Droit de préemption rural : acquérir un fonds au nom de son enfant majeur

Vous êtes agriculteur à Bayonne, locataire d'un fonds rural depuis des années. Le propriétaire vous annonce qu'il va vendre à un tiers. Vous avez un droit de préemption (priorité d'achat) pour acquérir ce bien. Mais vous souhaitez que ce soit votre fils majeur, qui veut s'installer, qui devienne propriétaire. Question : pouvez-vous utiliser votre droit de préemption pour acheter directement au nom de votre enfant, tout en bénéficiant de l'exonération fiscale (réduction d'impôts) prévue par l'article 1373-sexies-C du Code général des impôts ? Jusqu'à cette décision de la Cour de cassation de 1971, le doute subsistait. Les juges ont tranché en faveur de l'exploitant, sous conditions. Explications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Dupont, exploitant agricole à Bayonne, est preneur en place (locataire) d'un fonds rural – c'est-à-dire qu'il loue des terres avec du matériel et des bâtiments. Le propriétaire, M. Martin, décide de vendre ce fonds. M. Dupont exerce alors son droit de préemption, un droit légal qui permet au locataire d'acheter en priorité le bien qu'il exploite. Mais M. Dupont veut installer son fils majeur, Pierre, comme exploitant. Plutôt que d'acheter lui-même pour ensuite revendre ou donner, il acquiert directement le fonds au nom de Pierre. L'administration fiscale refuse alors l'exonération des droits d'enregistrement (taxes sur la vente) prévue par l'article 1373-sexies-C du Code général des impôts pour les acquisitions réalisées dans le cadre du droit de préemption. Pourquoi ? Parce que selon elle, l'exonération ne bénéficie qu'à l'exploitant preneur qui achète pour lui-même, pas pour un tiers, même son enfant. M. Dupont conteste. L'affaire monte jusqu'à la Cour de cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 4 janvier 1971, donne raison à M. Dupont. Elle interprète l'article 1373-sexies-C du Code général des impôts (qui prévoit une exonération fiscale pour l'acquisition d'un fonds rural par le preneur en place exerçant son droit de préemption). Ce texte impose une seule condition : l'engagement d'exploiter le fonds pendant au moins cinq ans. Il ne dit pas que l'achat doit être fait au nom du preneur lui-même. undefined, le législateur a voulu favoriser l'installation de jeunes agriculteurs, qu'ils soient le preneur ou son enfant majeur. La Cour précise que “l'exonération fiscale accordée à l'exploitant preneur en place qui exerce son droit de préemption, soit en vue d'une exploitation personnelle soit pour installer un enfant majeur n'est subordonnée qu'à la condition de l'engagement pris d'exploiter le fonds pendant un délai minimum de cinq ans et aucune disposition légale n'interdit au preneur qui exerce son droit de procéder par achat direct pour le compte de son fils majeur qu'il installe.” undefined le preneur peut être l'intermédiaire pour son enfant, tant que ce dernier s'engage à exploiter. C'est une lecture téléologique (fondée sur l'intention du législateur) et non littérale. Les juges refusent d'ajouter une condition que le texte ne contient pas.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : vous ne pouvez pas vous opposer à ce que le preneur utilise son droit de préemption pour acquérir au nom de son enfant majeur. La vente se fait aux mêmes conditions. Pour les locataires exploitants : vous pouvez transmettre le fonds à votre enfant majeur sans perdre l'avantage fiscal. Attention toutefois : l'enfant doit s'engager à exploiter personnellement pendant cinq ans. Si ce n'est pas le cas, l'exonération est remise en cause. Exemple chiffré : à Tarbes, un fonds rural d'une valeur de 200 000 €. Les droits d'enregistrement seraient d'environ 10 000 € (5 %). Grâce à l'exonération, vous économisez cette somme. Pour les acquéreurs : si vous êtes l'enfant, vous devez être majeur et capable d'exploiter. Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Cela signifie que vous n'avez pas besoin d'être déjà propriétaire pour bénéficier du régime de faveur. Le droit de préemption du parent vous profite directement.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Formalisez l'engagement d'exploitation par écrit : L'enfant majeur doit signer un acte d'engagement d'exploiter le fonds pendant au moins cinq ans, à annexer à l'acte de vente. Cela évite tout contentieux avec l'administration fiscale.
• Vérifiez la qualité de preneur en place : Seul le locataire exploitant peut exercer le droit de préemption. Assurez-vous que le bail est en cours et que vous exploitez effectivement.
• Respectez les délais de préemption : Le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du projet de vente pour exercer son droit. Passé ce délai, il perd la priorité.
• Consultez un notaire spécialisé : Chaque région (Pyrénées-Atlantiques, Landes) peut avoir des spécificités locales. Un professionnel vous évitera des erreurs de procédure.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1971 s'inscrit dans une lignée favorable à l'installation des jeunes agriculteurs. Elle a été confirmée par des arrêts ultérieurs, comme celui de la Cour de cassation du 12 juin 1973 (n° 71-14.210) qui étend le même raisonnement au cas où le preneur achète pour le compte d'un enfant mineur émancipé. La tendance des tribunaux est donc libérale : le droit de préemption est un outil au service de l'exploitation familiale. undefined, c'est que cette jurisprudence a influencé le législateur lors de la réforme du statut du fermage en 2014, qui a assoupli les conditions de transmission. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges continuent de privilégier l'installation des jeunes, même si le preneur n'achète pas en son nom propre.

Récapitulatif et prochaines étapes

Voici les points clés à retenir :

• Le preneur en place peut exercer son droit de préemption pour acheter un fonds rural directement au nom de son enfant majeur.
• L'exonération fiscale (article 1373-sexies-C du CGI) est conservée si l'enfant s'engage à exploiter pendant cinq ans.
• Cette solution est validée par la Cour de cassation depuis 1971.

Si vous êtes dans cette situation : 1) Vérifiez votre droit de préemption. 2) Faites signer un engagement d'exploitation à votre enfant. 3) Notifiez votre intention au propriétaire dans les délais. 4) Rédigez l'acte de vente chez le notaire en mentionnant l'exonération. 5) Conservez tous les justificatifs pour l'administration.

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