公证人的咨询义务：出租人何时可以追究其责任？

想象一下：您是勒芒（Le Mans）rue des Minimes一处商业场所的业主。您与一位自称工匠的租户签订了租约。六个月后，他告诉您他从未当过工匠，他是为一家正在成立的公司行事。您想取消租约，但起草租约的公证人告诉您他什么也没核实。谁该负责？每年有数百名业主问这个问题。法国最高法院（Cour de cassation）2010年3月25日判决（第09-12.294号）给出了一个微妙的答案，在一定限度内保护了文件起草人。但注意：并非所有行为都被允许。

公证人（或本案中的执法员）的咨询义务（devoir de conseil）是一个敏感话题。人们期望他们向当事人说明其承诺的范围。但这项义务的界限在哪里？法官告诉我们：专业人士必须适应当事人追求的目标及其特殊要求，但前提是必须被告知。换句话说，如果您什么也不说，他无法猜测。

事实：每天都会发生的故事

我们在萨尔特省（Sarthe），靠近马梅尔（Mamers）。Y、Z和A共同拥有一个商业场所。2002年，他们向C先生（该行业的一名专业人士）授予了商业租约。同时，B夫妇成立了一家EURL（一人有限责任公司）来接手租约。但是：租约是由一名执法员起草的，其中写明C先生为个人承租人。然而，B夫妇认为租约应以他们正在成立的公司的名义签订。他们以违反咨询义务为由起诉执法员。

在上诉法院，B夫妇胜诉：执法员被责令赔偿损失。但执法员向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。他辩称，他未被告知各方意图让一家公司接手租约。最高法院支持了他的观点：专业人士无需核实当事人的事实声明，除非有因素引起怀疑。在本案中，没有任何迹象表明C先生是为第三方行事。判决被撤销。

法院的推理——详细解读

最高法院依据《法国民法典》第1147条（2016年之前的版本，现为第1231-1条），该条规定了合同责任原则：任何专业人士必须善意履行其义务，否则需支付损害赔偿。但它明确了文件起草人咨询义务的内容。法院认为，这项义务应根据具体情况（in concreto）评估：必须考虑当事人追求的目标及其特殊要求，但前提是专业人士已被告知。

在本案中，执法员并未被告知C先生是为一家正在成立的公司行事。因此，他无法猜测需要起草一份包含“承诺追认条款”（clause de reprise d'engagement，允许正在成立的公司追认以其名义订立的文件）的租约。法院补充说，虽然专业人士必须收集其介入所需的证明文件，但他无需核实当事人的事实声明，除非有客观因素引起怀疑。这是对先前判例的确认，而非改变。

B夫妇主张执法员应询问承租人的确切身份。但法院认为这不是他的职责：应由当事人告知他。这一判决保护了文件起草人免于承担过度的“声明审查义务”。它基于责任分担的逻辑：每个人必须提供必要的信息。

对您的实际影响

业主出租人：如果您签署商业租约，您必须向公证人或执法员明确说明谁是真正的承租人。例如，如果您将房屋出租给公司经理，请说明租约是与公司签订的，而非个人。否则，如果出现问题，您将无法追究文件起草人的责任。想象一下在马梅尔（Mamers）的一家面包店租约：如果承租人无力偿债，您将损失六个月的租金（每月2,000欧元，约12,000欧元）。

承租人：您必须对自己的情况保持透明。如果您在签署后成立公司，请告知文件起草人。遗漏可能使您无法向专业人士追究责任。

文件起草人（公证人、执法员）：这一判决让您安心，但并不免除您的咨询义务。您必须询问当事人的意图和身份。如有疑问，请以书面形式提问。保留这些沟通的记录。

在实践中，如果您处于文件起草人未被通知的情况，您无法追究其责任。但如果您已通知他而他未采取相应行动，您可以起诉他。注意：责任诉讼的时效为自发现损害之日起5年（《法国民法典》第2224条）。

避免此类纠纷的四个建议

• 以书面形式通知文件起草人：签署前，发送电子邮件或信件，明确说明真正的承租人是谁，是否是正在成立的公司等。保留副本。
• 要求加入替代或追认条款：如果租约由个人为正在成立的公司签署，要求加入条款规定公司在注册后追认承诺。
• 签署前仔细检查文件：仔细阅读租约。如果您的名字拼写错误或承租人身份有误，请立即指出。
• 咨询房地产法律师：在签署商业租约前，律师可以就应加入的条款和应避免的陷阱提供建议。在勒芒（Le Mans），您可以咨询Zakine律师。

深入：相关判例与演变

这一判决属于一贯的判例：最高法院在2003年1月14日的判决（第00-22.040号）中已经裁定，如果没有引起警惕的因素，公证人无需核实当事人声明的真实性。相反，如果专业人士知道异常情况（例如，明显低估的价格），他必须提醒当事人。2010年的判决确认了这种做法，并将其扩展到执法员。

此后，判例在一个方面有所演变：公证人的咨询义务在税务和城市规划方面得到了加强（最高法院第一民事庭，2016年7月6日，第15-21.417号）。但在核实事实声明方面，立场保持稳定。未来，预计法院会要求专业人士系统性地询问当事人的身份和意图，但不会达到侵入性核查的程度。

要点总结

• 如果公证人未核实声明，谁负责？ 仅当您已告知他追求的目标或您的特殊要求，而他未采取相应行动时，公证人才负责。
• 如果承租人与我所想的不同，我能取消租约吗？ 可以，如果您能证明对合同相对方存在错误认识（《法国民法典》第1130条）。但您必须证明该错误是可原谅的且具有决定性。
• 起诉文件起草人的时效是多久？ 自发现损害之日起5年，但最迟在文件签署后20年内（《法国民法典》第2232条的最终期限）。
• 如果我处于这种情况该怎么办？ 收集所有您告知专业人士的证据（电子邮件、信件、证人证言）。咨询律师以评估您的胜算。

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