参考判决： cc • N° 07-81.666 • 2008-06-17 • 查阅判决 →
想象一下：您是圣洛朗迪瓦尔（Saint-Laurent-du-Var）一套公寓的业主。您与可靠的买家签订了预售合同。一切顺利，直到市政府决定行使优先购买权，即以您的名义购买该房产。但为什么？因为买家的姓氏听起来像外国人？这正是这起震动法律界的事件中所发生的情况。
每位业主都会问：市长能否出于歧视性动机行使优先购买权（即市镇优先购买房产的权利）？如果可以，他是否会受到刑事处罚？法国最高法院（Cour de cassation）的答复比表面看起来更为细致。
在本文中，我们将剖析这一2008年6月17日的判决，该判决已成为判例。您将了解法官的真实说法，更重要的是，这对您（无论是业主、买家还是滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）或其他地方的房地产专业人士）意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
1996年，Y.夫妇（一对姓氏带有马格里布（Maghrébine）特征、暗示其穆斯林背景的外裔夫妇）签署了预售合同，购买位于尼斯（Nice）腹地博索莱伊（Beausoleil）的一栋房屋。价格为644,000法郎（约98,000欧元）。卖方X.先生很高兴。但博索莱伊市政府通过市长之口，决定行使其城市优先购买权（即市镇以同等价格代替买方购买房产的权利）。
市长以扩建排污管网项目为由证明其决定的合理性。问题在于：Y.夫妇认为真正原因是他们的出身。他们以歧视（《刑法典》第432-7条，该条惩罚因出身而拒绝给予某人某项利益的行为）为由提起诉讼。
艾克斯普罗旺斯上诉法院（Cour d'appel d'Aix-en-Provence）判处市长5,000欧元罚款及损害赔偿。但市长向最高法院提起上诉。最高法院撤销了原判：根据其意见，优先购买权并非《刑法典》第432-7条意义上的“法律赋予的利益”，即使其行使具有滥用性质。换言之，不能因市长在行使优先购买权时存在歧视而对其进行刑事追诉。
法院的推理——详细解析
问题的核心是对《刑法典》第432-7条的解释，该条定义了由公共权力受托人（personne dépositaire de l'autorité publique）实施的歧视罪。该条列举了多种情形，其中第一种是“拒绝给予法律赋予的利益”。问题在于：购买不动产和自由选择居住地的权利是否属于“法律赋予的利益”？
上诉法院的回答是肯定的。但最高法院的回答是否定的。为什么？因为刑法必须严格解释（基本原则：不能通过类推扩大犯罪范围）。优先购买权，即使阻碍了购买，也不是拒绝购买权：这是一种法律机制，允许市镇代替买方购买。简言之，市长并未拒绝一项权利，他只是行使了法律赋予他的特权。
但请注意：最高法院并未认可歧视。它只是说，在此特定情况下，歧视罪不成立。市长本可以因权利滥用（权力滥用，détournement de pouvoir）在行政法官面前被追诉，但不能因歧视在刑事法官面前被追诉。
鲜为人知的是，最高法院此前已就类似案件作出过裁决。例如，在2007年2月6日的判决中，它判定，如果卖方是私人，则因出身拒绝向某人出售房产不构成歧视罪，因为第432-7条仅适用于公共权力受托人。本案中，市长确实属于此类人员，但被指控的行为（优先购买）并非“拒绝权利”。
这对您的实际影响
对于卖方业主：如果市政府优先购买您的房产，您不能以刑事歧视指控市长。但您可以以权力滥用为由向行政法庭（tribunal administratif）质疑优先购买决定（例如，如果排污项目实际上并不存在）。在我的实践中，我曾遇到圣洛朗迪瓦尔的业主通过证明市政府没有真实项目而成功撤销优先购买权的案件。
对于买方：您可以就权利滥用请求损害赔偿，但不能基于刑事理由。您必须迅速行动：对优先购买决定的申诉期限为收到通知后两个月。
对于房地产专业人士：请保持警惕：如果客户向您反映某位民选官员的歧视性言论，请引导其咨询专门从事行政法的律师，而不仅仅是刑法律师。
数字示例：在博索莱伊，一处以200,000欧元被优先购买的房产可能被冻结数月。如果优先购买是滥用性的，您可以就损失（交易失败、中介费等）请求赔偿。但请注意：行政法官对权力滥用的证据要求严格。
避免此类纠纷的四点建议
- 在签署预售合同前，核实市镇是否享有优先购买权。查阅地方城市规划计划（Plan Local d'Urbanisme, PLU）或申请城市规划证明（certificat d'urbanisme）。在圣洛朗迪瓦尔，某些区域受优先购买权约束。
- 如果市政府行使优先购买权，立即要求提供具体理由。决定必须附有理由。如果理由模糊（例如“公共利益”），请在两个月内提出异议。
- 保存所有歧视证据。电子邮件、信函、证词。即使刑事途径受阻，这些材料也可在行政法官面前使用。
- 一旦出现迹象，立即咨询律师。准备不充分的申诉可能因形式缺陷被驳回。30分钟的咨询可能避免数月的程序。
深入探讨：相关判例与演变
这一2008年的判决遵循了严格的路线：最高法院拒绝扩大第432-7条的适用范围。在2016年11月3日的判决（第15-85.256号）中，它判定私人房东因歧视性理由拒绝出租房屋属于《刑法典》第225-2条（私人歧视）的范畴，而非第432-7条。
在行政法领域，趋势对受害者更为有利：最高行政法院（Conseil d'État）已在多起案件中因权力滥用撤销了优先购买决定（例如，CE，2000年7月28日，圣但尼市镇）。最近的判例确认，在此类案件中，行政法官比刑事法官更具保护性。
未来，立法改革可能澄清这一问题。但在此之前，权利滥用与刑事歧视之间的区别仍然至关重要。房地产专业人士应接受这些细微差别的培训。
要点总结
- 优先购买权不属于《刑法典》第432-7条意义上的“法律赋予的利益”。即使被滥用，也不构成歧视罪。
- 歧视可通过其他依据追诉：行政途径（权力滥用）或民事途径（责任）。
- 申诉期限：对优先购买决定提起行政诉讼的期限为2个月。
- 证据：证明歧视难度较大。只有具体证据（言论、信函、项目缺失）才能说服法官。
- 如有疑问，请咨询律师。方向错误的诉讼可能注定失败。
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