Décision de référence : cc • N° 22-24.856 • 2024-07-04 • Consulter la décision →
Imaginez : à Vallauris, un couple de retraités loue depuis vingt ans un appartement dans une résidence calme. Le mari décède brutalement. L'épouse, seule sur le bail (contrat de location), se demande si elle doit rester ou partir. Mais que se passe-t-il si elle souhaite laisser leur fille, qui vivait avec eux, continuer à occuper les lieux ? Peut-elle renoncer à son droit exclusif pour que sa fille conserve le logement ? Et surtout, peut-elle le faire sans risquer de perdre le bail elle-même ?
Cette question, plus fréquente qu'on ne le croit, oppose souvent les bailleurs (propriétaires) aux proches du locataire décédé. La Cour de cassation (la plus haute juridiction judiciaire française) a rendu le 4 juillet 2024 une décision qui éclaire ce point délicat. Elle précise que le conjoint survivant peut renoncer à l'exclusivité de son droit au bail, mais cette renonciation a des limites strictes. Explications.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme X. sont mariés et louent un logement social à Marseille depuis 2001. Le bail est établi au seul nom de M. X., comme c'est souvent le cas. En 2014, M. X. décède. Mme X. devient alors titulaire exclusive du bail, conformément à l'article 1751 du Code civil (qui attribue le bail au conjoint survivant lorsque le logement servait à l'habitation commune).
Quelques années plus tard, Mme X. souhaite se rapprocher de sa fille à Valbonne. Elle décide de quitter le logement et, pour que sa fille puisse y rester, elle écrit au bailleur (la société Seqens) pour renoncer à son droit au bail. Elle précise qu'elle ne donne pas congé (elle ne résilie pas le bail) mais qu'elle renonce seulement à l'exclusivité de son droit, afin que sa fille puisse bénéficier d'un droit concurrent au bail en tant qu'ascendante (personne à charge) ou pour un autre motif légal.
Le bailleur refuse cette renonciation et assigne Mme X. en justice pour faire constater la résiliation du bail (la fin du contrat). Selon le bailleur, la renonciation de Mme X. équivaut à un abandon du logement, ce qui met fin au bail. Mme X. se défend : elle n'a jamais eu l'intention de quitter définitivement les lieux, elle voulait juste permettre à sa fille de rester. Le tribunal de première instance donne raison au bailleur, mais la cour d'appel d'Aix-en-Provence infirme cette décision (l'annule) et reconnaît la validité de la renonciation. Le bailleur se pourvoit en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation devait trancher une question précise : un conjoint survivant, seul titulaire du bail après le décès de son époux(se), peut-il renoncer à l'exclusivité de son droit au bail pour permettre à une autre personne (comme sa fille) de bénéficier de droits concurrents, sans que cette renonciation soit considérée comme une fin du bail ?
Pour répondre, la Cour s'appuie sur l'article 1751 du Code civil (qui attribue le bail au conjoint survivant) et sur l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 (qui liste les personnes pouvant bénéficier du bail en cas de départ du locataire : conjoint, partenaire de Pacs, concubin, ascendants, descendants, personnes à charge...).
La Cour rappelle d'abord que le conjoint survivant devient titulaire exclusif du bail. Ensuite, elle affirme qu'il peut renoncer expressément (de manière claire et non équivoque) à cette exclusivité. il peut dire « je ne veux plus être le seul à avoir des droits sur ce bail ». Cette renonciation ne met pas fin au bail elle-même : le conjoint reste titulaire, mais il accepte que d'autres personnes (qui remplissent les conditions de l'article 14) puissent aussi avoir des droits sur le bail, voire le revendiquer.
Attention toutefois : la renonciation ne peut pas servir à contourner les règles du congé (la résiliation du bail). Si le conjoint veut vraiment partir, il doit donner un congé valable (respecter un préavis de 3 ou 6 mois selon les cas). La renonciation n'est pas un congé déguisé. le conjoint survivant peut « ouvrir la porte » à d'autres occupants sans perdre lui-même ses droits, mais il ne peut pas utiliser cette renonciation pour faire comme s'il n'était plus locataire.
Dans cette affaire, la Cour valide donc la position de la cour d'appel : Mme X. a renoncé à l'exclusivité, mais n'a pas mis fin au bail. Sa fille peut donc se prévaloir d'un droit concurrent, sous réserve de remplir les conditions légales (être à la charge de sa mère, par exemple).
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications pratiques importantes, que vous soyez propriétaire bailleur, locataire ou héritier d'un locataire.
Pour les locataires (conjoint survivant) : Si vous êtes le conjoint survivant et que vous souhaitez qu'un proche (enfant, parent, concubin) continue à occuper le logement après votre départ, vous pouvez renoncer à votre exclusivité sans perdre vos droits. Mais attention : cette renonciation doit être écrite et claire. Vous devez indiquer que vous renoncez à l'exclusivité, pas au bail lui-même. Exemple concret : à Valbonne, une veuve de 70 ans veut partir en maison de retraite et laisser son fils dans l'appartement. Elle écrit au bailleur : « Je renonce à l'exclusivité de mon droit au bail afin que mon fils, qui vit avec moi depuis 5 ans, puisse bénéficier d'un droit concurrent. Je ne donne pas congé. » Cette lettre est valable.
Pour les proches (enfants, concubins) : Si vous êtes dans la situation de la fille de Mme X., vous devez démontrer que vous remplissez les conditions de l'article 14 (être à charge, vivre avec le locataire depuis au moins un an, etc.). La renonciation du conjoint ne vous donne pas automatiquement le bail, mais elle vous permet de faire valoir vos droits. j'ai rencontré des dossiers où le bailleur refusait de reconnaître ce droit, et il a fallu saisir le tribunal.
Pour les bailleurs (propriétaires) : Si vous recevez une renonciation de ce type, ne l'interprétez pas comme un abandon du logement. Vous devez vérifier que la renonciation est expresse (écrite) et que la personne qui se présente remplit les conditions légales. Vous ne pouvez pas imposer un nouveau locataire de votre choix si le conjoint survivant renonce à son exclusivité. En revanche, si personne ne remplit les conditions, le bail peut être résilié.
Exemple chiffré : à Vallauris, un loyer mensuel de 800 €. Si le conjoint survivant renonce à son exclusivité et que sa fille obtient le bail, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer librement (sauf révision annuelle encadrée).
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Rédigez une renonciation écrite et précise. N'écrivez pas simplement « je renonce au bail ». Écrivez : « Je renonce à l'exclusivité de mon droit au bail, conformément à l'article 1751 du Code civil, afin de permettre à [prénom et lien de parenté] de bénéficier d'un droit concurrent. Je ne donne pas congé. » Faites-la parvenir en recommandé avec accusé de réception.
- Conservez les preuves de la vie commune. Si vous êtes un proche qui souhaite bénéficier du bail, rassemblez des documents montrant que vous viviez avec le défunt : quittances de loyer (reçus de paiement) à votre nom, attestations de voisins, justificatifs de domicile commun.
- Ne confondez pas renonciation et congé. Si vous voulez partir définitivement, donnez un congé valable (préavis de 3 mois en zone tendue, 6 mois ailleurs). La renonciation ne vous libère pas de vos obligations locatives (payer le loyer, entretenir le logement).
- Consultez un avocat expert en un avocat en droit immobilier avant d'agir. Chaque situation est unique. Un avocat vous aidera à rédiger la renonciation ou à contester un refus du bailleur. À Grasse ou à Draguignan, je reçois régulièrement des clients qui ont commis des erreurs faute de conseil.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle (ensemble des décisions de justice sur un sujet) favorable à la protection du logement familial. En 1998, la Cour de cassation avait déjà jugé que le bail du logement commun est réputé appartenir aux deux époux, même s'il n'est qu'au nom d'un seul (3e Civ., 27 mai 1998, pourvoi n° 96-16.000). L'arrêt de 2024 va plus loin en permettant au conjoint survivant de « partager » son droit sans perdre le bénéfice du bail.
Une autre décision récente (Civ. 3e, 12 janvier 2023, n° 21-24.123) a précisé que le concubin survivant peut également se voir transférer le bail s'il vivait avec le locataire depuis au moins un an. La tendance est donc à l'élargissement des droits des occupants, dans le respect des conditions légales.
Pour l'avenir, les tribunaux devront préciser les contours de cette renonciation : jusqu'où peut-elle aller ? Peut-on renoncer partiellement ? Par exemple, renoncer pour un seul enfant et pas pour un autre ? La décision de 2024 ouvre la voie à des discussions plus fines.
Récapitulatif et prochaines étapes
Voici une check-list des actions à mener si vous êtes concerné :
- Identifiez votre situation : êtes-vous conjoint survivant, enfant, concubin, bailleur ?
- Vérifiez les conditions légales : le logement servait-il à l'habitation commune ? La personne qui veut rester remplit-elle les conditions de l'article 14 (lien de parenté, vie commune d'au moins un an, etc.) ?
- Rédigez une renonciation expresse (si vous êtes conjoint survivant) en suivant le modèle ci-dessus.
- Envoyez-la en recommandé au bailleur et conservez une copie.
- En cas de refus du bailleur, saisissez le tribunal judiciaire (procédure accélérée possible).
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