Droit de préemption du fermier : quand le bailleur peut-il vendre un fonds mixte ?

Vous êtes propriétaire à Lodève, dans l'Hérault, d'un ensemble de parcelles agricoles. Certaines sont louées à un fermier (preneur de un avocat en droit immobilier), d'autres non. Vous décidez de tout vendre en un seul bloc. Le fermier peut-il exiger d'acheter uniquement les parcelles qu'il exploite ? Ou êtes-vous en droit de lui imposer la vente globale ? Cette question, qui semble technique, a des conséquences concrètes sur le prix de vente et la liberté du propriétaire. Dans son arrêt du 16 avril 2026 (n° 25-11.587), la Droit de préemption urbain : que faire si le vendeur refuse mon prix ?">Cour de cassation apporte une réponse claire : le un avocat en droit immobilier du fermier (droit de priorité pour acheter les terres louées) ne porte que sur les biens loués, sauf si le fonds vendu est indivisible. Et pour être indivisible, tous les biens doivent appartenir au même propriétaire et former un tout cohérent. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Mme C., propriétaire à Lodève, possède plusieurs parcelles cadastrées (identifiées au cadastre) section BE n° 1, 2 et 3. Certaines sont louées à un fermier, M. D. D'autres sont libres de toute location. Elle souhaite vendre l'ensemble de ses parcelles en un seul lot, à un prix global de 300 000 euros. Le fermier, informé du projet de vente, entend exercer son droit de préemption (droit de priorité pour acheter) sur les seules parcelles qu'il loue. Mais Mme C. refuse, estimant que la vente est indivisible et que le fermier doit soit acheter tout le fonds, soit renoncer. Le litige naît : le fermier saisit le un avocat en droit immobilier (tribunal expert en matière agricole) pour faire reconnaître son droit de préemption partiel. En première instance, le tribunal lui donne raison : le fermier peut préempter les parcelles louées, et le vendeur doit les lui réserver. Mme C. fait appel. La cour d'appel confirme. Elle estime que les parcelles non louées ne sont pas indivisibles des parcelles louées, car elles pourraient être vendues séparément sans dénaturer le fonds. Mme C. se pourvoit alors en cassation (recours devant la Cour de cassation pour faire vérifier la bonne application du droit).

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation rejette le pourvoi de Mme C. et confirme l'arrêt d'appel. Son raisonnement s'appuie sur l'article L. 412-1 du Code rural et de la pêche maritime, qui dispose que le bailleur (propriétaire) qui vend un bien rural loué doit offrir au preneur (fermier) un droit de préemption. Ce droit porte sur les biens objets du bail. Mais que se passe-t-il lorsque la vente porte aussi sur des biens non loués ? La Cour rappelle le principe : le fermier peut préempter les seuls biens loués, sauf si le bailleur justifie d'une indivisibilité du fonds vendu. Qu'est-ce que l'indivisibilité ? Ce n'est pas un simple souhait du vendeur. Il faut que les biens loués et non loués forment un tout économique et fonctionnel, par exemple une exploitation cohérente où la vente séparée rendrait l'une des parties inexploitable. De plus, les biens doivent appartenir au même propriétaire. En l'espèce, les parcelles non louées étaient distinctes et pouvaient être vendues indépendamment sans nuire à l'exploitation du fermier. La Cour valide donc la solution des juges du fond : absence d'indivisibilité, droit de préemption partiel du fermier. Ce n'est pas un revirement de jurisprudence, mais une confirmation d'une solution constante. La Haute juridiction précise simplement que la charge de la preuve de l'indivisibilité pèse sur le bailleur, ce qui est nouveau par rapport à certaines décisions antérieures.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : Vous devez désormais être très prudent lorsque vous voulez vendre un fonds mixte. Si vous souhaitez vendre l'ensemble en un seul bloc, vous devrez prouver que les parcelles non louées sont indivisibles de celles qui sont louées. Concrètement, cela signifie qu'une simple commodité personnelle (regrouper la vente pour simplifier) ne suffira pas. Par exemple, à Frontignan, un propriétaire voulait vendre un terrain viticole loué avec un hangar non loué. Le hangar pouvait être vendu séparément : pas d'indivisibilité. Le fermier a pu préempter les vignes seules. Si vous êtes dans cette situation, vous devez faire évaluer l'indivisibilité par un expert (géomètre, notaire) avant de notifier la vente au fermier. Pour le fermier : Vous pouvez exiger d'acheter uniquement les parcelles louées, même si le vendeur veut tout vendre ensemble. Vous disposez d'un délai de deux mois à compter de la notification de la vente pour exercer votre droit de préemption partiel. Attention toutefois : si le vendeur prouve l'indivisibilité, vous devrez acheter tout le fonds ou renoncer. Pour l'acquéreur : Si vous achetez un fonds rural, vérifiez que le vendeur a bien respecté le droit de préemption du fermier. Une vente irrégulière peut être annulée dans un délai de cinq ans. : l'acquéreur peut être condamné à des dommages-intérêts s'il a participé à la fraude.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Avant toute vente, faites réaliser un diagnostic parcellaire. Identifiez précisément les parcelles louées et non louées, leur usage et leur lien éventuel. Un géomètre-expert peut vous aider à déterminer si elles forment un tout indivisible.
• Notifiez la vente au fermier par lettre recommandée avec accusé de réception. Mentionnez le prix, les conditions et surtout le fait que la vente porte sur un fonds mixte. Précisez si vous estimez le fonds indivisible et pourquoi.
• Conservez toutes les preuves de l'indivisibilité. Si vous voulez imposer une vente globale, rassemblez des éléments objectifs : accès unique, dépendance fonctionnelle, exploitation commune, etc. Un simple regroupement cadastral ne suffit pas.
• En cas de doute, consultez un avocat expert en droit rural avant de signer. Une erreur peut vous coûter cher : annulation de la vente, dommages-intérêts, frais de procédure. Une consultation préalable est un investissement rentable.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de se prononcer sur le droit de préemption partiel du fermier. Dans un arrêt du 3 novembre 2011 (n° 10-26.654), elle avait admis que le fermier pouvait préempter une partie seulement du fonds vendu, à condition que cette partie soit matériellement séparable. La décision du 16 avril 2026 va plus loin en précisant la notion d'indivisibilité et en mettant la charge de la preuve sur le bailleur. Cette évolution renforce la protection du fermier, dans la continuité de la politique législative de maintien des exploitants sur leurs terres. Les tribunaux tendent à interpréter strictement l'indivisibilité, pour éviter que le droit de préemption ne soit contourné par des ventes globales artificielles. À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges exigent des éléments très concrets (servitudes, accès, bâtiments communs) pour reconnaître l'indivisibilité.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ

• Puis-je vendre mes terres louées et non louées en un seul lot sans l'accord du fermier ? Non, sauf si vous prouvez l'indivisibilité. Vous devez offrir au fermier la possibilité d'acheter uniquement les parcelles louées.
• Que faire si le fermier n'exerce pas son droit de préemption partiel ? Vous pouvez alors vendre librement les parcelles louées à un tiers, mais vous devez d'abord lui laisser son délai de deux mois.
• Quels sont les délais pour agir ? Le fermier a deux mois à compter de la notification pour exercer son droit. L'action en nullité de la vente par le fermier est de cinq ans à compter de l'enregistrement de l'acte.
• Puis-je diviser le fonds après la vente pour éviter le problème ? Oui, si les parcelles sont distinctes, vous pouvez vendre les parcelles louées d'abord, puis les autres. Mais attention au démembrement du fonds qui pourrait nuire à l'exploitation.

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