需全体一致同意（1965年法律第11条）；如果仅是描述性修改，简单多数可能足够。如有疑问，请咨询律师。

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深入研究：相关判例与演变

这项判决符合最高法院的一贯判例。早在1994年（民三庭，1994年2月23日，第92-14.049号），最高法院就曾裁定，划分说明的公布不能修改共同所有权规章。它在2006年（民三庭，2006年9月20日，第05-15.291号）重申了这一原则。

最近，最高法院明确，即使未被质疑的划分说明也不能具有追溯效力（民三庭，2018年7月12日，第17-21.686号）。也就是说，它不能使公布之前的修改合法化。

因此，趋势是明确的：法官保护共同所有权规章的合同性质。未来，公证人和物业经理必须特别警惕。如果您购买老旧共有物业中的单元，请警惕多份划分说明：只有第一份或经正式修改的那一份才具有证明力。

常见问题

1. 什么是划分说明？它是一份描述每个单元（公寓、地窖、停车位）及其面积、份额和享用权的文件。它通常作为附件附于共同所有权规章。
2. 我能对五年前公布的划分说明提出异议吗？可以，但诉讼时效为五年，自公布之日起计算。逾期后，撤销之诉不再可能。但您可以请求业主大会进行修改。
3. 如果我的物业经理拒绝更正划分说明，我该怎么办？您可以向司法法院提起诉讼，要求确认不符合规定。如果共同所有权规章未经投票而被修改，您可以要求撤销该修改。
4. 划分说明可以不经投票而修改吗？不可以，除非是纠正纯事实错误（例如，笔误）。任何对份额或享用权的修改都需要业主大会的决定。
5. 共同所有权规章与划分说明有何区别？规章是规定共有物业生活规则和每个人权利的合同。划分说明是描述各单元的技术文件。前者具有合同效力，后者是附属文件。

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