佃农优先购买权：出租人何时可以出售混合财产？

您是埃罗省洛代夫（Lodève）的一名业主，拥有一组农业地块。其中一些地块已出租给一名佃农（农村租赁承租人），另一些则未出租。您决定将它们整体出售。佃农能否要求只购买他耕作的地块？或者您有权强制他整体购买？这个问题看似技术性，却对销售价格和业主的自由产生实际影响。在2026年4月16日的判决（编号25-11.587）中，法国最高法院给出了明确的答案：佃农的优先购买权（购买租赁土地优先权）仅适用于已出租的财产，除非出售的财产不可分割。而要使财产不可分割，所有财产必须属于同一所有者并形成一个连贯的整体。解读如下。

事实：每天都会发生的故事

洛代夫的C女士拥有几块地籍（cadastre）编号为BE区1、2和3的地块。其中一些地块已出租给佃农D先生，另一些则没有租赁。她希望将所有地块作为一个整体出售，总价为300,000欧元。佃农在得知出售计划后，打算仅对其租赁的地块行使优先购买权。但C女士拒绝，认为出售是不可分割的，佃农必须要么购买整个财产，要么放弃。争议由此产生：佃农向农村租赁特别法庭（专门处理农业事务的法庭）提起诉讼，要求承认其部分优先购买权。在初审中，法庭支持佃农：佃农可以优先购买已出租的地块，卖方必须为其保留这些地块。C女士提出上诉。上诉法院维持原判。法院认为，未出租的地块与已出租的地块并非不可分割，因为它们可以分开出售而不改变财产的性质。C女士随后向最高法院提起上诉（要求审查法律适用是否正确）。

法院的推理——详细解析

最高法院驳回了C女士的上诉，并确认了上诉法院的判决。其推理基于《农村和海洋渔业法典》第L. 412-1条，该条规定，出售已出租农村财产的出租人（所有人）必须向承租人（佃农）提供优先购买权。该权利涉及租赁合同标的物。但当出售也涉及未出租的财产时会发生什么？法院重申了原则：佃农只能优先购买已出租的财产，除非出租人证明所售财产不可分割。什么是不可分割性？这不仅仅是卖方的意愿。已出租和未出租的财产必须形成一个经济上和功能上的整体，例如一个连贯的农场，其中分开出售会使其中一部分无法利用。此外，这些财产必须属于同一所有者。在本案中，未出租的地块是独立的，可以单独出售而不损害佃农的耕作。因此，最高法院认可了下级法院的裁决：不存在不可分割性，佃农享有部分优先购买权。这不是判例的转变，而是对一贯立场的确认。最高法院仅明确指出，不可分割性的举证责任由出租人承担，这与之前的一些判决相比是新的。

这对您意味着什么——具体而言

对于出租人业主： 您现在在出售混合财产时必须非常谨慎。如果您希望整体出售，您必须证明未出租的地块与已出租的地块不可分割。具体来说，仅仅出于个人便利（例如为简化而合并出售）是不够的。例如，在弗龙蒂尼昂（Frontignan），一位业主想出售一块已出租的葡萄园和一块未出租的仓库。仓库可以单独出售：不存在不可分割性。佃农得以仅优先购买葡萄园。如果您处于这种情况，您应在通知佃农出售前，请专家（测量师、公证人）评估不可分割性。对于佃农： 即使卖方希望整体出售，您也可以要求仅购买已出租的地块。您自收到出售通知之日起有两个月的时间行使部分优先购买权。但请注意：如果卖方证明不可分割性，您必须购买整个财产或放弃。对于买方： 如果您购买农村财产，请确认卖方已尊重佃农的优先购买权。不合规的出售可能在五年内被撤销。很少有人知道：买方如果参与欺诈，可能被判处赔偿损失。

避免此类争议的四点建议

• 在任何出售前，进行地块诊断。 准确识别已出租和未出租的地块，它们的用途以及可能的联系。测量师可以帮助您确定它们是否构成不可分割的整体。
• 通过挂号信并附回执通知佃农出售事宜。 注明价格、条件，尤其是出售涉及混合财产。如果您认为财产不可分割，请说明原因。
• 保留所有不可分割性的证据。 如果您想强制整体出售，请收集客观要素：唯一通道、功能依赖、共同耕作等。仅仅地籍合并是不够的。
• 如有疑问，请在签署前咨询农村法专业律师。 一个错误可能代价高昂：出售被撤销、赔偿损失、诉讼费用。事先咨询是一项值得的投资。

深入探讨：相关判例与演变

最高法院此前曾就佃农的部分优先购买权作出裁决。在2011年11月3日的判决（编号10-26.654）中，它承认佃农可以优先购买所售财产的一部分，前提是该部分在物质上可分离。2026年4月16日的判决进一步明确了不可分割性的概念，并将举证责任置于出租人身上。这一演变加强了对佃农的保护，延续了维持耕作者在其土地上的立法政策。法院倾向于严格解释不可分割性，以防止通过人为的整体出售规避优先购买权。未来，可以预见法官将要求非常具体的要素（地役权、通道、共用建筑）来承认不可分割性。

实践中：该怎么做

常见问题

• 我能否在未经佃农同意的情况下将已出租和未出租的土地作为一个整体出售？ 不能，除非您证明不可分割性。您必须让佃农有机会仅购买已出租的地块。
• 如果佃农不行使其部分优先购买权怎么办？ 然后您可以自由地将已出租的地块出售给第三方，但必须先给予其两个月的期限。
• 行动的时限是什么？ 佃农自通知之日起有两个月行使其权利。佃农提起出售无效之诉的期限为自契据登记之日起五年。
• 我能否在出售后分割财产以避免问题？ 可以，如果地块是独立的，您可以先出售已出租的地块，然后再出售其他地块。但要注意财产分割可能损害耕作。

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