农村优先购买权：以成年子女名义购买农庄

您是在巴约讷的农民，多年租用一家农村农庄。业主通知您将出售给第三方。您拥有优先购买权（优先购买权）以获取该财产。但您希望由您想要定居的成年儿子成为业主。问题：您能否使用您的优先购买权直接以子女名义购买，同时享受《税法总则》第1373-sexies-C条规定的税收减免？直至1971年最高法院这一判决前，仍存有疑问。法官在有条件的情况下做出了有利于经营者的裁决。解释如下。

事实：日常发生的故事

巴约讷的农业经营者杜邦先生是农村农庄的现有承租人（承租人），即他租用土地及设备和建筑。业主马丁先生决定出售该农庄。杜邦先生于是行使他的优先购买权，这是一项允许承租人优先购买其经营物业的法定权利。但杜邦先生想让他成年的儿子皮埃尔成为经营者。他不是自己购买再转售或赠与，而是直接以皮埃尔的名义购买农庄。税务部门随后拒绝给予根据《税法总则》第1373-sexies-C条为在优先购买权范围内进行的收购所规定的登记税减免。为何？因为据他们称，减免仅适用于为自己购买的经营者承租人，而不适用于第三方，即使是其子女。杜邦先生提出异议。案件一直上诉至最高法院。

法院推理——详细解读

最高法院在1971年1月4日的判决中支持杜邦先生。它解释了《税法总则》第1373-sexies-C条，该条规定了行使优先购买权的现有承租人在收购农村农庄时的税收减免。该条款只规定了一个条件：承诺至少经营该农庄五年。它并未规定购买必须以承租人本人名义进行。换句话说，立法者的意图是促进年轻农民的安置，无论是承租人还是其成年子女。法院明确指出：“给予行使优先购买权的现有承租人经营者的税收减免，无论是为了个人经营还是为了安置成年子女，仅以承诺至少经营该农庄五年为条件，且没有任何法律条款禁止行使该权利的承租人为其安置的成年子女通过直接购买方式进行。”简而言之，只要子女承诺经营，承租人可以充当中间人。这是一种目的性解释（基于立法者意图），而非字面解释。法官拒绝添加该条款未包含的条件。

对您的实际影响

对出租人业主：您不能反对承租人使用其优先购买权以成年子女名义购买。销售按相同条件进行。对承租人经营者：您可以将农庄转让给成年子女而不丧失税收优惠。但注意：子女必须承诺亲自经营五年。否则，减免将被撤销。示例：在塔布，价值20万欧元的农村农庄，登记税约为1万欧元（5%）。凭借减免，您节省了这笔费用。对购买者：如果您是子女，您必须成年且有经营能力。但这具体意味着什么？这意味着您无需已经是业主即可享受优惠待遇。父母的优先购买权直接惠及您。

避免此类纠纷的四点建议

• 以书面形式正式化经营承诺：成年子女必须签署承诺至少经营该农庄五年的承诺书，并附在销售契约中。这可以避免与税务部门的任何争议。
• 确认现有承租人身份：只有承租经营者才能行使优先购买权。确保租约有效且您实际经营。
• 遵守优先购买权期限：承租人在收到出售计划通知后有两个月的时间行使权利。逾期则失去优先权。
• 咨询专业公证人：每个地区（比利牛斯-大西洋省、朗德省）可能有当地特殊性。专业人士可避免程序错误。

深入探讨：相关判例与演变

1971年的这一判决属于有利于年轻农民安置的系列判决。它得到了后续判决的确认，例如最高法院1973年6月12日的判决（n° 71-14.210）将相同推理扩展至承租人为已解除监护的未成年子女购买的情况。法院的趋势是自由的：优先购买权是服务于家庭经营的工具。鲜为人知的是，这一判例影响了立法者在2014年对农场租赁地位改革中的行动，放宽了转让条件。未来，可以预期法官将继续优先考虑年轻人安置，即使承租人并非以自己名义购买。

总结与后续步骤

需记住的要点：

• 现有承租人可行使优先购买权，直接以成年子女名义购买农村农庄。
• 如果子女承诺经营五年，则保留税收减免（《税法总则》第1373-sexies-C条）。
• 该解决方案自1971年起经最高法院确认。

如果您处于这种情况：1) 确认您的优先购买权。2) 让子女签署经营承诺书。3) 在期限内通知业主您的意图。4) 在公证人处起草销售契约并注明减免。5) 为税务部门保留所有证明文件。

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