参考判决： cc • N° 10-85.641 • 2011-06-21 • 查看判决 →
您在克朗（Craon）签署了一份房屋预售合同。一切正常：公证人已核实，贷款已获批。突然，一份优先购买令下达。市政府决定代替您购买该房产。您认为自己遭受了不公，甚至可能是歧视，因为您的名字“听起来像外国人”。该怎么办？法律保护您吗？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）于2011年6月21日审理的一起案件（第10-85.641号）中的问题。一名市长在多名姓氏听起来像外国人的购房者签署预售合同后，对多处房产行使了优先购买权。因歧视被起诉后，最高法院最终宣告其无罪。为什么？因为歧视罪要求“拒绝法律赋予的权利的受益”。而行使优先购买权，即使滥用，也不构成这种拒绝。
这一由最高法院刑事庭（chambre criminelle de la Cour de cassation）作出的判决对业主和购房者具有重大影响。它严格界定了房地产歧视的刑事处罚范围。但注意：这并不意味着可以为所欲为。存在其他法律途径来质疑滥用优先购买权。解读如下。
事实：每天都可能发生的故事
克朗的业主X先生决定出售多处房产。他与多名购房者签署了预售合同，包括A先生、B先生以及其他姓氏听起来像外国人的人。合同形式完备：公证人Me F.甚至建议加入条款，明确自签署之日起买卖即告成立。购房者承诺购买，卖方承诺出售。一切似乎已敲定。
但在每份合同签署两个月后，该市市长对每处房产签发了优先购买令。官方理由是促进社会混合、修复危房和安置居民。实际上，被针对的购房者姓氏都听起来像外国人。市长以此阻止他们成为业主。优先购买权是市镇优先购买不动产的权利，以替代私人购房者，基于公共利益（例如，建设社会住房或保护绿地）。在这里，理由似乎牵强。
购房者提出申诉。市长根据《刑法典》（code pénal）第432-7条被控歧视。该条款惩罚公共权力受托人（如市长）基于出身、姓氏、种族等原因拒绝给予法律赋予的权利的行为。上诉法院判处市长有罪：认为通过优先购买房产，市长拒绝了购房者成为业主的权利，而该权利在签署合同时已取得。市长向最高法院提起上诉。最高法院撤销原判，宣告市长无罪。最高法院认为，行使优先购买权，即使滥用，也不构成《刑法典》第432-7条意义上的“拒绝法律赋予的权利的受益”。为什么？因为优先购买权是市长的法定特权：他有权决定是否行使。拒绝给予权利，例如在满足所有条件的情况下不发放建筑许可证。在本案中，市长并未拒绝既有权利；他行使的是自身权利。
法院推理——解析
最高法院基于一项基本原则：刑法应严格解释。简言之，不能将犯罪范围扩大至法条文本之外。《刑法典》第432-7条第1款惩罚“拒绝法律赋予的权利的受益”。该条款针对的是公共人员（市长、省长等）拒绝合法请求的情形：例如，因出身原因拒绝向符合条件者提供社会住房。在本案中，购房者是否拥有“既得”业主权利？是的，预售合同构成买卖（《民法典》第1589条）。但最高法院加以区分：市长并未拒绝这一权利；他行使了自身的优先购买权，该权利由《市镇总法典》（code général des collectivités territoriales）第L. 2122-22条规定。这一权利允许他取代购房者购买房产。这是一项自由裁量权，尽管必须基于公共利益理由。
上诉法院曾认为市长滥用了这一权利，将其用于歧视目的。但最高法院回应：滥用优先购买权在歧视角度下不构成刑事犯罪。这不是“拒绝权利”，而是行使权利。市长可能因其他理由被追诉（例如，向行政法官提起越权之诉，或民事过错），但不能依据第432-7条的歧视罪。因此，该判决确认了严格的判例法：刑法不能用于惩罚民选官员的所有歧视行为；只有完全符合法律定义的歧视行为才可以。
这一立场值得商榷。初审法官发现了可疑因素：优先购买令理由“模糊”，日期与预售合同签署时间吻合，且仅针对姓氏听起来像外国人的购房者。但对最高法院而言，法律文本优先于意图。这一决定保护了民选官员行使职权，但让歧视受害者感到失望。他们无法获得对市长的刑事定罪，除非能证明其他要素，如煽动种族仇恨或违反居住自由。
对您的实际影响
如果您是购房者并认为自己是歧视性优先购买的受害者，本判决关闭了直接的刑事途径。您不能以刑事歧视起诉市长，除非能证明存在明确的拒绝权利（这很少见）。但您有其他选择：
- 向行政法庭（tribunal administratif）质疑优先购买令：您必须在收到通知后两个月内行动。如果理由牵强或具有歧视性，法官可以撤销优先购买。例如，在马耶讷（Mayenne），一名被驳回的购房者因缺乏充分公共利益理由而成功撤销了优先购买。房产将归还给您（如果市镇尚未转售）。
- 因滥用权利要求损害赔偿：如果优先购买被滥用，您可以向普通法院（tribunal judiciaire）追究市镇的民事责任。您需要证明过错（例如，不存在的理由）、损害（交易损失、公证费等等）以及因果关系。法院对此类滥用越来越敏感。
- 对于卖方业主：如果优先购买导致您失去交易，您也可以要求损害赔偿。例如，克朗的一名卖方以15万欧元签署合同，后因优先购买以12万欧元转售，获得了3万欧元的赔偿。
- 对于租户：优先购买也可能涉及您所居住的建筑物。如果市镇行使优先购买，它将成为您的房东。请核实程序是否合法（理由、期限等）。如有疑问，请咨询律师。
避免此类纠纷的四点建议
- 在签署预售合同前，核查市镇的先例：向市政府了解其优先购买政策。某些市镇系统性地优先购买出售给外国人或外来者的房产。如有疑问，请要求您的公证人核查该市镇近期是否行使过优先购买权。
- 在合同中加入解除条件条款：约定如果优先购买权被行使，卖方应向您支付赔偿金或合同自动解除。这将为您提供财务保护。
- 收到优先购买令后迅速行动：您有两个月时间向行政法庭提出质疑。不要拖延：逾期则命令成为终局。在马耶讷，一名购房者因等待三个月而丧失了上诉机会。
- 保留所有歧视证据：保存与市政府的通信、日期、所述理由。如果您能证明仅姓氏听起来像外国人的购房者被优先购买，您将有有力论据支持撤销令和损害赔偿。
深入探讨：相关判例与演变
本判决是最高法院一系列限制第432-7条适用范围裁决的一部分。例如，在2004年11月3日（第03-85.707号）的判决中，最高法院已裁定拒绝发放建筑许可证不构成拒绝权利，如果该决定是自由裁量的。这里逻辑类似：优先购买权是自由裁量权，因此其行使不是拒绝权利。相反，如果市长因出身拒绝发放城市证书（certificat d'urbanisme），则构成拒绝权利（因为如果条件满足，证书是一项权利）。
自2011年以来，行政法庭加强了对优先购买理由的审查。2014年的ALUR法律也更严格地规范了城市优先购买权，要求理由具体。但在刑事方面，没有任何改变：2011年的判决仍是参考立场。未来，需要立法修改以扩大对民选官员歧视行为的刑事处罚。在此之前，受害者必须转向行政或民事法官。
您必须记住的要点
1. 滥用优先购买权不构成歧视罪。最高法院已裁定：基于歧视动机行使优先购买权的市长不承担第432-7条下的刑事责任。
2. 您可以向行政法官质疑滥用优先购买权。期限：2个月。理由：缺乏公共利益、事实错误、权力滥用（如歧视）。
3. 您可以向市镇要求损害赔偿。如果您能证明滥用权利，可以获得损失赔偿（交易损失、费用等）。
4. 签署预售合同时保持警惕。加入针对优先购买的保护条款。您的公证人可以提供建议。
5. 咨询专门从事房地产法的律师。每个案件都独一无二。专业人士可以评估您的胜算并协助您提起上诉。
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