参考判决： cc • N° 22-24.856 • 2024-07-04 • 查看判决 →
想象一下：在瓦洛里斯（Vallauris），一对退休夫妇租住一间安静的公寓已有二十年。丈夫突然去世。妻子作为租赁合同上的唯一承租人，犹豫是否留下或离开。但如果她想让与他们同住的女儿继续居住呢？她能否放弃自己的独占权，以便女儿保留住房？更重要的是，她能否这样做而不冒失去自己租赁权的风险？
这个问题比人们想象的更为常见，常常使出租人（房东）与已故承租人的亲属对立。法国最高法院（法国最高司法法院）于2024年7月4日作出一项判决，阐明了这一棘手问题。它明确指出，已故配偶可以放弃其租赁权的独占性，但这种放弃有严格限制。解释如下。
事实：一个日常发生的故事
X先生和夫人结婚，自2001年起在巴黎租住一套社会住房。租赁合同仅以X先生的名义签订，这是常见情况。2014年，X先生去世。根据《法国民法典》第1751条（当住房用于共同居住时，将租赁权赋予已故配偶），X夫人成为租赁权的唯一持有人。
几年后，X夫人希望搬到女儿居住的瓦尔博讷（Valbonne）。她决定离开住房，为了让女儿能留下，她写信给出租人（Seqens公司），放弃她的租赁权。她明确表示这不是解约通知（她不终止租赁），而只是放弃其权利的独占性，以便女儿作为直系尊亲属（受抚养人）或基于其他合法理由获得竞争性的租赁权。
出租人拒绝这一放弃，并向法院起诉X夫人，要求确认租赁终止。出租人认为，X夫人的放弃等同于放弃住房，从而终止了租赁。X夫人辩护称：她从未打算永久离开，只是想允许女儿留下。一审法院支持出租人，但巴黎上诉法院推翻了这一判决，承认放弃的有效性。出租人向最高法院提起上诉。
法院的推理——深入分析
最高法院需要解决一个具体问题：已故配偶在配偶去世后成为租赁的唯一持有人，是否可以放弃其租赁权的独占性，以允许另一人（如女儿）获得竞争性权利，而该放弃不被视为租赁的终止？
为了回答这个问题，法院依据《法国民法典》第1751条（将租赁权赋予已故配偶）和1989年7月6日法律第14条（列出了承租人离开时可受益于租赁的人：配偶、民事伴侣、同居伴侣、直系尊亲属、直系卑亲属、受抚养人等）。
法院首先重申，已故配偶成为租赁权的唯一持有人。然后，它确认其可以明确放弃（清晰且无歧义地）这种独占性。换句话说，它可以声明“我不再想成为该租赁的唯一权利人”。这种放弃本身并不终止租赁：配偶仍然是持有人，但它允许其他符合第14条条件的人也可以对租赁拥有权利，甚至主张权利。
但要注意：放弃不能用于规避解约规则（租赁终止）。如果配偶真的想离开，必须发出有效的解约通知（根据情况提前3或6个月通知）。放弃不是变相的解约。简而言之，已故配偶可以“为其他居住者开门”而不失去自己的权利，但不能利用这种放弃假装自己不再是承租人。
在本案中，法院因此确认了上诉法院的立场：X夫人放弃了独占性，但未终止租赁。因此，她的女儿可以主张竞争性权利，但需符合法定条件（例如，受其母亲抚养）。
这对您有何实际影响
无论您是房东、承租人还是承租人的继承人，此判决都具有重要的实际影响。
对于承租人（已故配偶）：如果您是已故配偶，并希望您的亲人（子女、父母、同居伴侣）在您离开后继续占用住房，您可以放弃独占性而不失去您的权利。但注意：放弃必须是书面的且明确。您必须表明您放弃的是独占性，而非租赁本身。具体例子：在瓦尔博讷，一位70岁的寡妇想搬去养老院，让儿子留在公寓。她写信给房东：“我放弃我的租赁权的独占性，以便与我同住5年的儿子能获得竞争性权利。我不发出解约通知。”这封信有效。
对于亲人（子女、同居伴侣）：如果您处于X夫人女儿的情况，您必须证明您符合第14条的条件（受抚养、与承租人同住至少一年等）。配偶的放弃不会自动赋予您租赁权，但允许您主张自己的权利。在我的实践中，我遇到过房东拒绝承认这种权利的案件，不得不诉诸法院。
对于房东（业主）：如果您收到此类放弃函，不要将其解释为放弃住房。您必须核实放弃是明示的（书面）且来人符合法定条件。如果已故配偶放弃独占性，您不能强加您选择的新承租人。但如果没有符合条件的人，租赁可以终止。
数字示例：在瓦洛里斯，月租金800欧元。如果已故配偶放弃独占性且其女儿获得租赁权，房东不能自由提高租金（除非受管制的年度调整）。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草书面且精确的放弃函。不要只写“我放弃租赁”。应写：“我根据《法国民法典》第1751条放弃我的租赁权的独占性，以使[姓名和亲属关系]能获得竞争性权利。我不发出解约通知。”以挂号信附回执寄送。
- 保留共同居住的证据。如果您是希望受益于租赁的亲人，请收集显示您与死者共同居住的文件：以您名义的租金收据、邻居证明、共同住址证明。
- 不要混淆放弃和解约。如果您想永久离开，请发出有效的解约通知（紧张区域提前3个月，其他地方6个月）。放弃不会解除您的租赁义务（支付租金、维护住房）。
- 在行动前咨询房地产法律师。每个情况都独特。律师将帮助您起草放弃函或挑战房东的拒绝。在格拉斯（Grasse）或蒙德马桑（Mont-de-Marsan），我经常接待因缺乏建议而犯错的客户。
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深入研究：相关判例和演变
此判决符合保护家庭住房的判例法趋势。1998年，最高法院已判定，即使租赁合同仅以一方名义签订，共同住房的租赁权视为属于夫妻双方（第三民事庭，1998年5月27日，上诉号96-16.000）。2024年的判决更进一步，允许已故配偶“分享”其权利而不失去租赁利益。
另一项近期判决（第三民事庭，2023年1月12日，上诉号21-24.123）明确指出，如果同居伴侣与承租人同住至少一年，也可以获得租赁权转让。趋势是在符合法定条件的情况下扩大居住者的权利。
未来，法院需要明确这种放弃的范围：它能走多远？可以部分放弃吗？例如，只为一个孩子放弃而不为另一个？2024年的判决为更细致的讨论打开了大门。
总结与后续步骤
以下是如果您涉及此类情况应采取的行动清单：
- 确定您的情况：您是已故配偶、子女、同居伴侣还是房东？
- 核实法定条件：住房是否用于共同居住？希望留下的人是否符合第14条的条件（亲属关系、至少一年共同居住等）？
- 起草明示的放弃函（如果您是已故配偶），按照上述模板。
- 以挂号信寄送给房东并保留副本。
- 如果房东拒绝，向司法法院提起诉讼（可加速程序）。
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